智库理论动态丨房价上涨如何影响城市创新（外三则）

创新驱动是中国经济实现高质量发展的决定性因素，城市作为区域经济活动的中心和重要单元，其创新能力直接影响区域经济发展的质量以及区域竞争力的能级，提升城市创新能力是加快创新型城市建设和落实国家创新驱动战略的重要路径。

城市创新处于微观层面企业创新和宏观层面国家创新之间的中观层次，在整个创新系统中既体现创新的共性特征，又受到差异化因素的影响，对城市创新及其影响因素的研究成为相关领域学者的一个重要课题

中国自1998年住房市场化改革以来，房价一直表现为强劲的增长态势，全国商品房售价由1999年的2053元/平方米增加至2017年的7892元/平方米，上涨了3.84倍。期间虽然相继出台“三去一补”（去产能、去库存、去杠杆、补短板）、“限购限贷”等多重调控房价政策，但商品房销售量价齐升的态势没有从根本上改变。

在中国经济迈向高质量发展的进程中，房价上涨、城市创新均引起大量学者的广泛关注，部分学者从城市内企业研发视角间接阐释了两者之间的关系，但鲜有学者从要素投入视角考虑房价上涨对城市创新的影响，同时考察中观产业结构优化在其中的中介作用。

本研究以2002至2017年217个城市面板数据为样本，尝试从要素投入挤出效应、要素成本推高效应两个方面分析房价上涨对城市创新的影响机制，同时从静态和动态两个层面考察产业结构优化在房价上涨影响城市创新中的中介作用。

研究结果表明:   

第一，房价上涨对产业结构高级化和城市创新均具有抑制作用。

第二，房价上涨对城市创新的影响中，产业结构优化在其中的作用存在地区异质性，具体表现为东部城市房价上涨有助于产业结构合理化，而中西部城市房价上涨对产业结构合理化没有显著影响。

第三，在高水平房价背景下，房价上涨对城市创新的抑制作用尤为显著。第四，通过检验房价上涨影响城市创新的直接影响机制发现，房价上涨存在显著的要素投入挤出效应，但由于工资黏性的存在，短期内未表现出对劳动力成本的推高效应。

据以上结论，本研究提出以下政策建议:   

首先，房价过快上涨对城市创新具有明显的抑制作用，严重制约着创新型城市和创新型国家建设。由此可见，通过刺激房价拉动经济增长的行为无异于饮鸩止渴。为此既要进一步落实住房限购等政策维持房价稳定，同时也要加快房产市场改革，通过加征房产税等方式打击房价上涨引起的投机行为，防止房价非理性上涨。   

其次，房价上涨导致产业间要素供给不合理，本质上是市场失灵的表现，对此要协调好政府与市场要素配置的关系，政府要及时加以政策引导，促使产业间的要素供给趋于合理化，必要时对具有强创新潜力的初创产业予以特别支持。   

第三，鉴于房价上涨存在要素投入挤出效应和要素成本推高效应，一方面要合理运用财政政策支持城市创新，通过设立与创新主体面临的生活压力等内容相关联的创新补助等措施，增强创新主体房价承受能力和创新活力;另一方面要深化金融改革，改进金融机构对创新贷款的评价体系，提高城市创新融资、创新贷款的效率，优化城市创新生态环境。

（本文原题“房价上涨对城市创新的影响——基于产业结构优化视角的再审视”，原载《华东经济管理》2021年第3期，由中国知网首发于2021年2月3日。作者陶爱萍、王涛、吴文韬。）

高房价如何加剧居民消费不平等

近年来，我国居民的消费不平等程度呈上升趋势，有学者研究发现，我国消费不平等程度在过去的二十年间上升了67%。一些学者试图从收入不平等、经济增长、人力资本差异、城市化、老龄化、借贷约束等视角解释我国消费不平等的变化趋势。

同时，我国的商品房价格从2000年的2112元/平方米上升到了2018年的8736/平方米，足足上涨了三倍之多，东部地区与大中城市的房价上涨更加猛烈。房价上涨正在影响居民的财产和收入结构。一些研究发现，在过去大约十年的时间内，我国人均财富的年均增长率达到22%，房产价值的年均增长率达到了25%。根据西南财经大学中国金融调查的统计数据，中国家庭资产中，房产占比已经达到68%，北京和上海则高达85%。

