国家发改委：加快培育发展住房租赁市场，合理调控租金水平

4月12日，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。

通知指出，着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。

同时，加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过去几年新型城镇化的任务表看，租赁市场更多是强调“多主体供给、多渠道保障”的思路，而对于租金的稳定关注比较少。此次给出的建设任务中，明确把“合理调控租金水平”写了进去。随着十四五租赁市场的发展节奏加快，尤其是保障性租赁住房的大力发展，稳租金的市场基础将更为扎实。同时这也意味着租赁市场的发展将更加速，且更为稳健。

此外，《通知》提到单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，国家发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》是十四五纲要的细化。其亮点在于对纲要提出的培育住房租赁市场要求做了进一步的细化部署，聚焦在困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民身上，让政策和市场更加有的放矢。

赵然指出，我国住房租赁市场的存量住房资源主要是指住宅存量、商业存量、工业存量。但在改造这些存量物业时，政策还需要进一步细化解决实操问题。比如，土地用途调整、规划审批及消防验收方面尚无实施细则出台。

因此，赵然认为，以增量盘活存量将是一个思路，增量是指单列住房租赁专项用地。

据ICCRA统计数据，截至2020年12月， 全国18个城市累计提供租赁住房相关用地512宗（含租赁住房专项用地、竞自持用地），可供应建筑面积2,624.4万平方米，按每套（间）50平方米估算，可供房源52.5万套（间），其中已开业约1.75万套（间）。如果按照自然资源部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10%，那么按2020年22个长效机制试点城市实际出让用地的住宅规划可建面积约35039万平米、每套（间）50平方米计算，仅2021年10%的租赁用地可新增租赁住房约70万套（间），则未来3-5年内，可确定的新建潜在供应合计为122.5万套（间）。

值得一提的是，《通知》中将城镇化及房地产调控相衔接。在有序放开放宽城市落户限制方面，提到城市要整体谋划、周密设计，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。

严跃进称，“统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作”，该表述在过去几年新型城镇化的任务中是没有提及的。这也充分说明当前政策层面比较关注一些新的市场特点。这两年一些省会城市在人才引进方面，力度较大，但随之也产生了很多问题，如借人才通道进而炒房的现象在增加。所以从这个角度看，后续新型城镇化的过程中，如何防范各类炒房，积极稳定市场成为关键。这两年各地推出的“人才优先购房+限售”的政策组合拳，值得很多城市的学习。