上海：住房租赁经营机构不得诱导承租人一次性付超三个月租金

高进低出、长收短付、个人“租金贷”……针对住房租赁市场存在的一些问题，上海十部门联合打出“组合拳”，进一步加大整顿力度。

2月4日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者获悉，为进一步整顿住房租赁市场秩序，规范住房租赁市场行为，解决住房租赁领域存在的突出问题，经市政府同意，上海市住建委、市房管局、市发改委、市公安局、市市场监管局、市地方金融局、市司法局、市网信办、市城管执法局、上海银保监局等10部门印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

探索建立住房租赁机构资金风险预警机制

《实施意见》明确，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。

住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。住房租赁经营机构在上海设立子公司的，母子公司均应单独开立监管账户。住房租赁经营机构与法人单位签订租赁合同，合同中有明确约定的，租金和押金可不纳入资金监管。

住房租赁经营机构与承办银行签订账户监管协议，应当明确监管内容、方式、流程，以及双方的责任和义务。住房租赁经营机构应将监管账户信息，在其经营场所、信息发布渠道和租赁合同中明示。

根据《实施意见》，上海还将探索建立住房租赁机构资金风险预警机制，强化风险提示，坚决遏制“高进低出”和“长收短付”行为。

租金贷款业务也将得到严控。

《实施意见》明确，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照上海有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

支付租金周期超三个月的，租金应按月划转

《实施意见》还严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。

住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接，共享网签备案的合同信息。

针对规范租赁服务收费，《实施意见》要求，住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价，收费前应当出具收费清单。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时，除冲抵合同明确约定的费用外，剩余租金、押金等应当在30日内退还承租人。

住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。

住房租赁经营机构委托房地产经纪机构收储房源、介绍客户的，应当签订书面协议，约定服务内容、收费方式，不得通过私下向个人付费的方式，利用房地产经纪机构及从业人员收储房源、获取客户。