不断上涨的房价是否是我国近年来消费不平等程度上升的一个重要原因呢? 这显然是具有理论与现实研究价值的问题。

从理论上来看，住房的价值高、成本大，既有消费属性，又有投资属性，房价上涨会对居民消费产生两种相反的效应，影响方向并不确定。一支文献认为，高房价会导致居民为“买房而储蓄”，尽量压缩当前消费，从而对消费产生“挤出效应”；另一支文献认为，住房是家庭的大额资产，房价上涨带来了房产价值的上升，具有“财富效应”，会促使家庭增加消费。还有一支文献认为，房价对消费的最终影响应当取决于上述两种对立效应的相对强弱，有时候两种效应会相互抵消，房价对消费并不产生显著影响。

此外，一些研究发现，房价对居民消费的影响存在“门槛效应”，当房价涨幅较小时，“财富效应”占据主导，当房价涨幅较大时，“挤出效应”占据主导。

关于房价上涨的“财富效应”与“挤出效应”到底谁会占据主导，文献中给出的观点也不尽相同，概括起来说，主要取决于家庭的预防性储蓄动机、收入和房价预期、借贷约束等因素。由于使用的数据样本不同，众多实证研究得出的结论也并不统一。

以上文献主要关注的是房价与居民整体消费量或消费率的关系，忽视了房价上涨对不同群体消费的影响具有差异性。显然，房价对住房的拥有，对不同收入和财富水平的居民的消费行为会产生不同的影响，从而造成居民之间的消费不平等。

基于上述理论与现实背景，本研究利用2013年中国居民收入调查（CHIP）所得115个地级市的5970个有效微观数据样本，深入分析房价影响居民消费不平等的传导机制。

主要研究结论是:

第一，房价上涨显著提高了居民家庭的消费不平等程度。

第二，房价对居民消费不平等的影响存在地区与城市异质性，从区域差异来看,房价上涨对东部居民消费不平等的影响最大,中部次之，西部最弱；从城市等级来看，房价上涨对一、二线城市居民消费不平等的影响最大，对三线及以下城市的影响相对较弱。

第三，中介机制分析表明，房价上涨通过多个渠道影响居民消费不平等，财富效应、预防性储蓄效应、预算约束效应和信心效应表现出较好的解释力，而流动性约束效应并不是有效的传导机制。

[本文原题“房价与居民消费不平等”，原载《山东大学学报》（哲学社会科学版）2020年第6期。作者汪伟、沈洁、王文鹏。]

高房价、城市人才流失和高质量发展

1998年城镇住房市场化改革以来，部分城市，特别是一线城市住房价格经历了几轮大幅上涨，人们开始担心高房价引起的人才流失，以及对城市政府“以地生财”的粗放型发展模式的质疑。

2012年我国进入社会主义新时代，经济增长模式开始向高质量发展转型。部分城市为加速经济转型，一方面出台各种“人才住房政策”，吸引各类“人才”落户创新创业;另一方面，仍然保留某些政策，控制城市人口总规模。

数据显示，2019年1月1日至2019年12月31日，人才流动规模前10的城市，主要出现在京津冀、长三角和珠三角三大城市圈之间和城市圈内部；武汉、成都、重庆、郑州和西安等中西部城市是人才流出最多的城市。

为什么一线城市如北京、上海和深圳房价高企，依然能吸引人才流入?相反，不发达地区提供住房等优惠政策，还面临人才流失的困境，人才补贴政策能成功吗?高房价会否触发城市人才流失和高质量发展失能?回答这些问题，关键是要考察人力资本流动、住房价格和城市发展之间的关系。

已有文献表明，人力资本集聚、房价上涨和区域经济发展之间的关系并非简单和单向的，三者间的相互影响需要进一步研究。

本研究运用2009年至2018年间289个地级及以上城市的数据，实证分析了人力资本、城市公共设施对新房、二手房和出租住房价格的影响，检验了人力资本和城市公共设施对城市就业人口规模、工资和人均GDP的影响。

本研究发现：

首先，人力资本对住房三级市场价格均存在显著的正向影响。对某一城市而言，人力资本流入对二手房价格影响最大，新房次之，出租住房最小。

其次，住房价格对人力资本流动的影响表现为一种负向的二次关系。新房、二手房和住房租赁价格上涨均对人力资本存在显著的递减趋势的挤出效应。  

第三，城市品质是吸引人才流入的重要因素，并资本化在住房价格之中。

具体来讲，代表基础教育质量的小学教师数是吸引人才流入和影响住房价格的主要因素。对千禧年“独二代”家庭而言，家庭非常重视教育必将延续一段时间，并体现在人才流动选择行为中，这在一定程度上抵消了房价上涨的人才挤出效应。

