成都盐市口商圈是怎么变得不“香”的？

每天有成千上万个人从大业路和东大街上街路口段的红绿灯路过，这里是热闹的成都盐市口，人们在这里购物消费，虽然看上去异常繁华，但与同处成都市区核心商圈的远洋太古里及成都IFS相比，盐市口显然已“掉队”。

尽管对于老成都人来说，盐市口有不少故事可讲，这里有他们成长经历中非常美好的记忆；对于游走在成都的游客而言，盐市口也有自己独特的城市界面风格，市井味道浓郁；但是从商业发展角度看，盐市口就没有那么有吸引力了。

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处境“尴尬”商圈老旧

在讨论盐市口商圈之前，不可避免的要交代下成都目前商业市场的整体情况。

成都是座典型的环形放射状城市，零售物业市场以核心商圈为起点四面八方向外发展，逐步形成核心、次级、近郊商圈的三级格局。

盐市口就处于核心级的商圈内。

随着城市商圈不断扩大外拓，成都商业整体分布也发生着变化。世邦魏理仕数据显示，2015-2020年间，零售物业市场开发重心不断下沉至次级、近郊商圈，截至2021年第一季度，核心、次级、近郊商圈的存量占比为14.8%、61.3%、23.8%。

也即是说，成都核心商圈存量本来就不多，随着次级和近郊商圈商业的逐步开业，处于核心商圈的商业项目在没有强势IP和业态支撑下遇到的问题会越来越多。

自2012年起，成都购物中心供应快速攀升，年均新增供应超100万平方米，次级商圈的南延线商圈也开始发展，三年间共计录得超70万平方米的新增供应。次级商圈的快速发展及新增项目的稀缺使核心商圈在前期承压暂作调整。

加之成都IFS与远洋太古里两大地标项目携上百个首进国际品牌的开业，虽然商业中心重回核心商圈，品质标准新上一个等级，但是对于核心商圈的其他商业物业来说竞争的压力变大了。

△盐市口商圈的界面和交通

以盐市口为代表的老派核心商业地带，就处于夹缝之中，受制于自身商业物业条件，无法引入更国际化的品牌，错综复杂的业态布局让整个商圈的场景体验感极度下降。

文轩财经实地到成都盐市口走访，置身其中以感受这里的商业气息，但是这里的商业业态并不是太理想。

首先是极其紊乱的商业门类，服装店，珠宝店，小吃店，水果店，烧烤店，在熙熙攘攘的人群中颇有火车北站的错觉。

与此同时，由于交通所带来的拥堵问题，导致盐市口在上下班高峰期会出现人潮，看上去整体的人口流动性非常大，但是真正留下来消费，并与商圈发生直接关系的消费者其实并不太多。

这就近一步凸显了盐市口的尴尬处境。

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盐市口沦为春熙路商圈陪衬

目前盐市口所呈现的商业状态整体偏年轻化，新中兴将自身业态包装成为“新中兴韩国服饰城”涵盖男女装和皮草，盐市口商圈所呈现出的“年轻潮流”定位并不能吸引太多真正年轻和追求时尚的消费者。

△盐市口商户及城市界面

盐市口算不上时尚，还多少有些魔幻！

春熙路商圈拥有众多的商业资源，在交通，商业分类，体验业态等多个方面都优于盐市口商圈，在地理位置上，春熙路和盐市口最近的商业口岸仅几百米的距离，在世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚看来，盐市口商圈或已成为春熙路商圈的“过境口岸”。

△新中兴韩国服饰城内部局部

来自世邦魏理仕数据显示：春熙路商圈零售物业空置率为全市最低水平3.1%，而盐市口商圈空置率则为5.2%，高于次级商圈0.2个百分点；购物中心租金方面，春熙路商圈物业首层平均租金为人民币1,514元每平方米每月，全市最高，而盐市口商圈首层平均租金仅为人民币555元每平方米每月。

