时代中国：今年销售目标1100亿元，拿地预算230亿元

广州房企时代中国控股有限公司（时代中国控股，01233.HK）3月24日中午举行2020年年度全年业绩。

2020年，该公司收入为385.767亿元，较2019年减少9.1%；利润为53.66亿元，同比减少3.5%；净利率为13.9%，同比上升0.8个百分点；截至2020年12月31日，现金及银行结余为379.6亿元，同比增加29.6%。

时代中国控股主营业务分为物业开发、城市更新业务和物业租赁。在物业开发业务方面，该公司2020年度合同销售为1003.8亿元，同比增幅为28.1%，总建筑面积约为673.1万平方米。凭借此，时代中国控股跨入千亿房企俱乐部，对于2021年的合同销售目标，该公司给出了1100亿元的目标，增幅约9.6%。

而在2020年疫情之下，时代中国控股在物业销售上取得了28%的增长，制定的2021年小目标是否有些保守？时代中国董事会主席岑钊雄表示，去年的销售好于预期和该公司布局有关。该公司土储九成在大湾区，在疫情得到有效控制后，所在区域的楼市回暖是大的基本面。今年不到10%的增长目标，是希望公司除了规模的增长，能更侧重于利润的增长及持续改善财务报表，解决公司踩中的那道红线，来保证公司更有质量的指标增长。岑钊雄说，“当然也希望能突破这个目标。”

2021年拿地预算230亿元

岑钊雄在业绩会上表示，该公司2021年的拿地预算在230亿-250亿元，实际过程中将根据现金回笼情况再作调整。对于国家推行的住宅用地集中出让，他表示，对该公司不会构成较大的影响。因为该公司超过50%的土地储备来源是通过城市更新和产城融合项目的转化而来。

目前，时代中国控股总土地储备约为2160万平方米，布局在国内一二线城市，该公司认为足够应付其未来三年的发展所需。2020年，该公司于广州、佛山、东莞、肇庆、长沙及杭州地区购入16幅地块，土地收购成本总额约为171.19亿元，预计总建筑面积约360万平方米。

时代中国控股表示，将采取多元化的土地获取策略，积极参与城市更新改造，确保拥有充足且优质的土地储备。该公司将继续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额；逐步增加长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域的投资。

据澎湃新闻计算，时代中国控股剔除预售款项后的资产负债率约78.8%，踩中监管要求的“一道红线”，此外净负债率约65.6%，现金短债比2.1。

按照去年8月住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会形成的房企资金监测和融资管理规则来看，对房地产融资的管理主要以“三道红线”为主，三道红线具体包括：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不得小于1倍等三大财务监管指标。

根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。

去年，时代中国控股通过债务置换降低融资成本，2020年境内公司债平均成本5.6%，较原成本7.9%降低2.3个百分点；中长期美元债平均成本6.3%，较原成本8.0%降低1.7个百分点。

时代中国控股2020年的计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为615.104亿元。一年内到期借款由2019年的185.977亿元减少至2020年的180.705亿元，而约406.904亿元的借款须于两年至五年内偿还，约27.495亿元借款须于五年后偿还。

该公司未偿还借款以部分投资物业、应收贸易款项、物业存货及物业、厂房及设备作抵押，其账面值约158.7亿元，分别约为9.01亿元、18.216亿元、124.207亿元及7.1亿元。

六成土地储备来自城市更新业务

时代中国控股的业务主要集中于粤港澳大湾区的主要核心城市。根据年报，该公司来自物业销售的收入则由2019年的390.799亿元减少至2020年的326.733亿元，减少64.066亿元，减幅为16.4%。时代中国控股表示，该减少主要是由于去年已交付总建筑面积减少。

截至2020年12月31日，该公司共拥有138个处于不同阶段的主要项目，其中128个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，5个位于湖南省长沙市，1个位于湖北省武汉市，2个位于四川省成都市及2个位于浙江省杭州地区。

在城市更新业务方面，该公司收入为54.533亿元，同比增长超过151.58%。该收入主要来自广州、佛山等地区的城市更新项目。截至2020年，该公司城市更新项目总数超过160个，潜在总建筑面积约5337万平方米。

对于城市更新业务的较大增长，岑钊雄介绍，时代中国控股在2010年就已介入，当时投入较少，近几年得到了转化。2021年，城市更新业务无论是项目个数还是面积的转化都不会少于去年。

2020年，时代中国控股共转化8个城市更新项目，总建筑面积约262万平方米；其中5个转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年新增土储超六成。

物业租赁方面，报告期内，该公司租赁收入为4.501亿元，占总收入的1.2%；同比减幅为2.4%，该减少主要是年内受疫情影响豁免租户一定租金所致。该公司所有的时代地产中心建筑面积约30979平方米和246个车位及时代倾城(中山)第26座建筑面积约37567平方米作出租用途，而子公司广州市时代商业管理有限公司及其他附属公司用作转租的建筑面积约为60.8274万平方米。

截至发稿，时代中国控股报10.86港元/股，跌幅5.07%。