代表城市新基建的光纤网络对人才流动的影响越来越大，出租汽车的影响越来越小。数字经济下，汽车联络的时代正在被互联网的时代替代，例如共享办公、共享住所和电商，2020年的新冠疫情正在加剧这一进程。因此，光纤传输网越来越被视为城市的关键基础设施，并被消费者感知。

此外，城市生态环境质量正在被越来越多的居民重视。城市人均绿地面积对新房价格、人才流入和人均GDP均有显著的影响。  

第四，人才流动、住房价格和城市发展之间并非简单的单一关系。

具体来讲，人才聚集能推高房价，提高全要素生产力；反过来，高房价会引致人才流失；同时，光纤网络、基础教育品质和绿地面积也能吸引人才流入。对某些城市实施的人才住房政策而言，与其说是城市在抢人，还不如说是人在选城市。   

（本文原题“高房价对城市人才流失和高质量发展的影响”，原载《城市发展研究》2020年第12期。作者陈立中、胡奇、洪建国。）

土地财政和土地市场发育如何影响城市房价

中央和地方先后出台各类限购、限贷和限价等政策措施来保持房地产市场的健康发展。但遗憾的是，部分城市的房价依然高涨。

上海易居房地产研究院发表的《2019年上半年全国50城房价收入比报告》显示，排名第一的深圳市房价收入比为36.1，其次是北京和上海，分别达到25和24。如何有效抑制房价过快上涨已经成为中国经济转向高质量发展过程中亟需解决的民生问题之一。

已有研究表明，地方政府的土地财政规模对房价上涨有促进作用。原因在于房价上涨能够提高政府效用，地方政府有推高房价的内在激励，会通过各种政策来支持高房价。有学者进一步发现，房地产企业行为对土地财政导致的房价上涨具有放大效应。也有学者发现，土地财政对房价的影响不显著（结论不同的原因可能是由于采用的指标不同）。

地方政府的土地财政依赖同样深刻影响土地市场。可以说地方政府土地出让行为直接决定土地一级市场上各类土地的出让方式和规模，即决定土地市场化水平的高低。由于地方政府垄断土地一级市场供给，选择性和策略性配置土地资源成为其实现特定经济目标的手段。当然，地方政府对城市土地一级市场的垄断也被认为是催生房地产泡沫的动力之一。因此，有效的土地市场化改革不但能够促进土地资源优化配置，且能够对房地产供需、结构和价格水平等产生影响，应该充分发挥土地市场供给在房地产市场调控中的积极作用。尤其是土地市场化可通过价格机制调节土地的供给和需求，使土地价格回归理性，从而对房价产生影响。

已有研究仍有改进空间。一是尚未将土地财政和土地市场发育纳入同一个框架，分析二者对房价的影响，且缺乏作用机制的识别。而且现有研究多采用省级面板数据，基于地级市层面的研究还很少。二是忽略了城市房价存在的时间连续性和空间溢出效应，模型估计结果可能存在偏差。

为此，本研究利用2003至2017 年282个地级市的面板数据，深入探讨土地财政和土地市场发育对房价的影响。

主要研究结论是：

首先，城市房价在空间上存在相关性，当地房价上涨会带动相邻城市房价上涨；上一期房价对本地下一期房价存在“预期效应”，但对相邻地区下一期房价存在“警示效应”。

其次，土地财政和土地市场发育对房价的直接影响均显著为正，促进了房价上涨，且其空间溢出效应均显著为正，相邻城市土地财政规模和土地市场发育水平的增加均会促进本地房价上涨。

第三，土地市场发育水平的提高强化了土地财政对房价的影响，显化了住房真实价格。土地市场发育在空间上存在负向调节作用，抑制了相邻城市房价上涨。

第四，东部地区和中部地区土地财政和土地市场发育对房价的直接影响均显著为正，西部地区土地市场发育对房价的直接影响不显著。从空间溢出效应来看，东部地区土地财政对房价存在正向的溢出效应，而土地市场发育对房价存在负向溢出效应；中部地区土地市场发育对房价存在负向溢出效应，西部地区土地财政和土地市场发育的溢出效应均不显著。

（本文原题“土地财政和土地市场发育对城市房价的影响”，原载《地理科学》2021年9月号，由中国知网首发于2021年1月26日。作者范建双、周琳、虞晓芬。）