绿城管理李军：让团队身体力行买入持有股票，实现财富积累

3月23日，绿城管理（09979.HK）召开2020年年度业绩沟通会，谈及公司股票，公司执行董事、行政总裁李军表示：会把在绿城赚到的每一分钱都买成公司股票；希望通过这种方式，让团队身体力行买入、持有公司股票，完成自己的财富积累和职业成就。

实现745亿元销售额

数据显示，截至2020年底，绿城管理合约项目总建筑面积为7610万平方米，同比增加12.7%；管理项目为296个，较前一年增加6个。

其中，2020年内，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达1870万平方米，同比增加16.8%；新拓代建项目代建费预估58.1亿元，较去年同期增长约22.3%。在建面积4050万平方米，较去年同期增长8.0%；全年实现销售金额745亿元，较去年同期增长12.2%。

根据公司区域布局，主要经济区域总建筑面积达6490万平方米，占总面积的85.28%；其中长三角经济圈4180万平方米，占合约总建筑面积的55.0%，环渤海经济圈、京津冀 城市群1560万平方米，占比超20.5%，珠三角经济圈6.30万平方米，占比8.28%，成渝城市 群120万平方米，超1.58%。

贡献最多的商业代建收入下滑超10%

期内，公司实现收入18.13亿元，同比增加9.1%。商业代建依然是绿城管理最大的收入和利润来源，收入13.12亿元，占公司总收入的72.4%，该部分收入中来自自营部分的收入为6.92亿元，合作部分的收入为6.21亿元。对比前一年，商业代建总收入同比下降10.8%，下降的主要原因是新冠疫情导致部分商业代建项目的销售及开发进度有所推迟。

政府代建部分收入约为3.1亿元，占公司总收入的17.1%，同比下降13.6%，下降的主要原因是主动减少传统政府代建的业务服务，加强对服务费率更高的新型政府代建业务的拓展。

其他服务收入为人民币1.91亿元，占整体收入的10.5%，主要是公司上市前因未取得房地产开发一级资质，而由绿城集团投标且由绿城管理集团管理的项目本期实现收入1.51亿元。

毛利率下降

利润方面，期内，公司实现毛利8.66亿元，同比减少1.8%，综合毛利率约47.8%，同比提升3.6的百分点。三个业务板块中，贡献最多利润的商业代建毛利率最低为44.1%，同比下降2.1个百分点；政府代建毛利率为45.4%，同比提高2.1个百分点。

2020年，绿城管理实现净利润4.12亿元，同比增加11.22%，净利润率为22.72%；剔除上市费用后经调整的归属公司股东的净利润为4.69亿元，同比增长39.42%。

作为轻资产管理公司，绿城管理无负债。期内，公司经营活动现金净流量约9.03亿元，较同比增长645.9%。

期内，公司应收关联方款项余额人民币2.03亿元，同比69.0%，主要是期内收回亚运会媒体村项目代垫款4.13亿元、收回绿城集团及其子公司临时往来款2.89亿元所致。

截至2020年底，公司应付关联方款项余额为2亿元，同比减少75.1%。主要是归还绿城中国及其子公司暂借款6.26亿元所致。

对于行业，绿城管理认为，随着房地产行业的趋势转变，代建模式的赛道不断拓宽、市场需求在放大：

首先，房地产市场已从土地红利、金融红利转向管理红利的趋势明显，有利于品牌溢价高、开发能力强、专业程度高的代建类公司；

其次，代建项目的委托方多元化，从以往主要服务中小开发商，转向服务国有企业、政府部门以及金融机构等客户，这些类别委托方的土地来源多为非招拍挂形式的存量市场，受行业调控政策的影响较少；

再次，由于轻资产模式不受“三条红线”及“土地集中招拍挂”等调控政策的影响，可以全周期地获取代建项目并采取主动的开发节奏。

截至发稿，绿城管理控股报3.61港元／股，涨幅2.85%。