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全球城市观察|“绅士化”是善还是恶
“绅士化”(gentrification)这一概念产生于20世纪中叶,用以描述中产阶级、土地所有者与地产开发商对于工人阶级居住区的占有和取代过程。传统观念认为,“绅士化”不利于低收入者。而高收入居民特别受到谴责,理由是他们挤走了原来的房主和租客、扰乱了当地工作、破坏了原有的家庭生活以及文化联系。
最近有文章对上述观点提出了质疑。
以反对增长来抵制绅士化
反对“绅士化”的一方往往反对项目开发,认为项目开发不利于城市住房的可负担性。一场“抵制增长的革命”(growth revolt)试图把来自不同领域的利益相关者凝聚起来,使富裕的房主和低收入的房客并肩与开发商抗衡。
在《大西洋月刊》年初的一篇文章中,研究20世纪美国史(关注美国阳光地带城市发展)的哈佛大学在读博士雅各布·安宾德(Jacob Anbinder)对“旧有社区的开发建设会招致绅士化”这一流行观点提出了质疑。
“这一反对增长联盟,假定土地持有者和无土地者的利益是一致的,假定对开发严加监管,既可以为拥有财产的人产生财富,又可把财产重新分配到无产者手中。”
安宾德称这个观念为误导,并以2020年美国城市房租下降为证据。疫情之初,偏远地区的打工人最先逃离城市核心区,逃向小城镇或父母的地下室,城中徒留空置公寓。事到如今,据Apartment List公司2020年11月的调查,美国繁华大都市房屋租金也出现了显著降低,波士顿降低18%,西雅图降低19%,旧金山降低25%。房租下降的原因很简单,很多人逃离大都市,增加了住房供应数量。
新冠大流行让城市生活出现巨大变化,也促使人们重新思考“绅士化”与住房供应、生活成本和城市政治之间的关系。
长期以来,人们一直把高房价归咎于新建高档公寓及其开发商,指称高档住宅开发是导致工薪阶层和中产社区分崩离析的原因。与这样的开发行为作斗争,不仅能逆转房价上涨、民众高攀不起的趋势,从政客和进步派的角度看,这样的过程也是为工薪阶层居民提供支持。
然而,把新建住房指责为绅士化的诱因,恰恰加剧了亟待解决的住房危机。1970和1980年代渐次出现的设计审核委员会、建筑限高以及其他密度限制等,持续影响着当今的城市开发。然而这些措施都是隔靴搔痒。
根据安宾德的估计,缓慢增长政策实际上会限制房屋供应数量,从而加剧当前的住房危机。开发项目是开发商牟利还是为社区带来福祉?区别在于功能定位和所有权。
“良好转型社区的显著标志不是瑜伽工作室或高层公寓大楼,而应该是精心翻修的老旧联排住房。”
“绅士化”,善还是恶
更有甚者,美国企业研究所(American Enterprise Institute,AEI)官网的一篇文章为“绅士化”正名,认为其非但不会损害穷人利益,相反还有助于减少城市贫困。
文章指出,已有若干调查对“绅士化赶走低收入社区原有居民”的观点提出了质疑,但反“绅士化”仍然是城市政治中的一种强大力量。比如,亚马逊总部从纽约城的撤离。
费城联储的一篇工作报告(署名作者为Quentin Brummet和Davin Reed)表明,“绅士化”不仅让社区贫困居民受益,而且有助于其子女摆脱贫困境地。文章使用2000年美国人口普查和2010-2014年社区调查数据,对多个绅士化和未绅士化社区加以比较。结论与以前的研究相似,他们发现,“绅士化”(此处定义为受高等教育居民占比不断增加)只会稍微增大原住居民的搬离率。重要的是,那些选择离开的人,其就业情况或通勤距离并未受到显著不良影响。
上述研究表明,“绅士化”使得住区贫困率显著降低,就业率、收入中位数和房屋价值显著增加。与此同时,“绅士化”并未导致受教育程度较低者所承担房租的显著增加。由于房租中位数往往会掩盖市场细分,因此经历了“绅士化”的地区,某些房屋价格可能会急剧上涨,而很大一部分租金将保持不变。
“绅士化”对于当地孩子带来较大助益。社区便利设施和社会经济多样性都是向上流动性的有力预测因素。贫困率降低之后的社区,可提高贫困家庭孩子的入学率,并可提升其未来职业收入。这些孩子日后不大可能成为单亲父母,从而形成了有益于下一代的良性循环。“绅士化”带来的经济繁荣会为贫困儿童带来更多机会。通过减少对于社区集中贫困的暴露,增大与职业稳定的成年人和稳定家庭的接触机会,住区中的儿童长大后有更大可能过上更好的生活。因此,对于原本脏乱差的社区而言,无论是环境的改善,还是受过高等教育人口的数量增加,都将改变贫困家庭孩子们的未来。
无论是反对项目开发,还是抵抗“绅士化”,都可看作是对于城市权利的抗争。这样的抗争由来已久,抗争的各方以及抗争的诉求也在因时而变。因此,难以脱离大背景断言,“绅士化”是善或恶。而是需要更多的实证研究。
借用莎伦·佐金《裸城》结尾的两句话:“倘若街头的社会生活真的非常重要,那么国家也应该确保所有使用街道的男男女女都能享受廉价的租金,以便他们能够继续在社区中生活下去……赋予居民、工人、小企业主,以及建筑物和区域一种落地生根和留在当地的权利,这将会在城市的起源和新开端之间达至一种平衡。”
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