要求刚需购房者35岁以下，高房价会吞噬合肥的风投红利吗？

合肥，又一次站到了舆论的聚光灯下。

不过，这次不是因为最牛“风投”城市，也不是因为迈入万亿俱乐部，而是因为高房价。

近日，有媒体爆出，合肥发布的《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》将摇号选房的“刚需”认定条件加入年龄限制，规定“登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下”，引发舆论高度关注。

事实上，过去几个月，这个二线城市的楼市刚刚经历了一轮疯涨，部分学区房的价格甚至上涨了近50%。4月8日，住建部专门约谈了包括合肥在内的5个城市的政府负责人，要求坚决遏制投机炒房。

火热的合肥楼市，怎样才能回归到应有的理性水平？过快上涨的房价，会不会吞噬这座城市的“风投”红利？

合肥一楼盘销售中心。图/中国新闻图片网

“疯狂”的楼市

合肥这轮楼市异动，在2020年第四季度已现端倪。

根据世联行的观察，疫情后的3～6月，合肥新房市场成交量同比上升；10～12月，土地市场火热传导到楼市；11～12月，西南板块新房出现一房难求的现象。

进入2021年，随着学区房周期到来，恐慌情绪蔓延至合肥政务区等热点学区。当地中介从业者张明（化名）告诉中国新闻周刊，除了占学位外，购房者还带着资产保值的诉求，提前入手学区房，这也导致学区房供需关系骤然紧张。

有业内人士透露，在合肥滨湖、高新区等热点区域，通过各种手段炒作房价的现象屡有发生，其中包括捂盘惜售、经营贷入市、散播恐慌情绪等。受此影响，部分楼盘的价格快速上涨，一些人通过倒卖房号获利。

克而瑞中国房地产数据显示，今年前两个月，合肥二手房累计成交量达到148万平方米，同比增加444%。在11个二线城市中，处于领涨地位。

官方数据显示，3月合肥市区共网签住宅5327套，环比上涨30%，同比上涨24.1%。

具体板块而言，以政务区和滨湖区为首，房价均在3万元/平方米以上。上述板块生活设施相较健全，教育资源较优质，价格一直居高不下。蜀山区、庐阳区、包河区紧随其后，房价也有达到了2万元/平方米以上。剩下的瑶海区、新站区与合肥北城区房价也都达到了1.5万元/平方米以上。

合肥政务区的一些优质学区房，价格一度涨到了6万元/平方米，比去年同期提高了50%。

随着价格上涨，不少刚需购房者开始恐慌。

今年一直在看房的购房者李玥告诉（化名）中国新闻周刊，她发现不少开发商会优先提供给全款支付的购房者。而二手房市场则一天一个价，政务区、滨湖区、高新区充斥不少炒房客。

有媒体报道，市场火热下，合肥楼市也出现了一些违规现象，有些楼盘甚至还要加付“号头费”。

4月5日，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从八个方面加强楼市调控，包括稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度，以及严厉打击各种房地产市场乱象。

这也被业内称为合肥“新政八条”。

新政出台后，合肥贝壳研究院数据显示，在4月6日至11日，《通知》中限购区域，二手房的成交价格较前一周，普遍出现了不同程度的回落。

不过，合肥“新政八条”能否从根本上摁住蠢蠢欲动的楼市，仍有待观察。

“把合肥还给刚需”

合肥房价较高与该市的调控政策密切相关。

有分析认为，相比中西部其他省会城市，合肥的调控政策不仅相对宽松，而且出台时间较晚。

以限售政策为例，直到此次“新政八条”出台，合肥才明确提出摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易的限售政策。

而早在2017年，郑州房产调控政策就明确指出，在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。

长沙更是在2016年11月就正式出台了“长七条”，对限购人群及限贷政策则有了明确的规定。随后3年，长沙又出台了一系列密集调控政策。从限购到限售、限企、限地价，再到差别化购房资格、差别化信贷、差别化税收等政策。其中2017年出台的，称为史上最严厉调控的6.25新政更是规定：在限购区域内，须拿证满4年后方可购买第二套住房；商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

舆论指出，过于宽松的限购政策，没有起到堵住炒房客的作用。比如，在合肥当地户口买二手房不限购。开发商为了快速回笼资金，提高首付甚至全款优先，让很多刚需购房者买不到房。

合肥市区一景。图/图虫创意

在住建部主管的中国建设报官方微博下，合肥网友一窝蜂留言，希望住建部前往合肥督查，当地也管管楼市乱象。

“把合肥还给刚需！”有的网友还打趣，怕买不到合肥的机票，就众筹给住建部领导买机票，恳请他们来看看。

有人还编出一首打油诗：“四千月薪，五万房价，六个口袋凑七十万首付八成买不到房”。

4月16日，合肥发布的《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》，更是将摇号选房的“刚需”的认定条件加入年龄限制，规定“登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下”。

