瑞安房地产罗康瑞：房价过高至不能负担，对整个社会没有好处

3月23日，瑞安房地产有限公司（瑞安房地产，00272.HK）发布了截至2020年12月31日的业绩报告。数据显示，瑞安房地产2020年全年录得收入45.97亿元（人民币，下同），同比减少56%；净亏损7.4亿元，2019年净利润为19.32亿元。

不过可见的是，2020年下半年，瑞安房地产的业务均出现可观的复苏，录得净利润8.82亿元。而2020年的上半年，受新冠疫情的影响，瑞安房地产投资物业及其他物业资产的公平值下降以及住宅项目施工延误导致延迟交付，因而上半年净亏损16.22亿元，2020年上下半年业绩表现迥异。

在负债和现金流方面，2020年瑞安房地产的净资产负债率保持在45%的健康水平，较2019年同期的52%下降7个百分点。现金及银行存款则为157.96亿元，同比上升33%。

派息方面，瑞安房地产在财报中指出，经考虑年内集团的财务状况及2019年新冠病毒的持续不确定性，董事会不建议派发截至2020年12月31日的末期股息。此前的2019年年末，瑞安房地产派发末期股息每股0.084港元。

不过在当日的业绩会上，瑞安房地产主席罗康瑞表示：“如无意外，我相信（今年）一定会恢复派息。从2020年下半年的数据不难看出，公司业绩已经恢复。相信董事会会作出适当的考虑，我们赚钱是没有理由不派息。”

此外，罗康瑞还表示，支持政府对房地产的调控措施，而瑞安房地产在调控下仍然会寻找机会，最重要的是在市场的转变下找到合适的投资机会。

零售物业出租率均超80%

从商业物业组合来看，瑞安房地产旗下零售物业的整体销售额从2020年第三季度起显著复苏，2020年12月的总销售额甚至达到2019年水平的110%。2020年全年，瑞安房地产投资物业的租金及相关收入总额为25.28亿元，较2019年仅微跌2%。瑞安房地产指出，该跌幅主要由于上半年向零售租户提供租金优惠，其他纾缓措施以及新冠病毒疫情对运营造成的负面影响。

从出租率来看，2020年瑞安房地产旗下零售物业的出租率在疫情下仍有不错的表现，均超80%。其中上海新天地及新天地时尚一期、上海虹桥天地、上海创智天地、佛山岭南天地及上海太平桥的办公楼及零售出租率均在90%以上。而上海新天地及新天地时尚一期、重庆天地、南京INNO未来城等办公楼及零售的出租率甚至超过2019年同期10个百分点以上。

住宅物业销售额同比增长69%

住宅物业方面，受惠于武汉天地云廷二期、上海太平桥翠湖五集（第118号地块）、蟠龙天地以及上海瑞虹新城天悦郡庭（第1号地块）强劲的销售表现。2020年瑞安房地产的住宅物业销售额达212亿元，同比上升69%。

值得一提的是，2020年，瑞安房地产旗下位于上海“大虹桥板块”的蟠龙天地第一批住宅开盘，成为上海认筹数量最高的项目之一。瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖披露的数据显示，2020年10月，蟠龙天地首批开盘948套住宅，认筹客户达3750组，其中上海本地的客户达到99%，75%都是40岁以下的较年轻购房者，88%用于自住及相关用途。王颖指出：“这次的热销说明市场看好大虹桥的发展潜力，同时也认可了瑞安在可持续城市社区的开发和运营能力。从这次住宅推售的买家分析来看，从这些数据，可以看到我们的客户都以刚需为主。”

2021年销售目标240亿元

从2021年前三个月的市场表现来看，瑞安房地产执行董事罗宝瑜在业绩会上指出，今年前三个月的租金收入非常稳定，相比2019年更有增长。“我们不论在retail sales（零售销售额）及人流量上，（在不同地方）包括外地城市如佛山，均有不俗的表现。然而，如主席所说，写字楼市场有一定压力，因为供应量比较多，所以空置率有上升，再加上疫情的影响，很多租客公司的营运成本有一定压力，所以今年写字楼市场短期内会有一定下行压力。”罗宝瑜称，“但是长远而言，公司看好上海的写字楼市场。”

住宅方面，在对于内地近期加强房地产调控措施的问题上，罗康瑞表示：“有关内地调控措施，我们是支持政府调控的。从香港可以看到，楼价（房价）过高至一个完全不能负担的水平，对整个社会是没有好处。我们支持政府的调控措施，我们仍然会寻找投资机会。最主要的是市场转变很多，我们最重要的是找到合适的投资机会。”

王颖则表示，以上海为例，未来中国的住宅市场应该还是会在高位持续运行一段时间，尤其对于改善型住房的需求也会持续增加。“这也就是为什么公司项目都卖得非常好。这个不仅仅是在瑞虹新城一个项目的表现，基本上其他项目，如翠湖天地、瑞虹新城、蟠龙天地及武汉天地等项目上，都取得了非常好的业绩。”对于2021年的销售目标，王颖称：“下一年整体的销售目标要达到240亿元，也就是在今年的目标上还是要继续往上提升。”

财报显示，瑞安房地产于2021年及之后可供销售及预收的住宅物业建筑面积约56.2万平方米，包括上海太平桥、上海瑞虹新城、上海蟠龙天地、武汉天地、武汉光谷创新天地、佛山岭南天地、重庆天地等7个项目。

截至3月23日收盘，瑞安房地产报1.19港元，跌幅0.83%。