中日两国的高级公寓，到底有啥不一样？

原创 亚洲通讯社社长徐静波 静说日本

日本最大的不动产中介公司——三井不动产REALTY的国际部长，有一个很稀罕的名字，叫“横沟大”，我估计他的祖先，是一位水利专家。

中国的大年初一那一天，我去拜会他，想跟他聊一个问题：日本的高级公寓，跟中国的高级公寓，到底有啥不一样？

三井不动产REALTY总部在临近首相官邸的霞关大厦，那是三井不动产公司在1968年建造的36层商务大楼，当时是日本最高的大楼，过去半个世纪，依然如新。

找横沟部长聊这一个话题，是因为他在北京和上海，担任过三井不动产集团中国公司的投资推进部总监，在中国这两大城市，工作生活过4年。

以房子买卖作为职业生涯的横沟部长

日本企业有一个不成文的规定，在海外工作的高级管理层干部，都必须居住在当地最为安全的公寓，自然，这样的公寓一定是高级公寓。

横沟部长在大学毕业后，就进入三井不动产集团，一辈子做一件事：买卖房子。

聊起自己住过的北京与上海的高级公寓楼，横沟部长谈了四点观察：

第一，与日本的公寓相比，中国普通也好、高级也好，都没有进门的“玄关”，一走进家，就是客厅，于是，鞋子就脱在客厅里，这一点，与日本的公寓设计有差异。

日本的住宅，无论是公寓还是一户建，进门都有一个“玄关”，这个“玄关”低于房间与客厅地面约6厘米，1.5-2平方米大小，专门用于脱鞋换鞋。

横沟部长说，日本住宅的“玄关”设计，有两个考虑，第一是为了卫生，外面进来，鞋底总会带一些尘土，在玄关换好拖鞋，就能保证家里地面的干净。第二，在日本人的意识与价值观中，一切事物都有“境界线”，而在家里，家门就是一个“境界线”，门外称为“外（そと）”，门内称为“内（うち）”，门外的东西不可轻易带入门内，这是日本人的一个基本意识。正因为日本人的意识与价值观中有这么一条“境界线”的概念，因此，自古以来，日本人认为，鞋子必须放在“门外”，而不能穿着进屋。这个“玄关”就起到了一个“境界线”的作用——脱了鞋，才进家门。

“玄关”是日本住宅的独特设计

第二点观察是，日本的公寓设计中，除少数小面积的单身公寓之外，“干”与“湿”是严格分开的，而中国大多数公寓是没有严格分开的。这里的“干”，主要指的是厕所，而“湿”主要是指“浴室”，北京和上海的高级公寓楼里，厕所与浴室大多放在一起，从日本的视角看，这样湿环境的座便器，很容易生长细菌，不利于健康。

对于许多日本人来说，厕所是一个很特别的地方，不仅被认为是财神居住的场所，更是一个人静静看书，思考问题的“独立空间”，所以，日本人对于厕所的重视，不亚于对房间的在乎。不仅天天擦洗，而且还会放上各种香水和防臭剂，甚至放上鲜花，营造一个干净、舒适的空间。

日本一般家庭的厕所，都是独立设置的。

横沟部长的第三点观察，是北京上海的高级公寓，缺乏公用与共用的空间。日本的高级公寓楼里，一楼大厅会装饰成五星级酒店般的大厅，会有沙发、会客区，甚至还有高级的贵宾会客厅。同时，大楼内，还有居民共用的健身房、图书室、会议室、咖啡吧和来宾专用客房等，尽可能地提供居民之间的交流空间，创造一个“大家庭”的生活环境。那么，中国大多数高级公寓里，除了健身房，很少有其他的共用设施。

观察的第四点，是日本的高级公寓楼里，大多会在大楼的高层部分，也就是最好的位置，设置一个公用的多功能宴会厅，供居民们举行各种沙龙酒会、招待亲朋好友聚会时使用，餐饮都可以自己带，既体面，又省钱。

日本高级公寓楼拥有许多的公用设施以作为居民的交流场所

横沟部长说，我离开中国已经有5年，最喜欢的是，中国公寓的层高，比日本高朗。我相信这几年，中国的高级公寓楼的建设与设计，一定会有许多的改变。但是，从使用的便捷性和公寓楼的功能性来说，增加一些日本公寓的元素，可能会有更多的高级感，同时，也有利于增进居民之间的相互交流，不至于隔壁住着谁都不知道。

