调控精细化｜管控二手房，多城探索二手房参考价格发布机制

为应对二手房市场挂牌价格混乱、部分业主“抱团涨价”等行为，今年以来多地着手对二手房市场价格进行管控。在楼市调控精细化政策下，多城探索二手房参考价格发布机制，抑制楼市“虚火”蔓延。

据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，今年以来包括深圳、成都、宁波、东莞、无锡等地纷纷对二手房市场进行调控。

引导市场理性挂牌，深圳为首个管控二手房价格的城市

为应对二手房市场挂牌价格，一线城市深圳于今年2月宣布建立二手住房成交参考价格发布机制。

今年2月8日，深圳住建局连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布深圳住宅小区二手住房成交参考价格。

深圳市住建局表示，建立二手住房成交参考价格发布机制，是落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进二手住房市场信息透明，理性交易的重要举措。

与此同时，二手房经纪公司不能发布高于成交参考价的房源信息，高于参考价的房源可以过户，但买家必须签一份风险告知书。

按照深圳市的做法，其首次发布的全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格几乎相当于市场价的七折。同时，银行将根据参考价发放贷款。

这也意味着，买家的首付需要增加，提高了购房门槛。

对于首个提出二手房成交参考价格发布机制的深圳来说，新政落地后效果明显。根据深圳市房地产中介协会公布的数据统计，2月22日至28日当周深圳二手房网签量为834套，3月1日至7日为991套。新政出台前几周的周网签量在1900套到2500套左右，市场成交降温明显。此外，整个2月份深圳二手房网签量共计5272套，环比1月的8971套网签数据，近乎腰斩。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对澎湃新闻表示，今年2月深圳发布二手住宅成交参考价后，市场情绪逐渐回归，二手房成交量回落，价格涨幅收窄。4月，根据中国房地产指数系统百城价格指数，深圳二手房价格环比由涨转跌，市场继续降温。

陈文静认为，深圳二手住宅成交价格的发布对市场情绪的稳定具有明显效果，有利于买卖双方更加理性交易，该政策对其他城市具有一定参考借鉴意义。当前部分热点城市二手房市场热度仍较高，探索实行二手房参考价格制度或成为各城市促进市场情绪理性回归的重要举措，但针对这些城市，二手住宅参考价格的发布或更多地落脚在热点区域以及热点片区。

多城探索实行二手房参考价格发布机制

深圳之后，多城开始探索二手房参考价格发布机制。

3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在加强住房交易管理方面明确提出“建立二手住房成交参考价格发布机制”，这也是在深圳之后，第二个跟进该机制的城市。

成都市住建局表示，近期成都部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为，为提高二手住房信息透明度、促进理性交易，借鉴深圳等城市的做法，成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。

无锡市住房和城乡建设局于3月2日发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，其中提到，将建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架。

东莞住建局在2月27日发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》中明确，进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。一季度发布首批典型镇街部分成交活跃二手楼盘的网签交易信息，并视情况尽快扩大统计镇街范围，增加发布楼盘数量。进一步提高二手房价透明度，引导市场理性交易。

此外，宁波也明确，自4月27日起，宁波市六区的房产经纪机构、房主在发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况（以按揭贷款成交案例为基准），并在市房产交易信息服务网及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受澎湃新闻采访时指出，二手房价格很难采取政府直接干预手段，但二手房价格对于房地产市场整体稳定的重要性很大，尤其在一些二手房成交量已经占据一半的以存量房为市场主体供给的城市，二手房价格的稳定更是对于城市房价稳定起到举足轻重作用。因此建立各地的二手房参考价格制度或二手房网签交易价格，正是对二手房价格形成有效控制的重要手段之一，通过二手房参考价格可以提供房贷参考基准，提供交易税费的参考基数，最大限购稳定市场对二手房价的预期。

热点城市二手房价格管控或将成为趋势

“2021年来，全国多个城市发布了针对二手房中介、二手房业主限价的政策和通知。从市场趋势看，二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。”中原地产首席分析师张大伟说。

确实，从各地发布的政策来看，查处二手房虚高挂牌价格、对业主“抱团涨价”进行排查、约谈“炒作者”等都成为各地管控二手房价格的砝码。

具体来说，上海于3月3日发布的《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》中指出，进一步加强房地产中介管理，规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

杭州市于3月3日发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，明确将严厉打击房地产中介机构违法违规行为。中介机构不得受理并发布挂牌价明显高于合理成交价的房屋信息。

新政发布后，杭州市住保房管局于3月12日通报了集中检查的15家中介机构情况，其中中介机构已自查10万余套房源信息，并下架近8000套问题房源。

2月10日，成都市住建局会同成都市网信办等部门对网上炒作“抱团涨价”情况进行集中排查，对造成较大负面影响的中海左岸业主成立的“房价沟通群”重点人员依法进行约谈。

北京则对多家自媒体进行集中约谈，强调做到“四不得”：不得背离“房住不炒”定位；不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情；不得通过各种方式制造购房恐慌情绪；不得臆测调控政策走向或趋势。

针对合肥个别小区业主擅自成立所谓“房价指导委员会”，并通过微信群等社交平台发布集体涨价言论，涉嫌恶意炒作房价的行为，合肥市房产局等5部门印发了《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》，严厉打击各类哄抬房价的不法行为。

张大伟指出，对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，从深圳等城市开始，重启定价管控，多城针对自媒体、中介、二手房业主，开启一轮定价管控。从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨的区域大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。