专访｜盛松成：商品房预售制改革可逐步考虑，条件成熟再取消

“取消商品房预售制度呼声再起”“房地产税连续两年缺席政府工作报告”“多地楼市在疫情稳定后快速回暖”，针对当前房地产市场热点话题，3月10日，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、上海市人民政府参事盛松成在接受澎湃新闻（www.thepaper.cn）采访时对上述热点话题给出观点。

盛松成表示，“我是不主张取消商品房预售制度的”，在其看来，取消商品房预售一方面使得房地产企业的资金来源受到限制，另一方面取消预售意味着阶段性减少供给，也不利于平抑房价。

盛松成建议，对商品房预售制度的改革可以逐步考虑，未来到一定时候，条件成熟再去取消。

对于房地产税连续两年缺席政府工作报告的问题，盛松成指出，我国房地产税的推进的确存在着一定的阻力，但同时我们也不应过高期待房地产税的作用。我们更应该将房地产税作为长效机制建设的一个有机组成部分，整体推进长效机制的建设。

值得一提的是，对于当前的房地产现状，今年《政府工作报告》提出要解决好大城市住房突出问题。盛松成认为，根据测算，中国的住房套户比已经超过了1，也就是每户平均超过一套房子，那么大城市住房突出问题反映的就是我国已经从住房普遍不足转向结构性差异，一二线大城市住房问题突出，而三四线则住房过剩，这是我国房地产市场长期存在的一个问题。

去年下半年以来，一线城市和多个热点城市出台楼市调控政策给楼市降温，包括限购、限贷等抑制楼市过热。对此，盛松成认为，房地产供给调控与需求调控应该并重。他提到，当前以一线城市为代表的限购限贷等房地产调控政策还是需求端调控，这些政策当然有作用，尤其是在当前房价上涨较快，房价上涨预期较为强烈的情况下，但是需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

如何使得房地产市场更健康的发展，盛松成的建议是，在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。

以下为澎湃新闻对盛松成专访实录： 

澎湃新闻：两会期间，有全国政协委员建议“取消商品房预售制度”，你对商品房预售制持何种态度，取消预售对市场有何影响？

盛松成：我是不主张取消商品房预售制度的。

一方面，取消商品房预售对房地产企业的影响相当大，也就是房地产企业资金来源会慢。因此取消商品房预售会使得整个房地产企业都面临着一个资金来源的问题，尤其是一些中小房企，资金来源是非常紧张的。近期房地产市场进行了多项调控，包括对房地产企业债务融资设置了“三道红线”等，实际上对房企的资金来源已有相当大的约束。

另一方面，取消预售对房价的调控也是不利的，因为我们现在面临着要调控房价，不让它涨得太快要平抑房价，如果预售取消，那供给就减少了，房价涨得更快。

我的建议是，对商品房预售制度的改革可以逐步考虑，未来到一定时候，条件成熟的时候再去取消，我觉得比较合适。目前房地产市场供需关系尚不平衡，因此现阶段取消，我觉得是不合适的，对于整个房地产市场的健康发展也不是很合适。

另外，取消不取消预售也要根据不同的城市一城一策，比如像一线大城市，本来供需关系就比较紧张，是供不应求的，尤其是核心地段的住房，再取消预售的话，供给更少了。对三四线城市来说，如果本来供需矛盾就不怎么紧张的，取消商品房预售对市场的影响会比较小，但是对房企的影响始终是一样的，尤其是三四线城市，一般都是小房企，小房企的资金链更紧张，会影响房企的资金链的问题。

澎湃新闻：房地产税连续两年缺席政府工作报告，你如何看待房地产税对房地产市场的作用？

盛松成：房地产调控长效机制的建设是一个复杂而长期的系统工程，房地产税可能是其中的一个内容，但不会是全部。

从国外的实践来看，房地产税的确有抑制房价暴涨暴跌的作用，但是如果没有配套的政策和其他方面的系统建设，单一的房地产税并不能发挥作用，例如美国互联网泡沫之后的房地产次贷泡沫，“0首付”等措施将房价吹上了天，房地产税又对抑制泡沫产生了什么作用呢？

我们不反对房地产税，事实上中国早在2010年就开始在上海和重庆试点房地产税。但房地产税的推进必须考虑到国情。就目前的现实来看，我国房地产税的推进的确存在着一定的阻力，同时我们也不应过高期待房地产税的作用。我们更应该将房地产税作为长效机制建设的一个有机组成部分，整体推进长效机制的建设。

澎湃新闻：2020年伴随着疫情的稳定，多地楼市回暖，你觉得本轮房价上涨背后的动力是什么？如何看待当前房地产市场现状？

盛松成：本轮一线城市房价上涨主要是由二手房引起的。根据1月份的70城大中城市房价数据，深圳、广州和上海的二手房环比增速位居前三，北京也位居第八，这是本次房价上涨的一个显著特点。

我认为有多方面的原因：

第一，去年上半年由于疫情影响，房地产市场成交普遍被压制，疫情稳定后，被压制的需求释放。据同策数联天下统计，从2020年6月-10月，一线城市的商品住宅成交量达到1891.75万平米，比2019年增加了440.63万平米，被压制的需求在疫情后明显得到了集中释放。疫情后的市场形势带动了市场预期的好转，市场的乐观情绪明显助推了房价。

