吴建斌：中国房地产市场远没有结束，但当下确实很迷茫

3月23日，阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌在观点地产论坛上发表题为《新形势下房地产政策与投融资解读》的演讲。

吴建斌直言，中国房地产市场远没有结束，当下确实很迷茫。迷茫主要是两方面原因：一个原因是，要求企业降杠杆；另一方面，企业还要买地。买地方面，今年土地的价格涨了很多，很多地方的面粉贵过面包，稍微做的不好就会亏损，这种情况下确实很迷茫。杠杆降还是不降，投资投还是不投，对于中小房企来讲的确是一个很关键的问题。

对于“三道红线”，吴建斌认为，这是一个分水岭。之前是野蛮发展，现在需要精细化的发展，原来是高速扩展，现在是问经营管理要效益，完全是不一样的概念。

中国房地产市场走到今天是高速发展推动的结果，这个跟中国经济高速成长的步伐是一致的。随着土地红利的消失、金融融资红利的消失，很多方面要改变，也正好倒逼企业进步，把工作做得更细。如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后大家还活着，那就是一个好样的企业；如果三年以后没了，这个世界跟你一点关系都没有，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼市场在进步。

关于“集中供地”，吴建斌认为，这是在约束无序供应。“两集中”供地，22个重点城市一年供地不超过2次或者3次，让供地更加有序及透明，从这个角度来看是好事。

房企如何应对这样的变化？吴建斌给出几点看法：比如说作为财务人员来讲，透明的市场，有计划的市场反而好做事，资金可以很早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。

吴建斌说，集中供地的时间是确定的，给房企留出很多时间，可以找合作伙伴，抱团取暖，一家不行找两家，这样成功的机会更高。同时，房企可以把自己有效的资金集中起来，对哪一块地特别感兴趣，集中精力把这块地拿下来，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，这样中标的机会可能会更大一点。

在这个形势之下，大家希望土地市场降温，但并没有降温，土地价格上升的太快反而有很大的风险。当一块土地算下来的净利润只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，宁可不做生意也不能做这样的事情。很多公司觉着流量很重要，买的时候感觉拿了一块地，但是买完之后可能是负担。

对于当前形势，吴建斌给出了投资、现金流管理和融资等方面的建议。投资方面，吴建斌建议，首先是要向流量快的城市倾斜。流量快的城市主要有两个大区，一个是华南区，一个是华东区。

华南区即是粤港澳大湾区，华东区则最主要包括上海、杭州、南京一带。流量向这两个区域集中，正因如此，这两个区域竞争异常激励，除非不计代价、不计利润，只要求打平，才能保持流量。如果有这样的心态也是OK的，这就需要在过程中寻找机会，否则将来就是花钱买吆喝，最后是不挣钱的。

其次，扩充土地储备的方式要加快调整，要多元化。原来大家都追求短平快的效果，招拍挂的地块符合短平快的理念，但以后土地储备的方式可能要转向城市更新。

我们很多房子是20世纪七八十年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子可能面临拆除的问题，每个城市都有这样的问题。所以城市更新在将来可能成为房企在市场获得土地的方式，还是第一位的方式，产业勾地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经是没什么钱可以赚了。

第三点，顺应供地节点安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式把适合的土地拿下来，拿一块是一块，这反而给中小房地产企业提供了比较好的机会和选择。

第四点，投资阶段即制定好融资方案。房企要求团队在买地的时候，必须有融资方案，便于得到财务的支持。没融资方案的土地，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做，几块地就把几百亿资金消耗掉，流动性就会有很大的问题，流动性出现问题，企业的发展就会出问题。

第五点，处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会将整个公司进入被动的局面，所以房企首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展建立好。

吴建斌还给出了有关现金流管理问题的建议，经营性现金流管理永远是房地产最最核心的事情。过去，大家通过撬动杠杆进行发展，这样的时代已经过去了，房地产行业要把经营现金流摆在第一位，这个问题解决不好房企会遇到很大的挑战。

