全球城市观察｜奶奶公寓能解决住房问题吗

近年来，作为增加可负担性住房的一个途径，美国的附属居住单元持续升温。全美经历过住房危机的辖区，都把加盖小房视为大事，特别是美国西海岸高房价低密度地区。而美东地区的不少房主因担心邻里结构变化而抵制加建。

利用现有空间加建ADU的若干典型形式，左为车库改造而成，与原住宅分离；中为后院加建分离式ADU；右为原住宅扩建ADU。图片来源：https://detachedadu.com/

附属居住单元（Accessory Dwelling Unit，ADU），俗称奶奶公寓，是一种经济适用的住房解决方案，适合想获得额外租金收入、多代同堂或居家办公的家庭。加建小屋极为灵活，其用途可随家庭需求而变化。

那么，奶奶公寓可以满足哪些需求呢？

1）房主需要

几代人共居的家庭需要，承受沉重房贷压力的家庭更需要。华盛顿是全美房价最贵的城市之一，Derek Wright希望凭借当地政府助推的一项崭新策略贴补住房费用。他申请到了许可证，将成为一个小房东，把联排别墅的地下室改造为独立住房，月租能补贴一半的房屋贷款。

售房广告中特别列明加建了小房。图片来源：https://accessorydwellings.org/2019/11/06/perspective-how-to-make-accessory-dwelling-units-affordable/

2）低收入者需要

Tonya Butler的住处距离亚特兰大市中心约40公里。不久之前，53岁的Butler辞去了在城中当保育员的工作。虽然放弃城中工作导致收入大减，但一个半小时的通勤让她不堪重负。Butler在亚特兰大出生和成长，见证了公共住房被拆毁，豪华公寓取而代之。她也见证了税收随着人口的增加而增加，而自己的收入停滞不前。过去十年中，亚特兰大房价涨幅超过50％，她买不起也租不起。

亚特兰大是低密度城市，但人口持续增长，有望成为“后新冠时代”最热门的住房市场。当前人口50万，未来几十年或将增至120万。亚特兰大规划局希望保留城市的精神与特征，同时增加密度，凭借的方法正是推动独栋房屋加建小房的合法化。如果本市15%的独栋房主建造小房，将增加1万余套居住单位，成为城中廉价出租房源，可供Butler们容身。

3）地方政府需要

高房价城市的决策者们寻求用加建ADU的方式来提升住房的可负担性。房主已经为土地付费，加建小房不失为低成本住房解决方案，对于寸土寸金的城市中心区而言，这个途径尤为宝贵。美国各市州意识到，附属居住单元的合法化将成为增加密度和居住单位的经济可行的方法，且不会对住区造成明显改变。

4）低收入社区稳定化的需要

住房专家和城市官员们认为，奶奶公寓是帮助低收入社区抵挡绅士化的一个良机。在科罗拉多州的丹佛市，出台了一项5年计划，帮助9个正在经历绅士化进程的低收入社区设计、筹资和修建ADU。

“我们见证了丹佛的财富和繁荣，但有人却在这样的成功中被淹没，”Martinez-Stone如是说，其所在的机构推动城市更新，并在上述计划中负责。

“加盖的小房可帮助这些家庭稳定下来，并对正在发生的人口置换产生影响，同时提供经济适用房。”

在5年计划中，按照监管机构预先批准的设计来建造模块化ADU，流程更快，建设成本更低，该市还提供基金支持，以帮助建设筹资。

5）新冠疫情中的特殊需要

Martin John Brown是美国环境与住房研究者，他家的ADU是十多年前由车库改造而来。楼下为带厨房的起居室，楼上为卧室，面积约37平方米。大部分时间用于长租，而随着家庭需求变化，也用于办公室、客房或短租。因新冠疫情，它又增添了一项新用途：家中的隔离场所。

Martin的岳母原计划2020年3月和4月从其他城市过来短住，但因为疫情，行程取消。没过几天，Martin感觉身体不适，虽然可能是流感或普通感冒，但出于谨慎，他搬出了大屋，离开妻子和孩子们，独自到奶奶公寓居住。这间小屋就是他隔离期间的家和办公室。他觉得自己很幸运，从小屋的大窗户能看到树叶生长花朵绽放，家人则会把食物和供应品送到小屋外的长桌上。

Martin家奶奶公寓的楼下厨房。 Martin John Brown 摄。图片来源： https://accessorydwellings.org/2020/03/20/accessory-dwelling-units-and-the-coronavirus-can-adus-help/

 不过，专家也警告说，ADU的合法化并不能解决一切住房问题，需要开辟更多渠道。单就ADU的建设而言，有人认为“细节决定成败”，希望对ADU房东加强监管，对加建小房的全程提供引导，并确保达成合宜的居住条件。想加建小房的房东并不一定知晓如何去管理承包商或取得许可证。银行也并不熟悉这样的建设类型，不一定乐意为其提供贷款。

也许，加州圣马特奥市的精细化管理做法值得借鉴。该市对海岸地区与非海岸地区的ADU加建区别对待。列明海岸地区批准加建总量不超过466套；加建小房面积不得超过700平方英尺（约65平方米）或现有住房面积的35%（取其中较大数值）；如果物业地块面积小于5000平方英尺（约465平方米），则不允许加建ADU。

马特奥市规划与建设局官网提供相关资源页。图片来源：https://secondunitcentersmc.org/why/

在该市规划与建设部门官网上，列明了ADU建设条例，提供了实用清晰的相关资源，并有各个环节的工具书供下载。

“授之以鱼不如授之以渔”，如果ADU合法化是“鱼”，那么这些网络资源可算“捕鱼的网”了。

圣马特奥市规划与建设局官网提供的工具书目录。图片来源：https://secondunitcentersmc.org/wp-content/uploads/Second-Unit-Workbook-FINAL-ONLINE.pdf