广州四部门整治房企虚假宣传学位房，鼓励消费者法律维权

5月24日晚间，广东省广州市教育局、广州市住房与城乡建设局、广州市规划与自然资源局、广州市市场监督管理局联合发布关于印发《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》的通知。

四部门联合制定的《意见》监管的主要宣传范围为，开发商对商品房配套教育设施无中生有、夸大事实、信息不完整以及告知缺位的宣传。如：

商品房项目实际并无名校入驻或者市、区教育部门并未明确商品房项目对口学校，但开发企业在广告中使用“××学校入驻” “××学校旁”“入读××学校”等模糊字眼开展宣传，误导消费者。

商品房项目建设过程中，市或区教育部门、开发企业、大型教育集团先行签订合作协议，或者开发企业与教育集团签订框架协议后，开发企业对此进行夸大宣传或在宣传中偷换概念。

房地产开发企业对学位安排等招生政策进行选择性宣传或误导性宣传，导致部分消费者收楼入住后子女因不符合招生政策不能对口入学。

部分商品房住宅小区内的配套教育设施未按土地出让合同和规划要求建设移交，导致购房业主子女入学问题难以就近解决，但开发企业未提前告知业主，或有些项目配套教育设施招生政策发生变化，但项目宣传没有相应调整，或售楼现场信息公示不到位，未全面详细公示配套教育设施规划报建、地块位置等情况。

上述广州四部门表示，此举是为坚持依法治理，依法依规对房地产配套教育设施广告宣传行为进行监管，促进房地产企业加强行业自律、依法依规开展配套教育设施广告宣传；坚持多元协同，建立相关部门齐抓共管的工作机制；坚持方式创新，采取“互联网+监管”新模式，不断规范配套教育设施广告宣传。

对项目教育配套，《意见》提出“全流程”的教育配套设施规划、建设和销售宣传的监管规则。

在规划阶段，相关部门在土地供应“清单”征求意见阶段，提前研究所供应地块的教育设施办学计划。并在土地出让协议中明确：独立用地设置的幼儿园、小学应当先于住宅首期工程或者与其同时办理建设工程规划许可证，并先于住宅首期工程办理规划条件核实；教育配套设施建设时序衔接合理、规划落实到位；居住区配套中小学、幼儿园等教育设施基本规划信息的公示工作准确及时。

在建设过程，幼儿园、小学应当在住宅首期工程预售前先行申请并通过规划条件核实，在通过规划条件核实后，不得挪做它用，并及时按标准进行装修，按时交付。相关部门应在首期预售前明确配套教育设施的办学要求。

对销售合同的监管，商品房预售、现售合同示范文本中增加条款，明确学校和幼儿园的开办事宜、招生范围和条件、招生政策等，以所在区教育局公布为准。

在销售过程，监管部门联合执法，规范新建居住区销售宣传行为，要求房地产开发企业在楼盘销售现场显著部位如实公示本项目配套教育设施建设相关信息，并明确提示配套教育设施开办及相关政策以所在区教育局公布为准。畅通虚假广告宣传投诉举报渠道，鼓励消费者通过法律手段维护合法权益；将虚假广告宣传纳入房地产开发企业信用评价体系；配合牵头部门建立工作联席会议机制，定期研判房地产开发企业虚假广告宣传有关问题，提出具体可行的工作措施，遏制房地产开发企业虚假宣传的发生。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，学位房宣传已成楼市销售的利器，对口直升的用语，成为当下楼市销售的最大卖点，也是效果最好的卖点。如果新楼盘对学位的宣传政策不调整，甚至有意虚假宣传，很可能造成购房人买了房，却上不了学校，导致后续小业主维权风险，政府维稳压力大。因此，此次广州政策明确，在新盘销售合同和销售现场，必须明确招生范围和条件、招生政策等，以所在区教育局公布为准。

李宇嘉认为，广州多个区发布学位预警是此次政策的触发点，而学位招生数小于报名数，新楼盘风险最大。

“近年来，广州人口大规模流入，七普显示10年来广州净流入人口597万，排全省第二，人口年龄偏轻，导致学前教育和义务教育需求爆棚。今年以来，天河、南沙、番禺等行政区相继发布学位预警。比如，番禺区有8个学区的户籍生人数接近、等于或大于招生计划数，2021年可能出现学位供给紧张；此前学位供应并不紧张的南沙，今年也第一次发布了学位预警，天河已经连续2年发布学位预警，指出公办初中招生计划无法完全接收对口小学（或对口地段）的小学毕业生，将启动多校划片、电脑派位。”他说，从预警的学校来看，无论是南沙、天河，基本都是优质小学、初中的学位紧张，报名人数可能超过对口学校招生计划数。所以，招生政策就会出现变化，过去的对口直升并不能100%保证。对于新楼盘来说，如果打优质学位的卖点，这种风险会更大，因为按照摇号派位原则，二手楼盘住户居住时间长，优先派位，新楼盘派位应该排在后面。

此外，《意见》明确，触犯违规宣传的将实施行政处罚、计入失信主体名单，在土地出让方面予以限制，并将惩罚情况向社会公布。

广州将加强对房地产领域守信行为的倡导和褒扬，依法对房地产领域失信行为进行惩戒和约束，实行清单制管理。将被实施行政处罚、不履行承诺及信用状况不良的主体列入失信主体名单，向社会公布，并按规定对其采取在土地出让方面予以限制等失信惩戒措施。

广州还将强化行业主管部门的行业监管责任和区政府的属地主体责任。市、区自然资源和规划部门在土地使用权出让公告和出让合同签订中，明确告知教育配套设施规划情况、建设时序及移交要求，并在规划审批中严格把关，提供便捷、畅通的市民查询规划信息渠道；市、区住房建设部门在办理居住区商品房预售许可证时，对配套教育设施的施工进度进行核实；市、区教育部门在房地产开发项目首期预售前，提早明确配套教育设施的办学性质、开办计划、招生政策等，畅通市民对居住区配套教育配套设施开办、招生政策等查询、咨询通道；市、区两级市场监管部门会同住建、教育、规划等部门每年开展一次专项整治行动，加大对房地产开发企业、房屋中介等虚假广告的查处力度。