现在很多企业是这么做的，刚买地的时候尽可能用外面的资金，但要有融资方案；把低效能的资产尽可能卖掉，再一个有自己的经营办公室，推动方方面面效益的提升；最后建立一个有弹性的资金制度，不要把钱用完。

未来的3-5年，“十四五”期间房地产政策还会是收紧的，因为要符合“三道红线”，能度过困难就是有经营性现金流，如果没有经营性现金流，未来几年是很困难的。

融资方面，吴建斌表示，融资的工具永远是存在的，有这样的融资工具，那样的融资工具，我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好，但大量的融资工具还是好用的，要知道怎么样把融资工具用好。

以下演讲全文：

中国房地产市场远没有结束，当下确实很迷茫

吴建斌

刚才有一个朋友问我，说现在房地产市场到底怎么搞，很迷茫，因为他负责投资的。为什么会迷茫呢？两个原因：一个原因是，要求企业降杠杆；另一方面，企业还要买地。买地方面，今年土地的价格涨了很多，很多地方的面粉贵过面包，稍微做不好就会亏损，这种情况下确实很迷茫。杠杆降还是不降杠杆，投资投还是不投，对于中小房企来讲的确是一个很关键的问题。

我一直在这个行业里面，这样的情况这么多年来一直都有遇到。怎么解决这个问题？我自己作为财务或者从战略的角度来讲，因为负责这方面的工作，谈自己的一些想法，仅是个人得观点，不代表公司的观点。

房地产调控总思路没变

国家对于房地产市场的调控总思路始终没变，现在的“房住不炒”、“三稳”，以及银行方面实行的“两道红线”，房地产公司实行的“三道红线”，在当前的情况下，的确都是为了实现国家想推动的“房住不炒”、“三稳”，建立长效机制所采取的必要措施。这个措施还会持续，“十四五”期间，估计国家这方面的政策也不会有太大的改变。

上个周末，我在上海参加了一个论坛，也是讲宏观经济。一位宏观经济专家讲的很清楚，本来今年房地产市场不想采取更多的举措，但是1月份房地产市场表现太好，特别是一线城市房地产出现跳升现象，中央不能不紧张，不能不警惕，所以又采取了一些具体的举措。

在整体经济环境、结构大调整的情况下，在政策层面政府给房地产市场做了很多的安排，但结果是房地产市场还在跳升，这确确实实是一个值得关注的问题。

“集中供地”是为约束无序供应

在这种情况下，土地市场，出现“两集中”供地，22个重点城市一年供地不超过2次或者3次，实际上这是约束了无序供应，让供地更加有序及透明，从这个角度来看是好事。

房企如何应对这样的变化？我觉得可能有那么几个小点，比如说作为财务人员来讲，透明的市场，有计划的市场反而好做事，资金可以很早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。

另外，在这个阶段留出很多时间，可以给大家找合作伙伴，抱团取暖，一家不行找两家，估计这样成功的机会会更高，因为可以把自己有效的资金集中起来，对哪一块地特别感兴趣，集中精力把这块地拿下来，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，这样中标的机会可能会更大一点。

在这个形势之下，房地产土地市场并没有降温，大家希望降温，但是也没有降温，所以土地价格上升太快反而有很大的风险。当一块土地算下来的净利润只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，宁可不做生意也不能做这样的事情。很多公司觉着流量很重要，买的时候感觉拿了一块地，但是买完之后可能是负担。

房企获取土地的第一途径或变为城市更新

我们觉得土地市场目前的招拍挂只是一种途径，还有其他更多的途径，城市更新也是获得土地最有效的方式之一。在粤港澳大湾区通过城市更新获得土地，无论是政策法规还是其他方面已经非常清晰，而且对房地产企业是越来越有利。

其实未来获取土地主要途径有可能会调整一下顺序，原来招拍挂第一位，现在可能城市更新排第一位。当获取土地的方式调整之后，我们会突然感觉招拍挂这种低毛利的市场并不是我们中小房企要关注的。

