防范抵押经营贷购房需要疏堵并举

2021年以来，随着一线城市和热点二线城市房价上涨压力的增大，北京、上海、广州、深圳等各大城市纷纷宣布严查抵押经营贷购房行为。

抵押经营贷变相流入楼市，被认为是推动2020年以来一线城市楼市升温的原因之一。

除了影响房价稳定外，它还将对中小企业生产经营形成“挤出效应”。针对中小企业融资的信贷优惠政策，其初衷是为了对冲疫情冲击，避免企业因资金链断裂而倒闭。但信贷资金流入楼市造成房价上升，反而抬高了企业经营成本，不利经济复苏。

信贷资金流入楼市，还会使得住房融资脱离监管，针对房贷设置的宏观比例红线失效，防范住房市场风险流于形式。

严查抵押经营贷流入楼市，有利于维护楼市平稳运行，更有利于避免疫后经济“脱实入虚”。

我们也看到，抵押经营贷只是信贷资金流入楼市的“便道”之一。只要宏观信贷规模不大幅紧缩，严厉围堵下，市场还是有办法通过其他方式将信贷资金挪入楼市。针对特定信贷方式的“精准打击”，仍然存在被市场绕过的可能。

商业性信贷资金流入楼市现象一直存在，但问题以前并不突出。长期以来，消费贷、信用贷、抵押经营贷等商业性贷款被主要用于非购房用途。违规流入住房市场以零星个案为主，一般用于短期拆借应急。对市场走势的影响较小，自然也从未受过监管层如此高度重视。

以前商业性贷款违规进入楼市难以形成规模，主要原因是商业性贷款利率远高于住房按揭贷款利率。由于住房按揭贷款期限长、还款稳定且违约风险相对低，住房按揭贷款利率的市场定价要天然低于商业性贷款。为了鼓励居民购买自住住房，购买首套住房享受政府的政策支持。自从我国1998年首次引入住房按揭贷款以来，首套住房按揭贷款一直受到一定的政策扶持，具有利率优惠性质。

从投资角度看，住房投资具有低周转、期限长、变现慢等特性，并不适合于使用较高利率的贷款。如果通过其他途径获取商业性贷款用来购房，往往收益难以覆盖成本，或者现金流难以应付利息支出。这具有很高的亏损风险和资金链断裂风险，所以实际上真正这么做的人并不多。

2020年以来，信贷市场出现了住房按揭贷款和商业性贷款利率倒挂的新形势，这为商业性贷款成规模进入楼市创造了条件。

商业性贷款的利率普遍低于住房按揭贷款利率，这是以前所未曾有过的。2020年以来，受全球宽松货币环境、信贷政策支持中小企业融资与个人消费等因素的综合作用，商业贷款的利率大幅降低。消费贷款、信用贷款的主流利率降至4.36%，抵押经营贷款的主流产品利率低至3.85%。

另一方面，为了房地产调控需要，住房按揭贷款利率并未同步降低，从而形成利率倒挂与扭曲。据2021年1月份贝壳研究院监测，36城主流首套住房按揭贷款利率为5.23%，二套利率为5.52%，均高于消费贷、信用贷及抵押经营贷主流产品利率。于是，一些先知先觉的购房者开始设法将低利率的商业信贷资金转入高利率的楼市套利。

与以往住房按揭贷款利率低于商业性贷款不同，在新形势下使用商业性贷款购房资金成本更低，信贷资金流入楼市更易形成规模。房地产信贷市场出现存量房贷资金来源置换、限贷隐性松绑、房贷曲线扩张等新苗头，住房融资监管难度加大。

首先，存量房贷资金来源被部分置换为商业性贷款。为降低利息成本，部分存量住房按揭贷款被提前归还。购房者改用抵押经营贷等商业性贷款来替换原有房贷，从而达到降低资金成本的目的。这相当于存量房贷曲线降息。

其次，在将存量房贷置换为商业性贷款过程中，往往伴随着房贷总额的扩张。由于房价持续上涨，早期的房贷原始贷款额一般较低。在重新抵押贷款时，可以根据最新评估价七成贷款。这样可以把购房后房价继续上涨部分也重新贷出来，相当于房贷曲线扩张。

最后，针对二套房贷款限制逐步失效。购房者可以先拆借资金全款购房，再以抵押经营贷的形式把购房款以比按揭贷款更低成本更高成数贷出来，补上原有垫资。这相当于绕过了针对二套和多套住房的住房按揭贷款政策限制。

总之，只要住房按揭贷款和商业性贷款的利率倒挂存在，商业性贷款流入房地产市场的压力将会持续存在。不仅投资投机者可使用商业性贷款来支付房款，首次置业者也能使用这种方法来降低利息压力。甚至存量住房按揭贷款也会出现提前还款改用商业性贷款的现象。

住房按揭贷款与商业性贷款利率出现倒挂，是2020年以来一线城市楼市升温的原因之一。虽然商业性贷款流入房地产市场压力增加，但在当前全球经济前景存较大不确定性、疫情因素对经济增长冲击较大的背景下，房价全面上涨的可能性并不大。房地产投资主要方向仍是市场容量大、资金相对安全的城市。在各类城市中，一线城市和部分强二线城市房地产流动性好，二手房市场发达，更受投资投机资金的看好。

当然，比一线和热点二线城市房价上涨更值得关注的是，信贷资金“脱实入虚”流入楼市，将对中小企业生产经营形成“挤出效应”。

如前所述，虽然商业性贷款流入楼市现象一直存在，但商业性贷款成规模流入楼市并对局部房价走势发生重要影响，则是2020年以后的新现象。其背后的原因是商业性贷款与房贷利率倒挂，本该享受低利率的房贷却维持着更高的贷款利率。

对于抵押经营贷等商业性贷款流入楼市，除了围堵之外，更重要的是适度降低房贷利率，消除或缓解因利率扭曲带来的住房信贷市场与商业信贷市场的“压差”。

“房住不炒”本身包含“房子是用来住的”及“不是用来炒的”两重含义。对于以居住为目的购需求，理应给予充分的政策支持。这既有利于改善居民住房水平，也有利于促进经济增长。居民购房利息负担降低，还有利于促进消费。而对居民自住性购房的政策支持，最重要的就是信贷支持。即使撇开政策优惠，按正常的市场机制，房贷作为稳定性优质中长期贷款，其利率也应低于而不是高于一般商业性贷款。

因为担忧房价上涨而刻意将自住性购房的利率控制在高于市场合理利率的水平，在一定程度上会加重居民家庭的购房负担。在信贷市场整体利率大幅度下调的条件下，有必要适当调低首套住房及改善型二套住房的按揭贷款利率，逐步促进房贷利率的市场化。

通过调低自住性购房的按揭贷款利率，既可以维持针对自住性购房的政策支持力度，还可以降低商业信贷和住房信贷市场的利率压差，缓解资金倒灌。

疏堵并举，能更有效地稳定住房市场。

（作者邹琳华为中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长，纬房指数创始人）