全球城市观察｜美国城市的传统购物中心何去何从

弗吉尼亚州一家衰败停业的购物中心。图片来源：https://www.planetizen.com/news/2021/04/112814-can-mall-redevelopment-urbanize-suburbs

随着1970和1980年代建造的传统购物中心渐趋没落，城市不得不着手处理衰败的零售业所遗留的建筑和空间问题。

从零售向居住转变

在弗吉尼亚州，多个城市领导人正在“为满足城市生活之需，加快改造被遗忘的购物中心”，从而实现郊区城市化和贫民区振兴。弗吉尼亚州Henrico县诸多旗舰购物中心都面临停业问题。

“我们启动了名为Henrico Rebuild的项目，鼓励沿着重要交通廊道的发展，创造新的就业岗位，适应崭新的生活方式。”Joe Emerson如是说，他是Henrico县的规划局长。“我们修订了城市形态规范区划（form-based code），增加灵活性，让私营部门能够进入并重新开发这些室内购物中心。”

对于老旧的Regency Square购物中心，该县投资升级基础设施和道路，鼓励对现有商业空间的重新利用；在其中增加居住单位并修建崭新的运动设施，以促进发展。同时，采用多层室内车库取代地面停车场，不仅满足本县最低停车需求，还腾出更多空间用于建设。重建项目完工后，将新增1250套公寓，为本县老化的存量住房注入新鲜血液。 

目前，这个项目正在进行拆迁，不仅为“弗吉尼亚中心共有空间”（Virginia Center Commons）的重建做准备，而且设想了外扩的可能。

Emerson说，“人们仍然喜爱郊区生活方式，但也需要混合用途的社区。”

Strong Towns（这是一家精明增长倡议团体）的高级编辑Daniel Herriges认为，对于衰败的购物中心来说，重建（Redevelopment）比翻新（retrofitting）更为明智。他说，“这些单一用途的建筑物在修建时并未设想要使用100年，因此许多老旧购物中心都没有外窗，也存在结构性问题。完全拆除比翻新要便宜得多。”

为公共交通而建

购物中心通常位于繁忙的通勤廊道中的重要位置，地方官员们希望把它们转变为多模式交通枢纽的理想地点。邻近城市和公共交通已日渐成为住区和商业设施新建的重要驱动力。 

Emerson认为，“我们有幸位于城市边缘，就业者希望邻近工作地点居住，能骑自行车甚至步行出行。目前对轨道交通及其扩展愈发关注，意味着在这一交通廊道中将出现大量增长。我们的开发将更加节点化（nodal），从而适合于所有人的需求。” 

在里士满南部的Chesterfield县，良好的公共交通和零售空间振兴的联系更为复杂。尽管本县官员有意把大里士满公交公司（Greater Richmond Transit Company）的巴士线路扩展到多个郊区购物中心，甚至有意保持公交巴士永久免费，但这些承诺并不能让衰落的购物中心焕发活力。 

“Chesterfield县有61个建成时间超过25年的购物中心，”Dan Cohen说，他是该县的社区改善主管。“规划师很容易做出底商上居住的混合用途规划，但新都市主义模式的转变却并不那么容易实现，因为建筑体量不够大，或物业持有人是大公司，没有动力去做这些事情，或者所处位置不佳，让转变毫无市场。” 

Cohen认为，应当根据周边居民的需求，量身定制重建。

“很多购物中心可转变为社区购物中心、拉丁美食广场或类似功能。这样的转变都是个性化的，基于对本地情况的充分了解。”

为增加经济适用房而建

Fairfax是弗吉尼亚州人口最多的县。该县一个购物中心的没落，为经济适用房扩建创造了机会。Fair Oaks购物中心将开展混合用途重建，成为一个崭新的公共交通枢纽，还计划在I-66公路之上修建人行天桥，这甚至让该县的官员重新审视一英里外的政务中心的价值——那里有数千个地面停车位。

Fair Oaks购物中心重建方案效果图。图片来源：https://www.virginiamercury.com/2021/03/29/can-virginias-suburban-counties-retrofit-a-city-feel/

虑及经济适用房建设的目标，土地如此有限，在哪里找到空间修建经适房呢？何不优先考虑政府拥有的未使用和未充分利用的地块，挖掘开发经济适用房的潜力。于是，在距此不远处，落成了一个包含270套经济适用房公寓的综合体，作为该县首个把政府持有土地转变为经济适用房的项目。 

就郊区购物中心振兴而言，无论是修建经济适用房，还是混合用途开发，甚至作为电子商务时代的库房或学校使用，衰败空置的购物中心，都为崭新功能的引入提供了空间和可能。

集资购买购物中心的洛杉矶居民

在加州的洛杉矶，一个购物中心的停业出售，引发了更广泛的行动和更深层次的思考。

洛杉矶市停业待售的Crenshaw Plaza购物中心。图片来源：https://nextcity.org/daily/entry/la-mall-purchase-would-be-biggest-victory-yet-community-driven-development

洛杉矶Baldwin Hills-Crenshaw Plaza购物中心占地41英亩（约250亩），曾是当地最大的商业地产。2020年该中心宣告停业待售，其标价达到上亿美元，一群本地居民决定买下它。如果竞购成功，他们想引入更多本地商业，以合作社形式为佳，同时增加混合收入住房，建一个录音室，并营建崭新的绿色空间。

他们成立了一个非营利机构参与竞购，成功击败了两家外来投资商，今年3月底的一次新闻发布会上，他们宣称已募集到2800万美元作为首付款。但据说物业经纪人已经不再对他们做出回应，而是接受了另一个较低出价。

一位土生土长的本地居民表示，他们想要得到自己的40英亩土地，并不是白要，而是集资购买。“投机者们手伸得太长，想买走我们社区中的一切，但这次我们要制止他们。我们是黑皮肤，但我们的钱可不黑。”

有关投资者对社区的影响已讨论多时，但洛杉矶的这个案例值得关注，从没有过如此多的当地社区居民参与其中。如何让社区获得空间的自主权？如何让社区空间不再用于牟利，而是服务于社区福祉？这值得深思。