抢在WeWork前头盈利6279万，优客工场凭什么？

在共享办公“泥潭”中挣扎数年后，优客工场（NASDAQ: UK）终于摸到了盈利的门槛。

4月15日，优客工场发布了2020年第四季度及全年业绩。从财报中几项主要数据来看，优客工场2020年全年营收8.77亿元，同比降低25%；净亏损为5.08亿元，较2019年同比缩窄37%；摊薄后每股亏损7.5元，同比降低52.5%。

细分到第四季度来看，优客工场净营业收入为2.79亿元，环比增长39.4%，但同比仍下降4.8%；净亏损额为1.491亿元，环比减少11.9%，同比则减少36.8%；摊薄后每股亏损2.23元，同比降低53%。值得注意的是，若是在非美国通用会计准则（Non-GAAP）下，优客工场第四季度实际上完成了6279万元的盈利。

自行业龙头WeWork遭遇上市“滑铁卢”以来，共享办公行业就被普遍视为一门投入高、回报少的苦生意，而实际情况也的确如此——以优客工场为例，它在本次勉强摸到盈利边缘之前已经连续亏损了数年，几乎只能靠融资续命。但就是这样一家广泛不被看好的公司，最终却先于WeWork完成了盈利。同是行业老玩家，为何WeWork没能赶上优客工场？

“二房东”模式缺陷重重，WeWork“逃离”中国求回血

很长一段时间里，以WeWork为首的整个共享办公行业都秉持着传统的“二房东”经营模式，即在市场上找到合适的房产，与地产商签订长租合同，再对内部加以改造打扮成“共享办公空间”，最后出租给个人或者初创公司。

但“二房东”模式的缺点也很明显，不管有没有租户入住，共享办公企业都必须交付房产租金，以及共享空间的各项维护费用。这种运营模式使得共享办公企业不得不扩展市场以抵消损失，但它赚到的钱越多，亏损缺口也越大，因为租客和共享空间维护费的增加总是成正比的，另外，“高买低租”扩张方式所增加的成本也会为企业带来更大的负担。

当市场处于蒸蒸日上的良好状态时，企业尚还能有回旋余地，但当整体市场入住情况都不理想时，这家企业的好日子也就到头了，已经沦落到“卖身”的WeWork中国无疑是个很典型的例子——据英国《金融时报》的调查数据显示，WeWork中国在深圳的8000张办公桌中有65.3%处于闲置状态，西安的办公室闲置率则达到78.5%。

从入住率来看，WeWork也远未达标。其在深圳地区的楼盘入住率在30%-50%间浮动，而要想达到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

惨淡的运营情况让WeWork难以在中国区盈利，据其招股书显示，2019年1-6月，WeWork在中国市场的营收仅为730万美元，仅占全球营收的4%。

因为上市遇阻又遭遇内部危机，WeWork最终抛弃了中国业务，转而收缩至美国、欧洲等市场。在国内，WeWork的股东之一挚信资本（Trustbridge Partners）则通过追加投资的方式接过了WeWork中国的实控权，挚信资本运营合伙人姜跃平出任WeWork中国代理CEO。

WeWork的失败给其他人敲响了警钟，如何创造稳定现金流成了整个行业亟待解决的问题，而在解决方案上，以优客工场、氪空间为首的中国共享办公企业则跑在了海外创业者的前面。

轻资产经营，是优客工场们的一剂良药？

“共享办公现在依旧处在一个新兴行业试错的阶段，所有企业都在摸索、寻找方向。”在IPO后的一次采访中，优客工场创始人毛大庆表示。

面对惨淡的共享办公行业，优客工场给出的答案是“轻资产+重自营”。

在这个战略下，优客工场的主要业务有标准化共享空间U Space、小型办公空间U Studio、定制化空间U Design，这些是优客工场的自营业务，而它们无一例外地采用了WeWork的“二房东”模式。起码在这方面，优客工场仍要承担重资产运营下的一系列风险。

