老龄化危机，能否为中心城区带来发展契机?（以上海为例）

导读

全球备受关注的我国第七次全国人口普查工作（以下简称七普）于5月11日由国务院新闻办公室正式向社会公开发布，各大媒体随即迅速转发并附上多种解读。公众普遍认为此次人口普查结果大体符合预期，不过相较2010年第六次全国人口普查（以下简称六普）数据统计的133972人，过往十年全国总人口仅增长了5.38%。

坊间戏称这一令人“捉急”的结果完全“归功于”十年如一日般稳定上涨的房价。

#1

人户分离、自由迁徙、极端集聚带来什么样的后果？

也有不少有识之士关注到了人户分离这一指标。“2020年，人户分离人口为49276万人”的数据客观印证了市场普遍的感性认知。占全国人口总数近35%的人户分离比例，真实又强烈地刻画了市内迁移（占人户分离总人口24%）与流动人口迁移（占比76%）的普遍性。

自90年代住房制度改革、加入WTO国际组织等大事件之后，伴随持续深化的城镇化进程，国内要素资源配置效率显著提高，人户分离成为必然的结果。如今，分离规模的“激增”远未结束。

“自由人”们普遍多是正值壮年的“劳动力”，支持迁徙的相关政策一一落实后，将进一步加剧了本就激烈的城市群、都市圈之间的竞争强度。挑战之下，如何提供更合理的城市公共服务、营造更优渥的职住环境氛围、创造更多样的就业在岗机会，无疑是城市能否领先一步的核心“三板斧”。

是的，传统的城市发展模式早已式微，单纯依靠土地与资本拉动人口和消费增长的策略已然气短，核心对于人才的招揽也开始“以德服人”。

    那么逐步走下去，最为直接的后果是：

各城市、各区域的人口结构将持续不断地强化“集聚”，失去年轻人的地区将进一步跌落到产业收缩-人口外流-老龄化加重-企业活动萎缩-税源收缩-城市公共服务欠缺-产业进一步收缩，而那些进入产业发展快车道地区则持续“收割”年轻人，看看深圳大街上青春的脸庞我们就能知道这个世界正在发生什么。

“集聚”自然有好处，且未来不可避免必然会发生，但过去我们看到年轻人持续地跨省、跨都市圈的“集聚”带来诸多社会问题，看看邻国日本东京都市圈集聚三分之一的人口和GDP，外围区域人口密度低得惊人，大量小城镇悄无声息地接连消亡（见前文：“衰退”的农村背后，是农村与城市的共同胜利），人类费劲改造了自然——建桥架路，建起乡村、小镇、城市，却因为一些城市的过度“集聚”，让更多的部分沉寂回归了自然。

这是极端“集聚”下的真实面貌，这是用脚投票、不加控制的自由迁徙带来的几乎必然的结果，那么如何避免？

我们知道，在交通、通讯还没那么发达的时候，一个村庄、一个小镇、一个城市的人口结构基本上处于一个均衡的状态，历史上交通及通讯科技的每一次进步都会相应带来城市空间上的变化（见前文：未来创造城市，致敬2020！|城市因何繁荣？），从电报、电话、电脑、手机，每次进步几乎都拓展了城市的外延，如今都市圈可以认为是一个城市的边界，人们在这个边界内“集聚”，既可以保持人口结构的平衡，又可以在不同的“板块”内“集聚”。

 如果说“人户分离”数据令城市管理者喜忧参半，那么另一组数据则令人凛然，

“我国0—14岁人口为25338万人，占17.95%。15—59岁人口为89438万人，占63.35%。60岁及以上人口为26402万人，占18.70%。其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%”

对比十年前的六普，今年的七普中，60岁以上人口同比上升5.44，65岁及以上人口同比上升4.63。持续、深度的老龄化问题势必是一场需抱以耐心恒心的长期战，是各地城市管理者无法轻视的结构性课题。

#2

老城区回归荣光

最先进入“老龄化”的往往是一个城市的老城区（下图1），表现为空间狭小单一、基础设施老化、人口结构复杂、生活环境杂乱。既往二十多年风驰电掣般的城镇化大潮，裹挟着人们或主动或被动地不断向城市外围扩展、扎根。以上海为例，全市人口在2000-2015年间涨幅83%，中心城区静安、黄浦人口密度均下降约1/3，而传统概念中环郊的闵行、宝山、嘉定、松江四区人口规模急速增加了2.2-3倍（见前文：“士绅化”推动城市“ 不死”还是走向“分裂”？）。

客观说人口的快速扩散确是政策导向下的有意为之（各区除建设国家级开发区外，纷纷成立区级开发区，并以卫星城名义规划了多个主题小镇，见前文：上海泰晤士小镇，往昔地产大盘变身产城小镇的发展范本），但根本还是在于当收入水平上升后，人们对更为宜人、舒适的居住环境的天然追求。