第二，上海本来就存在相当大的潜在需求，去年通过学区房这个概念得以释放。上海需求旺盛的一个典型证据就是自2016年调控以来的新房摇号现象。如果没有实际需求支撑，新房的摇号行为是无法产生的，过去几年的需求端调控使得这些需求没有合适的释放时机，而上海教育招生政策的微调给予了这样的机会。所以，上海这一轮的房价上涨首先是由学区房带起来的。

第三，二手房市场没有新房那么多的行政限制措施，给予了房价上涨的机会。最为明显的就是一线城市核心区域的新房都普遍存在限价行为，而二手房则不受此约束。在1月份的70城大中城市房价数据中，一线城市的新房价格数据并不位居前列也是一个证明。

第四，2020年由于疫情暴发，货币政策宽松，尽管对于资金用途有着很多限制，但无法完全避免资金流入房地产市场。

第五，去年上半年上海屡屡爆出地王，例如去年2月徐汇滨江地块总价310亿元的创历史纪录，去年7月杨浦成交楼板价高达85763.63元/平方米的地块。面包终究要贵于面粉，高企的土地价格必然推高住房价格预期。

今年《政府工作报告》提出要解决好大城市住房突出问题。根据测算，中国的住房套户比已经超过了1，也就是每户平均超过一套房子，那么大城市住房突出问题反映的就是我国已经从住房普遍不足转向结构性差异，一二线大城市住房问题突出，而三四线则住房过剩，这是我国房地产市场长期存在的一个问题。

再比如说十四五规划提出要“推动房地产同实体经济均衡发展”。房地产市场有力地促进了中国经济的发展，但是也造成了不少负面影响，其中最明显的就是房价上涨过快。房价过快上涨推升了工资水平，导致了实体企业利润下降；同时房价也挤压了居民消费，影响经济发展。那么“推动房地产同实体经济均衡发展”就是对房地产发展提出新的更高的要求。

考虑到我国本身经济已经进入新常态，房地产在新时期发展不但要消除以前发展的负面影响，还要适应新的发展环境，可以说发展趋势与以往已大为不同，以前突飞猛进似的发展势头可能很难再出现了。

澎湃新闻：2020年下半年，多地出台调控政策收紧楼市，对于当前楼市的限购限贷等政策你持什么观点？有什么建议吗？

盛松成：早在2017年我就撰文指出我国房地产市场调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重，我也是我国最早提出供需调控相结合的学者之一。

在我看来，当前以一线城市为代表的限购限贷等房地产调控政策还是需求端调控，这些政策当然有作用，尤其是在当前房价上涨较快，房价上涨预期较为强烈的情况下，但是需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

事实上，我的这一观点正在不断被证实，而且已经被监管当局采纳实施，例如最近实施的“双集中”土地拍卖政策和自然资源部要求各重点城市今年继续增加住宅用地供应量的政策就是典型的供给端政策。这些政策在春节后公布实施，与春节前一线城市的需求端调控政策形成了政策组合拳，同时从需求和供给两个角度来调控市场，如果我们将上述措施实施到位，调控效果将会显现。

澎湃新闻：在《房地产与中国经济》一书中你提到“以经济发展过程中‘挤泡沫’而非‘刺破泡沫’的方式解决高房价问题”，你觉得当前的房地产市场有泡沫吗？如何推动房地产市场更健康的发展？

盛松成：所谓的泡沫是指某种资产明显超过了合理的价格水平，那么是否存在泡沫首先需要界定的就是什么是合理的价格水平。一个显而易见的比较标准就是收入水平。如果房价相对于收入水平没有明显的增加，那么就不能说存在泡沫。

2003年我国的平均房价是2359元/平方米，2019年则为9310元/平方米，增长了2.95倍，而同期的城镇居民可支配收入则从8405.5元增长到42359元，增长了4.04倍，住房价格上涨反而没有收入增长快，这一结论即使追溯到房地产改革开始的1998年也不会改变，这样看来似乎没有泡沫。

但这样的计算有一个严重的问题，就是没有考虑到居民人均居住面积的增加。从2003年到2019年我国人均城镇居住面积从23.7平方米增加到39平方米，购买人均居住面积所需的时间从6.65年提高到8.57年，也就是说住房消费明显挤压了其他消费，从这个角度来看，毫无疑问中国的房地产市场存在着泡沫。

对于房地产泡沫问题，拙著《房地产与中国经济》进行了详细的论述。除了上述的收入比较之外，我们还从多个角度进行了研究。从区域来看，当前三四线城市缺少实业支撑，在前期“去库存”阶段还“补库存”，风险较高，有着明显的泡沫。

从对实业的影响来看，房价明显提升了工资水平，导致了实体产业利润率下降，这也是泡沫的表现。从对消费的影响来看，中国的房价收入比和收入中用于必要消费的比重都高于美国，房价上涨明显导致了消费的下行，同样可以说存在泡沫。总之，中国的房地产市场的确存在泡沫。

为了推动房地产市场健康发展，我们建议在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民的收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决我国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。我国长期、平稳消除房地产泡沫将创造历史奇迹。