提供运营、设计施工服务的U Brand，则是优客工场近些年才慢慢发展起来的轻资产业务。在U Brand模式下，优客工场并不租赁物业，而是让拥有房源的小业主扮演加盟商的角色，自己则提供品牌，负责装修、获客以及运营。小业主获取租金，优客工场就从中收取服务费。截至2020年12月31日，优客工场轻资产业务管理面积已增加到了35.2万平方米。

目前，U Brand已经成为优客工场新的增长曲线，从本次财报中可以看出，其轻资产业务同比增加220.8%，达到1080万元——这在一众亏损的业务中显得颇为亮眼。

在这之外，优客工场仍在不断探索新模式，例如2019年9月才上线的U Partner——这一模式通过与业主分享租金收益赚取利润，收入则被归于会员费一类。优客工场还推出了主打各式企业服务的U Plus，试图跳出“房东”这一圈子寻找增量。

此外，早在上市前，优客工场就曾通过并购整合营销公司“省广众烁”，大幅提升了自身的品牌营销收入。虽然2020年第四季度该业务收入有所下降，但它目前仍然占据优客工场的收入主力地位——1.1亿元，这个数字甚至超过了优客工场办公空间会员业务的营收。

结合财报与它的经营情况不难看出，优客工场正呈现出以轻资产反哺重资产的发展趋势。而行业内的另一名选手氪空间也有类似的打算。

此前接受媒体采访时，氪空间创始人兼董事长刘成城透露了氪空间未来的战略方向：“我们将专注于那些在全国各地都有办事处的企业客户，帮助他们寻找新的办公地点，同时负责设计他们的办公室。”刘成城认为，这样的经营模式不会有像WeWork那样大的财务风险，因为客户会直接和房东签订协议，能帮助氪空间节省大量租金上的开支。

在此基础上，2020年7月，氪空间推出了新业务Kreator Space，主打轻资产经营。“我们要做资管领域的‘麦当劳’，给客户以性价比高的服务。”氪空间CEO王雪泉接受采访时表示。

地产巨头纷纷入局，行业会迎来新一轮洗牌吗？

在初创企业纷纷收缩阵线、转型轻资产以求自保之时，万科却打起了跨界入局的算盘。

2019年底，万科上线了办公品牌“牛小时Office”，并在2020年6月于苏州正式开业。根据公开信息显示，牛小时Office首个项目面积达到6000-7000平方米。截至2020年底，牛小时Office的出租率达到了50%~60%，这个数字已经接近一些行业内的头部选手。

在这条赛道上，万科并不孤单——中国金茂的J SPACE、凯德的奕桥Bridge+、恒基兆业的Bcos、普洛斯的GWS普隆空间……地产巨头们俨然已经将这条赛道变成了新的战场。

对于后入局的一众地产巨头来说，共享办公行业已经发展数年，用户也被教育的非常妥帖，无需再花上额外精力去教育市场；另外，此前一众共享办公玩家的退场让市场空出了大片份额，正是它们入场的好时机。

另外，这些地产巨头同样有着属于自身的独有优势——自有物业、以及充足的资金储备，这两点让它们不必承受初创企业们的高额租金压力。以万科为例，其物业服务收入在2020年已达到182.04亿元，万科云（住宅物业服务）截至年末累计在管面积则高达5.66亿平方米。

地产巨头们的强势入局，被很多悲观的行业人士视作新一轮大洗牌的开端，然而也有人持不同意见。一位从业人士就认为，巨头们短期内难以对目前的格局造成改变。“共享办公需要空间运营大数据的积累，以及对用户需求的深层次理解和服务经验，而地产商对这类产品的经验不足，很难发展到把控市场的地位。”

星库空间创始人兼CEO白羽也认可这一观点，此前接受媒体采访时他曾表示，碎片化存量资产精细运营并不是开发商所擅长的，它们对行业不会有主导影响。“随着行业加快淘汰，竞争已经不是来自同行，更多的是来自市场，谁能率先实现盈利，谁就有领先的机会。”