阳光新业如何用一年时间拿下上海黄金地段三个项目

        今天澎湃给大家讲一家北京商业地产公司是怎样用一年时间在上海黄金地段占下三个坑的故事。

         外地公司进上海难是公认的，干住宅的同学们一门心思干一件事儿，用钱砸！

         反正宅地都是公开拍卖的，只要舍得花钱，总能买下一两块地来，代价就是地价贵点儿。

         干商业的就比较麻烦了，虽然也有公开市场的，但上海地方政府眼光都高的不得了，哪儿哪儿都是规划成国际化商业区的，你个国内开发商来人不待见啊，限制条件设置一堆，一看自己不够格啊！

         比如万达，当年万达想跑浦东唐镇也搞个万达广场，循例先去找政府谈，结果人家很好心的规劝万达君，那个啥，我们这儿的定位是“国际级”的……

         就算有些硬砸下来，一旦规划啥的人家不满意了，或者以后想着散卖了，立刻后期工作就不好做了。

         同样来自北京的高大上公司金融街也决心靠钱砸，他们从熟人潘石屹手里花52亿买了俩项目，至今还是让混上海地产圈的同学难以评价。

         今天故事主人公是来自北京的阳光新业（000608.SZ），这哥们去年才进的上海，已经入驻淮海路，拿下虹桥商业区办公楼，在松江还有一个购物中心，总共花了不超过20亿，而人家自己的应付款更是TINY。

先租后买

         很多外地的开发商比如闽字打头，进上海几乎是砸钱砸进来的，买贵地，啥地都去抢，抢出了品牌知名度。

         阳光君的第一次可以说是默默试水。2013年3月，阳光新业与温州一家公司签订了20年的租约，租下现名为松江阳光新生活广场，总建筑面积4万平方米，这家购物中心马上就将开业迎客。

         阳光新业上海城市开发公司总经理李鹰当时向总部汇报，静安寺、淮海路和徐家汇这三个商圈，一定要拿下一个项目。

         同年8月，阳光君找到了锦江，签了15年的租约，盘下淮海路中段的曾经的万得城、伊势丹百货所在地1至6层，宣告斥资1亿多元升级改造，1.8万平方米的商业业态中将有6成都以餐饮、娱乐休闲等体验式消费为主。

         话说锦江当时专门派了一个团队去青岛、北京看阳光新业的项目，最终拍板。牵住了锦江君这根线，事儿就好办了。其实租约才多少钱，改造费也不多，但这项目让很多人知道了阳光新业的存在。淮海路中段没有什么啥大体量的，前阵子关店潮都是沿街小铺调整的多。这一次，为之后收购银河宾馆奠定了基础。

         2014年1月和4月，阳光君先后公告，反正20.2亿收了银河宾馆主楼100%和裙楼90%股权。

         澎湃了解到，主楼反正是要改造成写字楼的，裙楼是要做成商业的，现在还在报方案等批。长宁区很支持啊，他们觉得虹桥开发区那块酒店实在是太多了，然后为了写字楼经济准备干一件事儿，叫虹桥、中山公园拓展区规划，要把各个标杆一点的写字楼通过空中走廊和地下通道连一块。

         现在虹桥写字楼的成交租金大概在6至8元/平方米/天，淮海路中段首层成交租金大概在30元/平方米/天。租金收益自己算吧。

         这个故事告诉我们，如果你没有足够多的钱，你想来上海玩商业，请找准机会先傍上一个地头蛇。当然，大前提是你真的有信心，不然凭啥在上海的400多家购物中心竞争下活下来，现在餐饮品牌都是要业主你贴包装修免租期啊，绝对的品牌强势时代。

自有资金低

         内地开发商没法儿和新地、太古这样的港资比耐心，一个购物中心要10年才开业这件事，模仿不来。明着讲，没那么多钱，耗不起。

         于是，怎么把自己手中不多的钱玩出彩，就要求你玩法多样一点。

         阳光新业董秘李峻告诉澎湃记者，阳光新业现在在全国31个项目中，控股的有9个，参股的有17个，其他都是委托管理。参股的17个项目都被打入家世界资产包中，参股的比例在10%至40%之间。

         但人家不管控股多少，项目要求控制，也就是说积攒品牌和经验值的事儿你不能给别人做，我来！

         阳光新业早年没啥钱的时候，联合他们的大股东新加坡主权投资基金GIC以最少37个亿收了天津“家世界”集团旗下商业物业，这个资产包涵盖天津、北京、青岛、郑州、沈阳、石家庄、西安、唐山8个城市共计17个项目。

         做商业的没有不想做REITs，但国内还没开闸，新加坡和香港估值现在都低着，但是资产包不能不准备。阳光君的资产包已经做好准备，家世界最早出资比例低，现在有钱了会慢慢回购，并往里面加项目。

         项目上的融资也一样，自己出钱能少则少。以收购银河宾馆为例，阳光新业采用“股+债”形式，根据公告，主楼12.62亿的支付价款，借助中信信托以股权形式融资近5亿，部分通过商业银行借债。

         知情人士透露，裙楼也将有可能和信托机构合作，也就是这项目阳光君还可能并不控股来着。

         拼命想做包租公啊。2013年，阳光新业营业收入6亿元，其中商业物业租赁收入2.75亿元，占公司年度营业收入的39.9％。值得说一说的是人家2013年净利润率超过30%，2013年净利润为1.9亿元。

         以后，房地产不可能再是实打实地砸钱，有些人玩品牌输出溢价，有些人苦逼做开发，有些人玩金融到处借钱，所以各位玩多元化的主子们，你们其实能把一个环节玩出彩就可以了，十个茶杯就放一个盖子的时代就要过去了。