加拿大房产：市区租金狂降2000加元，郊区房子百万难求

彭博社报道称，很少有哪个国家能像加拿大一样面面俱到地迎合千禧一代对市中心生活的向往。在加拿大，城市的天际线被鳞次栉比的高楼填满，一度萎靡不振的社区也被大批年轻人的涌入所重塑。

（图源：Burst Shopify）

过去10年，加拿大三个最大的城市——多伦多、蒙特利尔和温哥华，人均建造的公寓数量几乎超过了其他所有北美大城市。但疫情以及随之而来的居家办公潮，使得城市居民人口创下新低，公寓大楼空空荡荡，数千名参与此次热潮小投资者遭遇房租滑铁卢。

此次对房地产造成的影响可能会远远超出对咖啡馆和精酿啤酒厂的影响；加拿大经济中9%的经济都与住宅房地产紧密相连，因此加拿大不能让房地产的密集化发展就此结束。所以精明的开发商们纷纷迁往郊区，他们打赌，如果年轻人付不起独栋住宅的钱，却又享乐惯了居于市中心带来的波西米亚式乐趣的话，他们可能会接受更大的共管公寓。房地产商此举不仅对郊区城镇带来了变化，那些落后的城市也随之发生了改变。

蒙特利尔银行（Bank of Montreal）首席经济学家道格·波特（Doug Porter）表示：“对加拿大一些大城市来说，住房行业的健康状况相当重要。住宅市场的任何疲软都可能威胁到一些较大城市的区域经济。”

在美国，人们对购买郊区住房的兴趣也在激增，但随着加拿大平均房价上涨40%，导致人口密集化的负担压力在这个北方国家越来越大。这就意味着正如此前城市的一时繁荣，如今加拿大郊区的变化也可以为美国的未来一瞥。

根据彭博社和网上经纪公司Redfin汇编的数据，从2010年到2019年，温哥华在北美大城市中人均建造公寓数量最多。蒙特利尔和多伦多分别排在第三和第四，美国只有位于得克萨斯州的“潮人天堂”奥斯汀位居其后。根据对其建筑许可证价值价值的评估，加拿大人总共花费了912亿加元（约合4320亿元人民币）在这三个城市建造更密集的住房。

多伦多市中心金融区以西的自由村（Liberty Village）是房地产业开发迅猛典型。作为上世纪初的工业区，其19世纪的地毯厂被重新开发为时尚媒体公司的办公场所，一个旧的玩具厂变成了阁楼，笨重的公寓大楼在自由大道上无情地成倍增加。尽管天际线上仍然点缀着建筑起重机，但此房地产业的压力已悄然发芽。

商铺门口到处都挂着“出租”的牌子，当地公交车站也打出了专门销售共管公寓的房地产中介的广告。研究公司Urbanation的数据显示，共管公寓的租金已经下降了近12%，平均每月约2000加元（约合10220元人民币）。

对于那些购买公寓并打算转手或出租的人来说，租金的暴跌至关重要。据加拿大政府数据显示，多伦多和温哥华三分之一的公寓和蒙特利尔五分之一的公寓都没有人居住，这就意味着其物权仍归属于投资者。除了千禧一代，那些常规租客，如学生和移民，并不会因为疫情影响进入城市居住。

房地产经纪人西米恩·帕帕利亚斯（Simeon Papailias）说：“目前这种情况带来的负面影响是不置可否的。”他花了12年时间创办了一家名为REC Canada的公司，专门为潜在投资者和新共管公寓项目牵线搭桥。去年12月，他完成了自己对自由村一套顶层公寓的投资。尽管他设法找到了租户，但现在的月租金比他在疫情爆发前预计的要低800加元（约合4088元人民币）左右。

他说：“我确实认为，疫情会给那些年轻人聚集的地方带来不小的影响。我们看到申请抵押贷款和找房子的千禧一代人数大幅增加。”但是，千禧一代对大居室的渴望可能最终会让陷入更深的困境。

32岁的文斯·蓬塔莱塔（Vince Pontaletta）是一名房地产经纪人，他在温哥华郊区工作，那里是加拿大最昂贵的住房市场。在他工作的弗雷泽谷（Fraser Valley），一套房子的平均价格仅比温哥华100万加元（约合511万元人民币）的平均价格低5万加元（约合25.6万元人民币）左右。

他在接受视频采访时说：“如果现在有人打电话给我，说我想买一套100万加元以下的房子时，我不得不告诉他这是不可能的事情。你知道这有多难吗?”蓬塔莱塔说，由于房源如此稀缺，共管公寓是市场上为数不多的，几个买家有一些选择余地的住房。

卡罗琳·科莫（Caroline Comeau）是一名医院管理人员，她想和伴侣在蒙特利尔郊外买一套独栋住宅。她对六处房产进行了询价，每次价格都居高不下，最后她买下了沃罗伊多里翁（Vaudreuil-Dorion）郊区的一套两居室共管公寓。科莫说：“我们想购入第一套房子，这样我们就可以建造一个家庭，但我们很快意识到一开始购入独栋住宅的想法是不可能实现的，它们对我们来说太贵了。”

加拿大开发商应对这些压力也采取了行动，在距离多伦多市中心约40分钟车程的米西索加市（Mississauga）就能体现出来。虽然购物中心、住宅区和少数高楼占据了该市的大部分面积，高楼大厦被淹没于停车场的海洋，但在市政厅以西越来越多的共管公寓楼和联排别墅表明，这座城市开始达成一些不一样的成就，即拥有一个适合步行的市中心。

这里每栋楼的底部都挤满了零售商店、沙瓦玛（shawarma）连锁店、理疗办公室，还有露台，人们可以在那里吃鸡翅喝啤酒。成排的联排住宅正对着一条砖砌的人行道。居民可以步行到基督教青年会、图书馆和当地表演艺术中心。

到目前为止，该地区的大部分公寓都出自多伦多开发商丹尼尔斯公司（Daniels Corp.）首席执行长科恩（Mitchell Cohen）之手。科恩是城市共管公寓热潮中的老手。20年前，他买下了密西索加的这片土地，可以随心所欲地盖楼，自那以后，他一直在稳步追求一个密度更大的郊区的愿景。

根据研究公司Urbanation的数据，也许是受到疫情影响，2020年是多伦多郊区新共管公寓销量首次超过市中心的一年。丹尼尔斯敏锐地捕捉到了这一市场变化，调整了附近布兰普顿（Brampton）一处类似的联排别墅和公寓风格开发项目的计划，大大增加了该地建筑密度。

参观米西索加项目后，科恩满怀信心地表示，尽管寒冷的冬天和疫情带来的的封锁让这个发展中的社区看起来空荡荡的，但他憧憬已久的时刻已经到来。他说：“如果条件允许，人们会喜欢那种白色的尖桩篱笆和能停放两辆车的车库，但他们现如今负担不起。人们需要他们买得起的房子。人们需要在他们居住的地方生活、工作、娱乐，希望拥有体验文化的机会，这样在搬入新家时，就不会一股脑涌入市中心了。”

原标题：《加拿大房产两极分化：市区租金狂降2000加元，郊区房子百万难求》

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