总投资75亿 看“东八块”上的摩天大楼长什么样

        4月14日，上海发改委公布了一个《关于静安区60号街坊项目二期（暂名）备案意见》，总建筑面积平方米：135985平方米；项目法人：红风筝（上海）房地产有限公司。

        很熟悉是不是。这个项目位于著名的静安“东八块”。具体东至大田路、南至山海关路、西至慈溪路、北至新闸路区域。土地面积17937.7平方米，容积率7.58。开发商率属于美国开发商汉斯。

        去年汉斯和潘石屹他们家的SOHO中国争得风生水起。最后汉斯以37.06亿元的价格拿下了这幅上海最黄金的地块。

        如今，这块地终于要平地起高楼了！

 250米高的静安大厦

        汉斯网站上，这个项目被命名为“静安大厦（Jing An Tower）”。

        看介绍，项目“位于上海知名的静安商务区的地块，将在面积为17,940平方米的土地上开发一幢54层的综合用途建筑。本项目拟开发的总建筑面积预计将达156,000平方米，包括134,000平方米的写字楼和22,000平方米的零售物业，地下四层。该公交导向式的开发项目建成后将紧邻新建的地铁13号线的一座地铁站（目前在建）。本项目将开启了一处新的综合用途开发区域，即苏州河滨河现代服务业集聚区，该集聚区北邻苏州河，南接一座新的公园和自然历史博物馆，东靠南北高架主干道，西连成熟的高档住宅区。”

        之前项目出过一次环评报告，还公布了一点儿细节，即办公塔楼的建筑高度为250米，裙房建筑高度为24米。项目总投资75亿元。

作为静安区重点项目，其实静安大厦很早就已经在规划了，看一个2009年的规划方案，是著名的设计师事务所TengBom做的，当时的方案是68层260米高，其中顶上25层做高端酒店。看公司官网客户那栏，标注的是静安规划局（Shanghai Jing'An Urban Planning Department）。        本来想着这个楼会变成浦西最高楼的，后来被会德丰（净高270米）广场给超越了，未来估计徐汇中心会更高。

        接下来提一下这个地块的往事。

 “东八块”往事

        这个被誉为“上海最后一块黄金地”的旧城区，位于上海市静安区东北部，由八个连绵的旧街坊组成，东至成都北路（南北高架）、南至北京西路、西至石门二路、北至新闸路，总面积17.64万平方米。

        上海市静安区委2002年的一份拆迁文件曾经对这个地块做出如下定义：“东八块” 是建设双高区的一项重大工程，对改善北部地区居民住房状况和城市形态，意义特别重大。按照既定规划，这个项目启动的最终目的是通过招商引进外资加快旧区改造。

        2002年5月，上海市政府将这片土地分割为八块，以免土地出让金的模式，与当时的“上海首富”周正毅签订了八块国有土地的八个出让合同。周正毅当时称“东八块”将改建为 “规模比古北新区还大的”高档住宅、商业区，投入60亿元人民币，可获得80亿元人民币的投资回报。

        此后，由于周正毅涉嫌虚报注册资本罪和操纵证券交易价格罪入狱，随后，上海静安区政府将土地收回。

        2006年11月，静安区规划部门公布，政府将地块重新规划。原“东八块”区域内靠南部的三个街坊被规划为公共绿地，而其余五个街坊则内纳入新规划的苏州河滨现代服务业聚集区。即位于北京西路、成都北路、山海关路、石门二路的部分土地已经被建造成了“静安雕塑公园”，其余部分被分别规划为商业、办公、住宅等用地。

        2006年，李嘉诚名下和记黄埔（占60%股权）联手上海达安房产投资公司（占25%股权）上海盛融投资有限公司（15%股权）共同组建长和达盛（上海）有限公司，西斯文里项目的新主人。当时大家都把李嘉诚和东八块联系起来，其实这项目并没有划入东八块范围内。在目前和黄官网上，这项目被称为新闸路项目，资料就一句话： 位于上海市静安区新闸路及大田路，位置优越。 整个项目占地逾一万四千五百平方米， 总建筑 面积近五万八千平方米，将发展成綜合商业及办公楼项目 。

        2013年5月17日，上海规土局发布2013年第93号土地出让公告，出让静安区石门二路街道60号街坊1幅商办地块，起始总价34亿元，起始楼板价25006元/平。

        2013年11月，静安区旧改征收办公室对外表示，标号为66和59的两个街坊，房屋征收第二轮征询达到生效比例，提前3个多月实现征收补偿协议生效目标。加之此前已经完成旧改的六个地块，静安“东八块”旧改工作即将完成。

全球最大的开发商汉斯

        开发这个项目的是美国开发商汉斯。这家公司在中国年头不短了，算是美资地产商中比较早进中国的。

        一起来看下背景。汉斯地产公司(HINES)创建于1957年，总部位于休斯敦。汉斯在美国90个城市开发建造了700余个项目，在境外16个国家有100余个房地产项目。按照开发面积计算，汉斯应为全球最大的房地产开发建造商。

        汉斯没有上市，他们地产项目的资金主要还是用基金的钱。这次的静安项目，据澎湃的读者爆料，投资方里有来自中东的主权财富基金。

        公司1996年在中国设办事处。1997年，汉斯地产宣布正式进入中国房地产市场。

        2004年7月，继在北京成功开发了万国公寓(共174套住宅公寓)以及盛世大厦(2.5万平方米，为写字楼项目)等用于租赁的公共建筑之后，由汉斯开发的位于北京朝阳区“公园大道”高档住宅小区建成开盘。

        “公园大道”项目的融资较为特别，该项目是以“新兴市场房地产基金”为基础而启动资金的。“新兴市场房地产基金”由汉斯公司发起，合作方包括摩根士丹利及美国西部信托等，基金规模为10亿美元，专用于发展中国家的房地产开发，目前投放于巴西、墨西哥、俄罗斯、波兰、中国等国家。“新兴市场房地产基金”占“公园大道”项目开发资金的三成。

        接下来汉斯就转战上海了，2006年开始到上海发展，先后获得浦东小陆家嘴的21世纪大厦、黄浦区苏州河边的怡水豪庭和“加州•水郡”新江湾城项目。

        对汉斯的声誉，澎湃记者不敢说好。记得2006年他们通过股权转让获得的新江湾城C5地块么？汉斯在2006年10月以17.1亿元代价收购C5项目公司城悦地产70%股权从而进入新江湾城。

        当年上海城投把这项目转给汉斯是下了挺大决心了，由于城投是新江湾城的土地一级开发商，按理说所有的地块都需要走公开出让程序的，但为了打响区内商业第一枪，当时找政府特事特办着，通过股权转让的方式把汉斯引进了新江湾城。当时城投信誓旦旦的：“我们考察过挺久了，这公司牛逼啊，未来造出来的项目绝对不让人失望。”

        可项目运作了几年，住宅项目倒是开盘了（加州·水郡），办公楼却没下文了，2010年11月，汉斯公司将其拥有的悦城公司的70%股权以3.535亿美元的价格转让给了富力地产与合景泰富地产。也就是说，城投费老半天劲最后项目还是给了富力，不是说富力不好，但确实有违当年他们希望引入“国际开发商”的初衷啊