彭博社：香港房地产市场或触顶，开发商增持现金准备买地

        【编者按】

        彭博社9月18日刊文指出，香港房地产市场可能已经触顶，开发商们已经在削减负债率以储存更多的现金购置土地。

        文章称，包括李嘉诚和黄志祥在内的香港富豪们已将他们在香港的开发商负债削减至历史最低点附近，以为在土地价格下降时购地做好准备。这被看成是香港房地产上涨势头可能已经走到尾声的信号。

        根据彭博整理的数据，截至6月30日，长江实业将其净负债占股本的比例降至了1.3%，为1991年以来的历史最低点；而恒基地产的这一数据也降到了2007年以来的最低点。根据巴黎银行的数据显示，信和置业在提高其净现金头寸后，目前储备了297亿港币来购买土地。

        现在，开发商们的平均负债水平已经降到了20年的最低点。预计今年开发商能创纪录的卖出1500亿港币的新房产。随着库存房产被售出，现金储备增多，开发商们拥有的土地储备将会变多，从去年开始，土地均价下跌了34%。根据法国里昂证券的分析，随着控制着土地供应的香港政府开放更多的土地来缓解住房短缺，地价可能会持续走低。

        “如果你感觉到市场在触顶，最好的办法是通过销售库存来支付债务，这样你才能够有足够的现金来应对市场的下跌。”联昌集团香港分析师安德鲁•劳伦斯说，“这样你就能够买到低价的土地，在市场的循环中生存下来。”

        根据杰富瑞集团的数据显示，随着政府增加供应，加上开发商变得越发谨慎并且开始保留现金，香港的地价已经由去年的每平方英尺5709港币下降到今年的均价3770港币。

        根据彭博汇总的数据，截止6月30日，恒生房地产指数中七家总部位于香港的开发商净负债占股本比例平均为12.2%，是20多年来的最低水平。

        文章称，有数据显示，香港房产销售量最大的开发商新鸿基地产在其2013财政年底时的净资产负债占股本比例为12.2%，为2005年以来的最低。在公司年度业绩发布会上，联席主席郭丙江表示，除了那些被公司认定为太小的土地外，公司将竞买所有被政府放出的土地。

        当被问及采购计划，开发商建议人们去参考他们的盈利报告。由马来西亚亿万富豪黄志祥家庭控股的信和置业将“有选择性地、持续地”补充公司的土地储备。同时，李嘉诚的长江实业则会寻求购置具有发展潜力的农业用地。恒基地产称将会继续扩展土地储备。

        “你不能强迫开发商购买土地。”法国里昂证券地区房地产研究主管王艳本周在接受采访时说，“你能做的是吸引他们来买地，而可行的办法是提供看起来有利可图的土地价格。”

        “香港政府正在通过加速土地销售来增加住房供应，希望在接下来的10年中能增加47万套住房。在2004年的亚洲金融危机和SARS危机后，香港政府停止了定期的土地拍卖，使得住房价格骤升。那么多年以来，政府只在2011年恢复过土地拍卖。”

        文章指出，在前一季度，香港政府卖出了预计能提供1500套住房的六块土地。本季度，政府卖出了四块土地，预计可提供2100套住房。这四块土地中有三块都位于新界。新界目前是香港三个区中最大的，但也是人口密度最小的一个区。

        文章援引《南华早报》的报道称，政府控股的地铁营运商——港铁集团又再一次投标竞买一块位于地铁站上方的土地，这块土地预计能提供2900套住房。现在，港铁的出价是104亿港币，比两年前的价格少了18%。而在两年前的2012，港铁第一次竞买这块土地时曾因为出价太低而被拒绝。

        文章援引美国房地产公司高力国际亚洲研究和咨询部的罗主管的话说，尽管随着政府放出更多的土地，郊区的土地价格可能会下降，但是市中心的土地价格应该不会有太大的变化，因为可提供的土地太少了。

        “现在开发商们正在努力寻找位于市中心的高品质用地，因为这些地方的房产一定会吸引到很多的顾客。”罗主管说。

        巴黎国民银行在香港的分析师王耀伟表示，长江实业从2012年开始就没有再购买过土地了，公司拥有5到6年的可用土地储备。由于计划在今年增加住房销售，长江实业应该会继续补充土地储备。而信和和恒基都应该有三到四年的可用土地储备。

        文章表示，由富豪李兆基控股的恒基公司花47亿港币在尖沙咀购买了一块地。这比彭博预估的中值还高了38%。在这块被遗弃的停车场上，恒基计划投资65亿港币建造一个综合性购物中心。

        与此同时，信和与华人置业控股有限公司正在联手开发一块位于香港东部观塘区的土地。观塘之前的旧工厂现在大多被新的商业大厦取代。根据城市改造部门的说法，信和与华人的这项工程目标是提供1700万套住房。根据大和证券集团公司的分析师Jonas Kan的说法，这块地的价格还没有对外公布，但是预计在60至65亿港币之间，这将是信和置业5年来最大的一笔土地交易。

        在住房销售反弹的驱动下，开发商的股价也比股票市场整体表现得要好。相比恒生指数4.6%的增长，今年9家房地产公司的指数增长了11%。

        “房产销售的增加也使得富豪们的财富进一步增加。根据彭博亿万富翁指数的统计长江实业的李嘉诚，其分公司涉及房地产、基础设施和零售等领域，现在他是亚洲的首富，净资产达到317亿美元。恒基的李兆基是亚洲的第二富豪，净资产达到254亿美元。信和黄志祥净资产为53亿美元。”

        文章称，在政府增加了三轮税收来打击房地产泡沫后，开发商开始提供打折等手段来吸引购房者。根据香港最大的私人房地产中介公司中原地产的数据，今年他们预计要销售的房产总价值在1500亿港币，在2013年，他们售出的房产总价值在922亿港币，那已经是五年来的最低数据了。

        上个月，杰富瑞的分析师姜文南在接受采访时说：“开发商急于出售房产，甚至包括他们的一下被称为‘皇冠上的明珠’的高级住房，这暗示着开发商对房价的走势并不乐观。“

        ”尽管有很多购买者匆匆的就买下住房，但是政府在2013年2月加倍征收房地产销售税后，现在的成屋销售仍然远远落后于历史平均水平（每个月7000到8000笔交易）。根据中原地产追踪的数据，上个月成屋房价创下新高，这是自去年三月创下最高记录后一度5%的下降后的首次上涨。“

        文章援引法国里昂证券的王艳的话说，考虑到供应量的增加和银行利率的提高，明年的房屋价格将会下降10%，2016年则会下降5%。港币的利率会受到美元的影响，因为港币是与美元挂钩的。

        瑞士信贷集团的分析师乔伊斯•沃克说，利率的上升可能会吸引开发商准备增加借贷，因为借款利息降低了。“如果他们没有做好这样的准备，开发商将会很难去筹钱，或者他们必须以很高的利息去借钱，”她说，“他们正变得越来越谨慎。”

        （编译 胡祥杰）