人口总量决定的房价拐点会提前到来吗？

2021年5月11日，国家统计局发布了第七次人口普查数据。据统计局通报，截至2020年11月1日零时,全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势。

而据我们此前的测算，中国人口总量在2030年左右达到峰值，此后人口总量进入稳定负增长阶段，“人口红利”丧失。

人口因素是决定房地产市场繁荣的重要因素之一。那么，人口总量增速进一步下降趋势，和房地产市场大拐点（数学上的顶点）的出现有何关联？人口总量即将见顶，是否意味着房价将提前见顶？

很遗憾，单纯从人口总量变动，是无法预判房地产市场大势的。在房地产市场，有一个非常流行的谬误，即用人口总量来臆测房地产市场走势，这形成了很多的误导。人口决定论在房地产预测中非常有市场，甚至一些严谨的学者也在使用。而对房地产市场形势的一再误判，也和人口决定论的误用有关。

有人要说，房子就是“用来住的而不是用来炒的”。没有人居住的房子，房价用什么来支撑呢？最终由谁来“接盘”？

房子确实是用来给人住的，没人住的房子最终价值将归零，这是没有疑义的。如果否认这点，就是反常识。但反过来，住房不等于房地产，用来居住的房子中只有一小部分有市场价值和投资价值，这一关键点却往往为人们所选择性忽视。

由于聚焦效应，人们更关心高房价住房，而忽视了住房的多样性。有人住的房子中，有很大一部分是没有市场价值或市场价值绝不会超过建筑成本的。比如前几年曾被热炒的鹤岗，有很多房子售价是要低于其重建成本的。这部分房子，不能保值增值，市场流动性极差，不能称为“房地产”。保障房、小产权房、农村宅基地均如此，绝大多数缺乏市场价值和投资价值。但现实中，有很大比例的人口，是居住在这种缺市场价值和投资价值的住房里。对于这类房子，居住属性是第一位甚至唯一的，交易价值可有可无。

也就是说，房子需要给人来住是成立的；但反过来，有人住的房子就具有市场价值和投资价值则是错误的。有人住的房子中，只有小部分是具有市场价值和投资价值的，这才是我们所谓的房地产。对这一小部分房子的需求，显然是不取决于人口总量规模的。即使人口总量收缩，只要经济增长不出现停滞，也可以不用担心“接盘”问题。所以用人口总量规模来测度房地产需求，必然会偏离科学结论。

房价为什么会持续上涨？大家都认可的，是因为城市化和收入的快速增长。如果非要再加第三条的话，就是货币供应量的增长。这三大因素里面，和人口唯一直接相关的，就是城市化。城市化是什么呢？它是人口由农村向城市的单向流动。如果大家都散居在农村里，人均居住面积很高，且不会有高房价问题，可担忧的只是收入低。在上世纪八九十年代，人口总量规模很高，但由于收入低且大部分人居住在农村，总体没有出现房地产热。

但如果在城市化和工业化推动下，大量人口涌入少部分区域，由于城市空间的有限性，房价必然上升。特别是当政府财力有限，公共服务难以同步跟进时，方便宜居住房更加稀缺，住房竞价导致房价大涨。这就是2002年以后我们观察到的经济现象。所以，决定房地产业发展的人口基础，是人口的流动与聚集活动，而不是人口总量规模的自然增减。理论上，即使全国人口总量下降，但是城市人口的持续流入，仍可能使城市房价不降反增。

历史经验还表明，在人口总量规模收缩阶段，人口的聚集活动可能会进一步加速。也就是说，城市人口特别是部分明星城市人口还会进一步增长。所以，用人口总量来猜测房价拐点，往往是失败的。

那么，决定房地产业发展的人口流向和聚集活动，又有什么规律可循呢？研究表明，人口流动和区域经济增长高度相关。通俗地说就是“人往高处走，水往低处流”。哪些城市相对收入提高，人口就会自然流入，房价就会上涨。

总之，人口总量规模自然变化极其缓慢，对房价不起决定性作用。用其来推测房价大势缺乏科学性。当然，历史上战争等导致人口规模的非自然剧烈变动因素除外。

最后，“树不会长到天上去”，房价的大拐点也可能是客观存在的。如果关心房价的大拐点何时出现，更多地应从经济增长角度出发进行预测。简单地说，如果收入增长停滞，房价自然会失去支撑，典型的如上世纪90年代初之后的日本。反之，如果经济还将进一步增长，则预测大拐点尚为时过早。

（作者邹琳华为中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，纬房研究院首席专家）