孟晓苏谈以房养老保险：最大顾虑是房价下跌

        7月1日起，《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《意见》）开始在北京、上海、广州、武汉四地试点。当天，现任幸福人寿监事会主席的孟晓苏接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）专访时称，这个政策和预想的一致，但是晚了十多年。

        反向抵押养老保险又叫倒按揭，是“以房养老”的一种模式。作为最早提出“以房养老”的行业倡导者之一，孟晓苏十年前就提出了类似反向养老方案。他2005年起担任幸福人寿首届董事长，当时就试图推行反向养老保险方案。在此之前，孟晓苏长期担任中国最早成立的房地产集团中国房地产开发集团公司总裁。

        孟晓苏称，目前，反向抵押养老险的客户群非常小众，幸福人寿已经准备好首批反向抵押养老险产品，这是一类非参与型的产品，（对保险公司来说）这是一个“傻子”方案，是对于投保者过度长寿给保险公司带来风险的静态防范。但最为关键的因素是保险公司尚无法计算出房屋未来增值的空间，同时对于房价下跌存在顾虑。

首批保险产品是“傻子”方案

        在《意见》落地之后，幸福人寿已经初步完成老年人住房反向抵押养老保险产品开发和业务流程的准备，计划上报相关试点申报材料。

        孟晓苏透露，首批保险产品是非参与型产品，即保险公司不参与房屋的增值分享。老人把住房抵押给保险公司后，会聘请专业的评估公司给出一个估价，无论房价怎么波动，就是按照既定的估值，定期向老年人支付养老年金直至身故。另一方面，老年人过世后，其房产处置所得，在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。

        孟晓苏称，非参与型的产品，这是一个“傻子”方案，是对于投保者过度长寿给保险公司带来风险的静态防范。但最为关键的因素是保险公司尚无法计算出房屋未来增值的空间，同时对于房价下跌存在顾虑。

        目前反向抵押养老险的客户群非常小众，主要集中在产权独立且满60周岁的老人，比如一些动迁房、租赁房或者产权不是70年的住宅，都不在受理范围之内。

        据称，保险公司从这类非参与型产品得到的收益，不会高于银行的按揭利率。孟晓苏称，保险公司从反向抵押获得的利润收益，主要是来自于参与型的产品，即保险公司在投保人退保或者过世后，与投保人或其继承人分享收益。但是目前，这种参与型产品的开发，还不具备条件。

最大顾虑：房价下跌

        事实上，自保监会《意见》出台之后，保险公司的参与度远低于预期。

        保监会曾于去年11月下旬召集幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿等7家保险公司参加内部会议，要求相关保险公司去年12月提交“住房反向抵押养老保险”试点方案，今年1月推出相关产品。

        然而从目前的状况看，很多保险公司的态度并不积极。前期参与保监会征求意见的太平洋保险、合众人寿保险等几家公司均未申报以房养老产品。

        孟晓苏直言，对于房价下跌的顾虑，是不少保险公司不愿尝试的主要原因。在他看来，保监会最终选择北京、上海、广州和武汉作为试点城市，也是因为上述城市的房价走势相对稳定。

        由于对于未来房价下跌的顾虑，保险公司参与以防养老的积极性低于预期，即使参与的，也倾向于推行非参与型产品。

        并非没有空间——反向抵押养老保险盈利，也不仅仅来自于开发寿险产品。孟晓苏表示，不少公司在探索开发养老社区，比如开发老年地产，和反抵押保险嫁接起来，寻找更大的盈利空间。

        以泰康人寿为例，其已经在北京、上海等城市投资了多个养老社区，据透露，未来5到8年，泰康人寿将在全国投资1000亿元，建设15到20个养老社区。

        除了保险公司，国内的房地产企业龙头也在开发养老产品，万科地产、保利集团、绿城中国近几年都在养老地产领域有所涉足。

        孟晓苏说，随着中国城市的老龄化，养老地产无疑具有巨大的市场，但是单一的开发模式存在太多难点，比如高房屋价格和养老服务配套平衡的问题。以国内“引领老年新生活”为事业的“亲和源”会员制社区为例，就是因为定价过高，导致入住率偏低。

        孟晓苏称，养老地产一旦和反抵押养老保险结合，就可以解决这种问题，投保的老年群体，每个月可以从保险公司获得一笔费用，加上房屋出租的租金和退休金，完全可以负担高端的老年社区，保险公司等于是在同一批客户身上进行再开发，此后，保险公司还可以向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务等产业，延伸和扩展寿险产业链。

        事实上，此次保监会出台的指导意见就明确鼓励，“针对不同年龄和需求的客户推出医疗、保险、健康管理、金融理财等服务”。

        有业内人士分析，通过与后续上下游服务的嫁接，保险公司开发养老地产显得更有优势。但是反抵押养老险目前还处于摸索阶段，有一些难点依然还没有突破。

推广难题

        孟晓苏认为，作为一款金融产品，以房养老具有“三高”特征,就是适用于高房价城市、高潜质房屋和高素质老人。而无子女老人和失独老人则是最合适的购买群体。

        孟晓苏坦言，通过目前的尝试，的确还有很多问题需要解决，比如和子女共有产权的老年人，要参与以房养老该如何处理，同时还需要一些政府扶持，比如减免房屋税费，免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的或有房产税；还有，对老人补贴方面的政策支持，比如建立长寿保户政府补贴的制度，分担由反向抵押加大的“长寿风险”。

        业内人士称，老年人住房反向抵押养老保险涉及养老民生，社会关注度较高，同时该业务将传统养老保险与房地产市场联系起来，法律关系复杂，风险因素也比较多，对保险公司的风险防范能力提出更高的考验，因而险企对此顾虑重重。

        归纳起来有这么四点：

        ——中国房屋产权70年，是“倒按揭”的最大障碍，也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是未知风险。