三井不动产REALTY公司是三井企业集团的重要成员，成立于1969年，距今已有52年的历史。

该公司作为不动产中介与顾问公司，早在上世纪70年代，就在日本的不动产流通市场，创造了两个先例：

第一，导入“三井式加盟制度”，在东京首都圈的埼玉县、千叶县、神奈川县设立了10多家住宅销售公司，建立了区域连锁网络。

第二，强化企业的品牌意识与文化意识，创立了“三井のリハウス”（三井Rehouse）这一品牌，使之成为了日本社会“二手房交易”的代名词。

1986年度-2019年度，三井不动产REALTY公司集团已经连续34年，保持了日本不动产买卖中介交易件数全国第一的记录，成了日本名副其实的“不动产销售王”。

三井大厦的“旧瓶装新酒”就体现了一种敬物之心

与别的不动产中介公司不同的是，三井不动产REALTY公司不仅做中介，中介完了之后，还为客户继续提供房屋的改造设计、管理等咨询服务。

而其中最受大家欢迎的是，二手房的改造咨询服务。

日本的房子维护的都很好，即使是80年代建的公寓楼，都看不出太多的陈旧。当客户买下二手房之后，三井不动产REALTY公司不是挥挥手告别，而是根据客户的要求，再提供二手房的改造与设计等咨询服务。

“一般人理解，二手房的改造只是更换一些设备做一些装修，但日本的公寓房内的隔离墙，基本上都不是承重墙，也不是砖混结构的材料，因此都可以敲掉，重新分割空间，重新设计装潢，变成一个崭新的家。”横沟部长说，中国有句俗语，叫“旧瓶装新酒”，我们的这一做法，就是中国的“旧瓶装新酒”的理念，一方面体现对于旧物的敬重之心，避免拆建浪费，另一方面，也是最大程度地满足客户的求新愿望，尤其是中国客户，大家都喜欢“自我流”的家居设计，别人住过的房子，如果能够进行彻底改造，那么，住在同一个地方，心境就会大不一样，会有一种“这才是我家”的好感觉。

三井不动产REALTY公司的一个理念，就是：让旧家变新家。

这几年，日本的住宅市场正在发生变化，以前是以新建公寓楼为主，现在二手房市场已经超过了新建公寓楼市场。2016年时，日本全国二手房的成交量已经达到3万7189户，而新建公寓楼的出售量为3万5772户，已经出现了逆转。而到2019年，二手房的成交量更是达到3万8109户。

我问横沟部长：“与10年前相比，东京市中心的房价涨了多少？”

横沟部长说：“如果说房价的话范围比较大，因为东京市中心有新房，二手房，也分为公寓，一户建或者投资用大楼等等。如果就东京市中心高级公寓的二手房房价进行比较，10年间是涨了30%以上。”

这几年，三井不动产REALTY公司国际部为中国客户提供了许多的房屋和商业大楼的中介服务。

我问横沟部长：“您对于中国人在东京投资买房，有什么好的建议？”

横沟部长倒也直爽，说了四点：

第一，在东京买房子，眼睛并不一定要盯在山手线（轻轨环城线）之内，当然，山手线之内的资产保值性很高，但是购买成本也大。东京的地铁轻轨四通八达，交通十分便捷，大家可以根据自己的资金实力和购买用途，选择不同的区域。

第二，买房时，不要拘泥于东京的哪一个区，好像港区、涉谷区是高级住宅区，江户川区就变成了“下町”，要重在看房子的质量，尤其要选择距离地铁轻轨车站近的地方，上下班便利、生活便利，这些都应该是优先考虑的因素。

第三，买房子时不要乱砍价，一开口就要求便宜20%，这就超出了各方所能承担的利益范围，会被认为是“不诚实，没诚意”，买房当然可以谈价格，但是，日本社会没有“高价低买”的习惯，砍价要在合理的范围内，一般砍3-5%，还是有余地的。

第四，要注意高回报不动产的宣传。东京不动产的回报率一般都在3-5%之间，如果有中介公司说可以回报8-10%以上，那就有水分，对于这样的物件，需要警惕。

最后，横沟部长对我说，徐社长得告诉一下中国的朋友们，在日本买房子跟拥有日本居留签证是不搭界的事，日本不是一个投资移民国家，你掏钱买了房子，就可以得到日本的居留签证，甚至有说可以拿到绿卡，这都不现实。我们更多地愿意为在日本工作生活的中国人，还有不以移民为目的的中国朋友提供实实在在的服务，诚实买卖，比什么都重要！

原标题：《中日两国的高级公寓，到底有啥不一样？》

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