黎庆文：让城市有机更新驱动美好生活实现

戴德梁行华东区董事总经理  黎庆文

城市更新对于激发城市内在活力、升级产业结构、打造宜居环境，意义重大。“实施城市更新行动”写入《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，标志着中国的城市更新进入了一个新阶段。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文接受澎湃新闻记者采访时表示，未来中国的城市将以可持续发展为导向，以城市有机更新驱动美好生活的实现。

国外：可持续发展理念深入人心

戴德梁行长期关注全球城市更新，并参与了众多项目。黎庆文介绍，国外城市更新经历了四个阶段，分别为贫民窟更新、福利性质的社区重建、市场导向的旧城重建、注重人居环境的社区重建。

最早的城市更新可追溯至1930年代英国的格林伍德住宅法（Greenwood Act）。政府对贫民窟土地予以征收，以较低价格转售给开发商进行更新。二战期间，英国近40万栋贫民窟房屋被毁。在伦敦等遭受严重轰炸的城市，重建计划规模更大，也更激进。这是世界范围内城市更新的第一个阶段。

1960-1970年代，西方国家经济快速发展，人们认为政府有责任为居民提供更好的公共服务。这个时期的城市更新注重对弱势群体的关注，强调改造社区的原居民能够享受到更新带来的社会福利和公共服务。

1980年代，西方国家的政府与开发商深入合作，出台激励政策，提供宽松的投资环境，投资商在市中心修建标志性建筑、豪华娱乐设施，借以吸引中产阶级回归市中心，刺激旧城经济增长。1980年，英国成立了专门的城市开发公司。这一阶段城市更新的典型案例是英国斯皮塔菲尔德（Spitalfields）传统商业区改造。

1990年代以来，可持续发展理念逐渐深入人心。城市更新开始强调从社会、经济、物质、环境多维度综合治理城市问题和强调社区角色参与。同时，社区历史建筑的保护，邻里社会肌理的保持，与消除衰退、破败现象同样重要。这些理念最早体现于1991年英国的“城市挑战”计划中，英国政府将20个与城市更新有关的基金合并为“综合更新预算”。这一阶段的典型案例还有美国纽约Dumbo区、德国杜塞尔多夫媒体港等。

上海：要实现可持续的有机更新

两院院士、建筑学家吴良镛提出的城市有机更新理论认为，从城市到建筑，从整体到局部，如同生物体一样是有机联系、和谐共处的。城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模、合理的尺度，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。

2015年发布的《上海市城市更新实施办法》，要求推动地区功能发展和公共服务完善，实现协调、可持续的有机更新。

此前一些地方大拆大建、推倒重来的粗放更新模式，因其导致的资源浪费，区域历史、文化特质特征的破坏，百城一面、水泥丛林的城市面貌，而备受诟病。显然，这样的更新模式，不是有机更新。

黎庆文表示，上海大规模的城市更新几乎同步于改革开放。在几十年间的城市更新行动中，城市发生了翻天覆地的变化。代表性案例包括南京路项目、太平桥新天地项目，以及世博会背景下的江南造船厂、上钢三厂所在中心城区黄浦江两岸功能转型和再开发等。这一时期的大规模建设，使得城市面貌焕然一新，基础设施日趋完善，居住环境和生活条件得以改善。

2017年，上海又提出从“拆改留并举，以拆为主”转向“留改拆并举，保留保护为主”。此后，城市更新的方式日益多元化，在政策、机制等方面进行了积极的探索与创新，呈现出多种主体参与、多种改造类型、多个层次角度的新局面。在保持历史风貌和建筑肌理的前提下，加大修缮力度，实施局部拆除重建，恢复老城区功能和活力。

新时代、新需求、新机遇

“内在需求和外部环境均已发生变化，历史的城市更新方式可能无法解决新的需求和矛盾，上海的城市更新仍面临周期长、成本高、难度大等一些难点。”黎庆文说。

他表示，未来产业升级、消费提质、民生服务、文化复兴将成为城市更新的主命题。中国的城市将以可持续发展为导向，以城市有机更新为动力驱动美好生活的实现。

在上海，城市更新依然有很大空间和机遇。

第一、存量工业转型升级。上海工业仓储用地约占城市建设用地的27%，是纽约、东京的2到3倍。根据“2035规划”，工业仓储用地将压缩至10%-15%，可腾挪出400平方公里的建设用地指标。“工改工”地块主要进行结构调整与功能升级，重点发展高端制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；“工改商”地块重点发展现代服务业和生产性服务业等，进一步完善城市公共服务功能。

第二、历史风貌区保护改造。据戴德梁行不完全统计，上海现存近5000幢老洋房，形成了131个风貌保护街坊，仅市级优秀历史建筑就达到1126处，中心城区约有730万平方米里弄房屋需要保留保护。风貌保护是上海历史更新一个恒久的命题。“十四五”规划提出城市建设发展需要保留和传承历史文脉，重塑城市自身的特色。通过对历史风貌区的活化改造，不仅可以实现文化的保护与传承，更能扩展商业与产业的发展空间，实现片区活力焕新、特色更迭。上海新天地、衡复风貌区、思南公馆等都是经典的历史风貌保护活化案例。

第三、中心区低效资产更新。目前上海竣工楼龄超过10年的商办物业面积超3000万平方米，其中办公楼约占43%，商业用房约占57%，大量老旧商办物业存在更新改造需求。另外，上海中心区也存在大量闲置资产、低效资产、困境资产甚至不良资产亟待盘活。

第四、老旧街巷魅力提升。据统计，上海大约有47.5万个商业网点，而其中马路小网点占90%。“后街经济”发展的意义不仅在于形成更加完整的商业生态，对于一些创意型、科技型企业来说，“后街”也成为产业发展的乐土。以纽约硅巷为例，在曼哈顿的老旧街区中聚集了诸多媒体类、创意类、数字类企业，依托活力城区丰富的消费场景，获得了更多灵感来源与场景数据。在中国，上海、北京、天津、成都、合肥先后提出后街经济的建设，未来围绕商业主街区或大型商业网点，将衍生出后街改造更新市场，逐渐构筑主街-特色街-后街完善的商圈生态，并促进创意型、科技型产业回归都市。

第五、老旧社区物业改造。2021年2月上海《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》指出，“十四五”期间，将全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造，其中拆除重建住宅约280万平方米，旧住房改造约5000万平方米。加速推进老旧小区的更新改造将为物管行业提供市场增量。