北京首批住宅用地供应30宗，首次引入房屋销售价格引导机制

3月31日，北京市规划和自然资源委员会发布《关于北京市2021年度商品住宅用地供应时序安排的公告》，公告提到，按照自然资源部关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中招拍挂出让住宅用地的有关要求，2021年，北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

同日，北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了2020年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗，土地面积约169公顷，建筑规模约345万平方米。

图片来源：澎湃新闻

具体来看，本次集中供应的30宗项目共涉及12个区。位于中心城区项目共15宗，建设用地面积约73公顷，占比约43%，其中朝阳区10宗，建设用地面积约41公顷；海淀区2宗，建设用地面积约11公顷；丰台区2宗，建设用地面积约17公顷；石景山区1宗，建设用地面积约4公顷。

图片来源：澎湃新闻

位于多点及副中心地区项目11宗，建设用地面积约72公顷，占比约43%，其中大兴区3宗，建设用地面积约25公顷；副中心3宗，建设用地面积约27公顷；昌平区3宗，建设用地面积约12公顷；房山区1宗，建设用地面积约4公顷；亦庄经济开发区1宗，建设用地面积约4公顷。

位于生态涵养区项目4宗，建设用地面积约24公顷，占比约14%，其中门头沟区1宗，建设用地面积约5公顷；怀柔区1宗，建设用地面积约11公顷；密云区1宗，建设用地面积约6公顷；延庆区1宗，建设用地面积约2公顷。

北京市住建委指出，在2021年商品住宅供地工作中，北京市规划自然资源委联合市住房城乡建设委，会同相关区政府等单位，建立了“房地联动、一地一策”会商机制，加强精准调控。在土地出让环节着力加强综合施策，从实际工作出发，制定“政策工具箱”，结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。

此外，为落实中央及北京市委、市政府土地供应向租赁住房建设倾斜的精神，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，今年土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷，将其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供应的地块中在中心城区、三城一区范围或轨道交通站点周边区域选取了15宗项目，采用竞配建“公共租赁住房”面积交易方式，占比达到50%，分别位于朝阳、丰台、大兴、副中心、昌平、房山6个区；1宗共有产权房项目，位于房山区。

针对位于朝阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗项目，采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式，引导开发企业理性竞买，通过政府和个人共有产权的方式，有效减轻购房人负担，充分满足居民自住需求。

同时，特别值得注意的是，在本次集中供应的项目中首次引入了房屋销售价格引导机制，未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去房价管控更多是从限价政策或者说预售价备案政策出发，属于房产销售阶段的管控。而现在北京将此类价格的管控前置到拿地前，有助于房企理性拿地和规范拿地。北京此类政策，也是双集中供地政策的优化内容。除了增加土地供应和缓解供求矛盾外，北京当前土地交易更为强调价格指导和价格引导，这也体现了房地联动机制的导向。类似规定有助于落实一地一策导向，真正促进北京土地市场的稳定。

此外，在户型限制要求方面，近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求，兼顾刚需及改善型需求，增强开发企业对户型设计的灵活度，以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

中指研究院北京公司研究副总监李益峰表示，此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合性考量，真正落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，将在一定程度上遏制非理性拿地行为。同时，此次集中供地在户型限制也适当作出了调整，将“套型面积”调整为“套内面积”，为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间，在“重调控”、“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。此外，此次集中供地中北京综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式，落实“稳地价、稳房价、稳预期”，标志着北京房地产行业调控向精细化管控、向纵深发展，将对土地市场和商品房市场产生深远影响。