5.2%的空置率会让盐市口商业活力下降，与此同时，盐市口商圈本身物业配比及条件较弱，商户之间各自经营并未形成商圈的独立IP。

世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚对文轩财经表示：“多元、新颖的业态配比才能构筑商圈的吸引力，随着购物中心的入市以及人们消费升级，餐饮、体验业态成了满足消费者精神层面需求的重要消费品类”。

商业空间场景化和业态丰富性恰好又是盐市口的短板所在。

盐市口商圈百货存量占比高达54.4%，超过购物中心，且商业项目平均楼龄为11年，故区域不仅在招引新兴服饰品牌上就昭示性、形象方面竞争力较小，在餐饮、体验等业态招引条件上亦较弱。

另一方面，区域单个项目体量较小，平均仅5万平方米，较难打造全业态、全客群覆盖的商业体，而项目之间又没形成商圈共生的互补效应。

△处于拆迁中的茂业百货

虽然盐市口商圈目前存在许多问题，但是随着茂业百货的重建对盐市口商圈来说无疑是利好的信号。

林晴岚分析到，其一，茂业百货是区域首个拆除并连同相邻城市旧改项目打造大型城市综合体的案例，可观的投资折射出运营商对盐市口商圈未来发展的信心；其二，这一重建也将是范本，为区域其他项目调整焕新提供重要的方向性参考。

值得一提的是，盐市口商圈另一个商业项目财富中心，在开业13年后于2020年闭店改造升级，亦受到市场的关注，而就在2021年第一季度，中免集团确认将在此项目开设成都首个CDF市内免税店，一旦物业条件满足，零售商对老牌核心盐市口商圈仍持积极态度。

成都核心城区商圈城市属性浓郁，在文化和市井气息上具有独特的优势，这也是盐市口商圈未来的突破口之一。

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盐市口商圈要如何焕新？

盐市口商圈要实现全新的蜕变，难度其实非常大，从内到外都需要结合市场及自身商圈的实际情况，在调整的同时也要投入更多持续的运营。

世邦魏理仕成都研究部负责人林晴岚分析认为，盐市口商圈域或将从以下四个方向去探索第二生命周期：

载体焕新：区域老旧物业需审视自身条件，并拥有焕新的决心和信心，来寻找新的生命周期，提升承载品牌基础。此外，就区域多个停滞项目，或可寻求与成熟运营商轻资产合作，通过引入优质的商业运营能力来推动项目进度。

差异运营：盐市口商圈需重新审视及梳理客群，重塑与春熙路商圈的互补关系，并积极吸纳外溢品牌资源。

借力文化：传统老牌商圈文化底蕴浓厚，加之城市更新积极推进，天然形成消费者动线从点到面的场景。盐市口商圈有望借力文化及市井，凸显商业竞争力。

升级体验：消费客群已进入重体验时代，符合新一代的消费需求特征，首店经济、体验经济、户外经济、多元消费场景的打造将成为盐市口商圈调整的发力重点。

正如林晴岚所分析，盐市口商圈要实现更好的发展，就要多方面的升级，核心区商业拥有独特的城市位置，既有商业本身属性也有城市旅游的价值，随着茂业百货的重新升级，也许其后在这一空间里生出另一种可能性。

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文轩观点

成都商业市场的丰富性和多样性在全国都是有名的，比如首店经济，比如商业服务上的一些优势可圈可点，成都盐市口商圈虽然现在看上去没落了，但是在成都城市化进程的过程中扮演着非常重要的角色，又尤其是商业发展上。

脏乱、拥挤、喧嚣是置身盐市口最明显的感受，困扰现在盐市口商圈发展的主要因素在笔者看来有三点：

1，商业吸附力弱：商业吸附能力和造血能力太弱，导致商业调性每况愈下，场景化的体验场所缺失；

2，商圈硬件老旧：受制于区域内的建筑和物业情况，周边建筑老旧，业态也没法彻底更新，大环境造就了区域现状；

3，被春熙路商圈挤压：就是和春熙路商圈的关系和来自交通、城市界面的问题，当然我们还是非常期待这里新的面貌，随着茂业百货的更新，盐市口商圈在经历阵痛过后，会迎来新的局面。

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