房企回款的时间在拉长

银行的“两道红线”会导致什么结果呢？我们会发现，由于按揭额度紧张而导致利率趋升。对于这个政策很多人都非常有感受，我们很多时候卖房子，买房人（贷款）的钱拿不到，可能要等，有的时候是等很长的时间，特别现在大家都在争按揭的额度。对房地产销售来讲，资金会是一个比较大的挑战，房子卖了，拿不到钱或者拿钱的速度比原来慢很多。

另外，我们获得数据显示，目前首套房贷款的年化利率约为5.26%，比去年增加了一点，增加的不多。第二套房的平均利率也涨了一点，环比上涨3bp（基点）。

所以房企怎么样去获得按揭，这就需要跟银行建立很好的关系。同时城市位置的选择很重要，可能一线城市、二线城市获得按揭的几率会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是现在的一个现实。

另外我们也发现居民的杠杆率越来越高，一线城市可以达到96%的负债率，二线城市达到80%，三四五线城市达到48%，这说明家庭的杠杆率非常高了，对于房地产来说是一个警惕，再这么高下去房地产的市场到底朝哪一个方向走，大家都没钱买或者买不起，或者担心自己的负债率很高。

一线城市不是房子稀缺，是投资机会稀缺

目前，一线城市的房子比较稀缺，但这个稀缺不是真稀缺，有可能是投资的机会。在一线房地产市场投资房子，会有20%-30%的成长，因为它的基数大，动辄几百万的收入就到手了；所以在一线城市，房子投资的属性可能更高一些，特别是对有钱和资金比较宽裕的家庭。

二线城市供求是饱和的，三四五线城市是供大于求的，也就出现三四五线城市或者地级市、县级市的很多房子是空的，没人买。

结合这些情况，房企怎么样扩充土地储备，怎么样安排销售，确确实实是一个很大的挑战。

中小房企获取资金的难度越来越大

另外是融资市场，刚才我已经提到了按揭受限，所以资金回流速度在放慢。另外开发贷的资金实际上是向大房地产商集中的。我们知道银行对房企也划分了三等，大房地产公司获得开发贷资金（的时间）是比较正常的。

很多银行已经没有更多的增加新量的机会，所以把有限开发贷的资金都会集中在大房地产公司，中小房企拿资金的难度越来越大，特别是区域型房地产公司没有跟银行建立关系，想拿到更多的开发贷资金是很难的。

目前，房企的发债正常，借新还旧，成本也正常，证券化融资也正常，也就是说市场有些是难的，有些是正常的，负责融资的部门或者人士都要关注这个变化。

我最后得出一个这样的总结论，调控的总基调没有变，这个不是今天开始的，三年前就开始了，一直延续到现在，而且调控的力度在不断加码，加码的目的是希望房地产不断降温或者保持平稳的过渡。到现在为止，这个目的好像没到达到，说不定房地产政策还得加码，这是第一个结论。房地产企业今天遇到的问题跟往年遇到的问题虽然不一样，其实房地产这么多年每年都说难，有的时候很焦虑，每年都会这样，但是正好倒逼我们房地产要向管理要效率。然后房地产的理念可能也会发生一些变化。

今天也有专家说房地产企业有可能要向制造业去学习，确确实实要向制造业学习，制造业可以把一件事情做到极致，可以节约每一分钱，房地产行业由于以前收入高、毛利高，浪费巨大，一个售楼处建不好就砸掉，装修不好可以砸掉重来，包括信息化也是这样，原来是粗放的，现在可能要精益化管理。

房地产今后发展的方向，从当前来看要控速度，我观察下来很多房企的速度降下来了，平均5%-10%已经很了不起了。2021年跟2020年比起来，哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的，但是降负债、高质量发展又是主旋律。所以在这种情况下倒逼我们房企真的要调整自己一些打法，适应市场的变化，否则的话，无论你是头部企业还是中小型房企都会出现很严重的问题。

