俞斯佳：城市有机更新最终要让人获得幸福感

存量资源的提质增效，一直是近年的热门话题。今年，“实施城市更新行动”写进了“十四五”规划。城市更新，被提到前所未有的高度。

上海现代城市更新研究院院长俞斯佳表示，城市更新不仅是形态和物理空间的更新，更是整个治理体系和城市人文的创新和发扬。城市有机更新，最终要让人获得幸福感。

去概念泛化，聚焦有机更新

俞斯佳认为，近年来城市更新的概念已被泛化，真正的城市更新应该是一种“有机更新”。“之前旧区改造、新区建设，都可以算作是城市更新，但是现在，我们呼吁聚焦有机更新。”

上海现代城市更新研究院院长俞斯佳

俞斯佳解释道，城市有机更新虽然在概念上可以相对宽泛，但和旧区改造还是有所不同，旧区改造主要从基本的建筑安全、环境、解困和配套等角度出发，更重物质层面。而有机更新需要关注更高层次的需求，如空间品质、城市活力和多元化选择。除物理空间的塑造外，更重人文，是从基本需求，到品质需求，再到精神需求的过程。“如果前者决定了一个城市发展的下限，那么后者才能反映城市生活的上限。”俞斯佳认为，城市有机更新的核心是空间赋能，从获得感、认同感，最终到幸福感，让人民有递进的感受。

俞斯佳表示，有机更新和过去30年的城市开发与更新模式有着非常大的区别。在物权上，过去的更新大部分需要改变建筑的物权，比如旧城改造中的动拆迁就牵涉到了物权转变，这是相关主体都非常熟悉的一种模式。在城市化的大规模建设中，这样的模式有效、快速，对城市发展起到了极大的推进作用。“然而目前，大规模建设放缓，物权转换通道变窄，有机更新就显示出极大的普遍性和重要性。”

他进一步解释说，首先，有机更新可以改变物权也可以不改变，或者两者相结合，对建成区域城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升；再者，有机更新可以充分保留原有的生活场景、生活气息，同时提高市民生活水平、居住质量，提升城市形象。

“大家并没有准备好”

俞斯佳专注城市更新多年，参与过众多城市更新项目。他表示，有机更新的模式必须提倡，因为这是适合城市发展的更新模式，可是目前“大家并没有准备好，需要不断探索和创新”。

俞斯佳指出，从投资层面来看，过去开发商拿地、建造、售卖，快的话只要2-3年就能产生回报。但如果在原有建筑的基础上进行更新，可能就无法快速地回笼资金。“有机更新对于投资者的后续管理和运营能力是更大的考验。”

从相关主体来说，推倒重来是一个最为简单直接的方式。而有机更新，则需要进行众多繁琐复杂的协调工作。比如，宣讲更新的规划、获得“原住民”和业主的理解和认可、尽可能地尊重个性化需求等等。大量的时间和精力将花费在这些看似琐碎但是非常重要的事情上。

目前国内还没有专门针对城市更新的法律法规体系。过去很长的时间，城市更新往往是参照新建项目的法律法规，这也无形之中增加了城市更新的难度，使得很多好的有机更新计划无法落地。但令人振奋的是，上海正紧锣密鼓地开展城市更新的立法工作，这将对上海的城市有机更新工作起到巨大的推动作用。

有机更新需要创新驱动

俞斯佳分析道，现在很多企业不计成本地做城市更新，可能觉得是一种潮流，或是一种广告宣传。“但是，如果城市更新没有找到合理的商业模式，也很难说是成功的城市更新。”

他给记者举了一个例子，某个老旧小区小梁薄板住宅进行更新改造，因为历史问题，这个小区的房屋多为租赁产权，但是很多原住民从小住在这里，地域感情非常深厚，加上整个社区生态完整。“我们就考虑是否可以不要全部拆迁，而是改造房屋，保留原住民，进行有机更新。”

然而，他们面临的难题是，房子破旧，煤卫不独用，如果要达到现在的住房标准，需要增加面积，使得老房子单独成套。这样的话，如果以后出售，产权方面可能面临的是，原面积按售后公房价格、增量部分按市场评估价出售。这需要每家每户都同意，但凡有一家不同意，方案就无法进行。

其次，能否在法规核定范围内将原来6层的建筑再加高2层，增量部分通过市场化运作以补贴更新改造的投入。但是这就牵涉到规划容积率、间距、风貌控高、消防等一系列的问题，操作难度很大。

“实际上，这个小区，如果采用有机更新的方式，我们有可能只需要6000万元就能达到效果。如果全部拆迁可能需要投入几个亿，且不知道效果如何，市场主体无法介入，政府财政又背上很大负担，还会割裂区域原住民的情感和联系。”

他表示，城市更新需要大量的琐碎工作，涉及各种法律法规，有时候需要点对点、人对人地开展工作。如果没有完整的赢利模式和创新驱动，是很难来完成这样的工作的，而其中关键是如何问存量要品质、问存量要增强、问存量要效率。

因此，俞斯佳呼吁，城市更新要进行机制创新，要探索新的运营模式，这样才能提高参与各方的积极性，努力实现社会效益与经济效益的平衡。

上下联动是必由之路

俞斯佳参与过许多的城市更新项目，他表示，不管是何种城市更新项目，都不是坐在办公室里想出来的，而是要深入基层，去发掘和发现“人的需求”。

俞斯佳带领的团队曾经做过一个问卷调查，询问区域居民最希望在更新过程中增加哪些公益设施。出乎意料的是，在问卷罗列的几十个选项中，社区图书馆排在前列。“在无纸化的网络时代，为什么是图书馆，我们反思后发现，图书馆既适合年轻群体，也适合小孩和老人，这是一个环境良好又有意义的复合型交流场所。这给予了我们很大的启示：做任何城市更新，最终还是要落在人上，要深入了解人的需求，光是在办公室里想，是做不好的。”

俞斯佳表示，城市更新不只是物理空间的更新，还涉及经济振兴、文化传承、社会治理等多元维度，牵涉人力、物力、荣誉、情感。有机更新提倡采用小规模、渐进式的持续优化，由多元主体参与推动。但无论是那种形式，上下联动都是最好的模式，要联合政府、企业、民间组织、居民以及社会各界。

“我认为现在的城市有机更新有四大特征。”俞斯佳总结道，“一、零星成为常态，大片区的开发会越来越少，更多的是存量、局部的更新。街面、步道、门房、街头绿化等等这种零星的空间，会成为城市更新最主要和最常见的对象。二、主体回归多元，城市有机更新需要政府、企业、居民、NGO的多方参与。三、设计提升价值，充分发挥设计师和艺术家的作用，鼓励“大师做小事”，好设计让小空间实现大功能，也将社会价值、生态价值、文化价值全方位体现出来。四、增量反哺公益，城市有机更新过程中，会创造出一些增量空间，这些增量空间将优先反哺公益，包括公共食堂、图书馆、快递小站、为老服务中心等。优先公益之后，还有富裕增量空间，可借助社会化运作进行商业经营。”

“城市更新是一项长期的事业，需要有坚强的韧性，靠一时的激情是不够的。”俞斯佳最后说道。