关于为什么把“刚需”年龄限制在35周岁以下，不论是业内人士还是相关舆论，同样充满困惑。

另一方面，合肥地产市场供需失衡，导致近期房价持续上涨。

数据显示，2020年合肥新建商品住宅销售备案135305套，销售备案面积1519.01万平方米，同比增长31.3%；二手住宅成交83344套，成交面积783.31万平方米，同比增长6.67%。

合肥全市商品住宅库存去化周期持续下降。官方的数据显示，截至去年年底，合肥商品住宅库存去化周期为7.29个月。

上海易居研究院数据显示，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期仅有2.8个月，在全国100个热点城市中，仅高于浙江湖州。

事实上，过去几年合肥的土地供应规模并不大，去年成交面积更是达到过去5年来的新低。在区域分布上，新增供应主要集中在主城区以外的区域，而非核心区。比如，2020年滨湖区仅仅出让了两宗地块，政务区则已“断供”多年。这也使得作为教育高地的滨湖、政务两区，目前的有效库存还不到8000套，与庞大的市场需求相比，供应量严重不足。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向中国新闻周刊表示，调控政策之下，合肥楼市有望在短期内逐渐恢复理性。但从中长期来看，合肥仍需进一步加大供应，才能从根本上缓解供需压力，从而平抑房价。

涨幅仅次于深圳

在中西部城市中，合肥2020年GDP刚过万亿，排在重庆、成都、武汉、长沙、郑州之后，但是房价均价目前已经到了“数一数二”的水平。

数据宝公布的《2020年316个城市房价排行榜》中，合肥二手房的单价与武汉不相上下，把成都、重庆、长沙、郑州、西安等新一线城市甩到身后。

易居研究院2020年12月数据显示，中西部地区中，合肥房价均价达20128元，超越了成都的18395元和武汉的19533元。

值得注意的是，与合肥房价不相上下的武汉和成都，多年来GDP一直处于全国前十。根据赛迪顾问城市经济研究中心2020年9月发布的《2020年中国城区高质量发展白皮书》（不含直辖市），成都、武汉各有6个区入围百强，仅次于广州。

从国家统计局的数据来看，近5年，合肥二手房价格上涨66.5%，同期北京上涨52.2%、上海上涨46.9%、广州55.8%。合肥上涨幅度，仅次于深圳的83.6%。

近些年，在国内互联网传播中，合肥无疑颇具“网红”气质。从知名VC投资人称赞合肥为中国最佳“风投”的城市开始，合肥近10年间的产业谋划与布局，一直广受赞誉。

从2007年合肥市政府拿出近1/3的财政收入，引进当时连年亏损的京东方，并形成年产值超1000亿元的产业链开始，到2019年，在蔚来汽车最危险的时刻，合肥国资紧急注资“救援”，毫无疑问，在过去的十多年里，合肥市政府通过产业引进和资本投入的方式，建构了自己的高新制造产业集群。

京东方合肥生产基地。图/图虫创意

今年，从19座已公布年度重点项目的万亿GDP城市清单看，合肥在项目数量上位居第一，这其中不乏G8.5液晶基板玻璃生产线、捷敏半导体IC电源管理器件生产线等高新产业。

产业发展成就有目共睹，但合肥远没到可以“掉以轻心”的地步。有分析认为，近几年合肥大力扶植的高新产业，目前还处于创业阶段，依然具有风险。

从2010年到2020年，中国GDP十年增幅排名前十的主要城市中，合肥排名第二，GDP增幅达272%。

事实上，合肥GDP高速增长，城市扩容功不可没。2011年7月，巢湖市所辖的一区四县分别划归合肥、芜湖、马鞍山三市管辖，扩容后的合肥市面积从7085平方公里到11496平方公里。

合肥人均的收入增长也远低于房价涨幅。2020年，合肥城镇、农村居民人均可支配收入分别为48283元和24282元，同比增长6.3%和8.1%。

2020年，合肥人均可支配收入42492元。而因房价被住建部表扬的省会城市的长沙，人均可支配收入达51477元。2020年因疫情影响，人均可支配收入大幅度下降的武汉，达到45230元，也高于合肥。

近年来，合肥多次提出融入“长三角”的战略。但是值得注意的是，从区域分布来看，长三角高收入城市最多，人均可支配收入前十的城市中，包括了上海、苏州、杭州、南京、宁波和无锡。

来自长三角的三个新一线城市——苏州、杭州和南京，人均收入更是超过了6万元大关，远超合肥。

有舆论指出，合肥从当年全国最大的“县城”发展到现在中国最牛“风投”之城，大好局面来之不易，不能放任房价的泡沫越吹越大，让高房价吞噬了产业发展的红利。

（原题：《要求刚需购房者需35岁以下，高房价会吞噬合肥的“风投”红利吗？》）