我们前面不是有几家企业可能遇到一定的困难，这不是结束，这可能是刚开始，也可能未来几年还有很多的企业都会这样。

这是我对新政的解读。在这种情况下，我有什么建议呢？这个建议完全是个人的，不存在专不专家，也不代表公司的意见。

投资方面的，首先可能要向流量快的城市倾斜。流量快的城市主要有两个大区，一个是华南区，一个是华东区。

华南区即是粤港澳大湾区，华东区则最主要包括上海、杭州、南京一带。流量向这两个区域集中，正因如此，这两个区域竞争异常激励，除非不计代价、不计利润，只要求打平，才能保持流量。如果有这样的心态也是OK的，这就需要在过程中寻找机会，否则将来就是花钱买吆喝，最后是不挣钱的。

其次，扩充土地储备的方式要加快调整，要多元化。原来大家都追求短平快的效果，招拍挂的地块符合短平快的理念，但以后土地储备的方式可能要转向城市更新。

我们很多房子是70、80年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子可能面临拆的问题，每个城市都有这样的问题。所以城市更新在将来可能成为房企在市场获得土地的方式，还是第一位的方式，产业勾地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经是没什么钱可以赚了。

第三点，顺应供地节点安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式把适合的土地拿下来，拿一块是一块，这反而给中小房地产企业提供了比较好的机会和选择。

第四点，投资阶段即制定好融资方案。房企要求团队在买地的时，必须有融资方案，便于财务可能会支持。没融资方案的土地，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做，几块地就把几百亿资金消耗掉，流动性就会很大的问题，流动性出现问题企业的发展就会出问题。

第五点，处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，才是关键。如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会将整个公司进入被动的局面，所以房企首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展要建立好。

当下需要解决的还有现金流管理问题，经营性现金流管理永远是房地产最最核心的事情。过去，大家通过撬动杠杆进行发展，这样的时代已经过去了，房地产行业要把经营现金流摆在第一位，这个问题解决不好房企会遇到很大的挑战。

现在很多企业是这么做的，刚买地的时候尽可能用外面的资金，但要有融资方案；把低效能的资产尽可能卖掉，再一个有自己的经营办公室，推动方方面面效益的提升；最后建立一个有弹性的资金制度，不要把钱用完。

未来的3-5年，“十四五”期间房地产政策还会是收紧的，因为要符合“三道红线”的红线，能渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流，未来几年是很困难的。

再一个是融资方面，融资的工具永远是存在的，有这样的融资工具，那样的融资工具，我们总结过有33种融资工具。有些融资工具可能在这个阶段不好，但大量的融资工具还是好用的，要知道怎么样把融资工具用好。

我做了一个统计，传统融资跟标准化融资仍然是我们主力，这一块占了60%，供应链融资，信用融资应为补充。非银方面的融资可以用，但时间不能太长，因为它成本太高了，6个月就了不起了，你要用一年两年非银的资金那死定了。境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。所以融资方面有很多的工具要去选，33个工具，这个不能用，用另外一个，总之要做到最佳的选择。

对于“三道红线”，这是一个分水岭：之前是野蛮发展，现在需要精细化的发展，原来是高速扩展推动，现在是问经营管理要效益，完全是不一样的概念。

中国房地产市场走到今天是高速发展推动的结果，这个跟中国经济高速成长的步伐是一致的。随着土地红利的消失、金融融资红利的消失，很多方面要改变，也正好倒逼企业进步，把工作做的更细。如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后大家还活着，那就是一个好样的企业；如果三年以后没了，这个世界跟你一点关系都没有，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼市场在进步。

在这种情况下，企业应该好好顺应时代的发展，顺应国家的政策，作出有效的调整。“三道红线”初衷是让高负债率的企业降负债，不能高于70%，70%其实已经都高了，你看香港哪一家房企负债率到达了70%。

所以三道红线只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样坚持下来房地产企业才有未来，房地产市场才是一个比较健康的房地产市场，这个对国家或者对金融市场都是很大的支持。