图1：上海各区户籍人口60岁以上占各区人数比（2019）

资料来源：上海统计年鉴、上海孚园城研

中心城区在密度降低之后，即便老龄化持续加重，但实际已腾退出的空间反倒成为新兴产业落地的绝佳目标。2014年黄浦区成立了当时区内首家也是唯一一个科创园区，张江黄浦园。区内医疗资源原就丰富（瑞金医院、九院、交大医学院等），依托张江成熟的生物医药产业基础，形成“医学产学研基地”再合适不过。而张江黄浦园规划的空间不仅囊括了世博浦西园（世博会后如何再利用该片区曾论证多年）、外滩金融聚集区（著名项目如老码头、复地外滩中心BFC等均坐落于此），无一不是多年来名声在外、声名赫赫的城市更新项目。

正是有了这样改造与更新的机会，加上本身区内的稀缺公共卫生资源，新兴产业的融合创新也逐步形成气候，人工智能领域的交大医学院智慧医疗服务平台获得市人工智能创新发展基金立项，生物医药产业方向重点发展的药品器械贸易、转化医学、高端健康服务也都获得不错的进展，如今黄浦区每年人均一般公共财政收入稳居全市第一（下图2）。加上金融及商贸聚集的传统优势，黄浦的产值利润率同样是遥遥领先（下图3）。

图2：2019年各区一般公共财政收入（人均）这一指标，黄浦区依然遥遥领先

资料来源：上海统计年鉴、上海孚园城研

图3：各区产值利润率对比，黄浦区同样遥遥领先

资料来源：上海统计年鉴、上海孚园城研

市中心拥有的不再只是更多教育、体育、文化、娱乐和公共活动和休闲空间，部分原先或被动或主动疏散到郊区的人们重新回到市中心，也有更多的人从其他城市来到上海城市中心，当然并不是所有区都有这样的机会回归荣光（长宁在2019年“丢”了不少产业）。2020年上海均价10万+的高端物业成交套数创历史新高（下图4），按各地段价格区间简单评估，这类优质物业基本分布于内环各处，也就是我们通俗意义上的“市中心”，如黄浦、老静安等。

图4：上海均价10万以上高端物业供求（套、平米、万元）

资料来源：易居研究院、孚园城市研

#3

这是士绅化？看起来有点像，但并不是

如果熟谙美国、欧洲等老牌城市发展历史就会发现，黄浦近年的发展变迁似乎与国外的“士绅化”颇为相似，同样表现为优渥阶层、高知阶层等高收入、新兴产业人群开始重返城市内部，成为老城区的新居民，相应的低收入人群开始向外溢出。

只是，我们与国外最大的区别在于，老城区原住民的外迁要么是有了更好的居住生活条件（市区老破小拆迁至外围大型安置基地），要么是在外围各类先进制造等产业新区有了更好的工作机会，但无论何种原因，都是主动向好的选择，而绝非国外“士绅化”等行为实则导致低收入人群被迫离开的局面。

图5：2011-2019上海的产业结构变迁

资料来源：上海统计年鉴、上海孚园城研

上海各区“势力”变革有一个最基本的基础，就是自2011年开始，工业占GDP比重持续下降（上图5，2011年38.35%，2019年25.35%）。人口向外扩散是大趋势，人口变化也成为衡量片区发展是否迅速的一个最直接风向标（下图6）。

政府自2000年历经多年通过产业优化调整、主城人口疏导等政策推力，令上海远郊的人口密度逐步稳健上升，也使得中心城区有条件、有空间实现城市功能上的迭代。其间，少数中心城区敏锐地抓住了城市更新（老旧小区及基础设施改造）、市中心医疗教育资源的学研转化等机会，与其它城区形成日益明显的差异化发展内驱动力。

抓住了新兴融合创新产业发展机遇的城区接下来将会明显地快马扬鞭，如黄浦、徐汇，而外围仍然将持续强化新兴人才及产业的“蓄水池”功能，这也是为何在远景规划中将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城定位于“独立的综合性节点城市”，而不再冠以城市副中心或是卫星城的叫法。只是，在一些高科技领域、新兴融合产业创新领域，市中心因综合资源的高度集中使得竞争力正显著加强，与边缘城区之间的关系也从原来的辐射与指导，逐步转变为差异化竞争。

图6：2018-2019年各区常住人口新增占全市比重对比

资料来源：上海统计年鉴、上海孚园城研

上海核心城区与郊区之间仅20年的发展格局比较，或许对其它城市的发展有一定借鉴意义，尤其是内城在短短十年中，各区发展水平从相差无几到明显有别未免令人唏嘘。

一线城市从城市功能、区域价值、产业配置、人文结构、地理格局等多角度的变迁，无疑是城市发展对比研究的绝好素材，后期我们将重点针对上海各区逐一分析其变迁脉络。