智库理论动态丨有效开征房产税的前提和条件（外二则）

“房地产税”的意思就是按房屋（包括房产及其占用土地）的评估值征税，这也是普遍意义上的“房产税”概念。本研究聚焦我国现阶段是否具备对个人或家庭住宅房产有效开征房产税的前提和条件。

文献回顾表明，城市土地国有、居民商品房住宅仅拥有一定年限土地使用权，在理论上并不构成开征房产税的障碍; 土地出让金和房产税属于两个范畴，二者并行并不矛盾。

但必须看到的是，现阶段，我国有很大一部分城市住宅土地产权并没有厘清，更遑论农村住宅，也即，这些住宅并未合法合规取得建设用地使用权。特别是，作为直接税，房产税具有很强的政治性和社会敏感性，推征房产税宜慎重。更需要理性面对的是，相比现阶段的土地财政收入规模，开征房产税所能获得的收入规模较小; 相对我国城市化建设的资金需求，房产税实乃不堪重用。还不能忽视的是，我国现阶段的税务征管软硬基础设施与配套并不能胜任开征房产税，其中成本不可控。

因此，综合来看，就国家治理的现实情况而言，我国并不具备有效开征房产税的可行性，或者说现阶段我国尚不具备有效开征房产税的前提和条件。受赵燕菁等学者的研究启发，笔者认为，有效开征房产税或者说房产税生成的前提和条件是一国城市化完成或者接近完成。

如果一国城市化率达到70%，意味着该国城市化接近完成; 而当这一数字超过75%时，通常认为该国已经完成城市化。只有当城市化完成，城市基础设施大规模投资与建设结束，各类数据信息的时间序列以及空间排列都呈现出规律性，住房不再是普通居民家庭生产生活资料而升格为“财产”，直接税征税基础形成，房产税才能水到渠成。

毫无疑问，我国正处于史无前例波澜壮阔的工业化和城市化进程中，离接近完成城市化还有很长一段距离，这是现阶段观察中国经济金融现象和研究中国经济金融问题包括房产税问题的主要背景。我国城市住房，尤其是大城市商品房住宅将长期处于短缺状态; 依据最乐观的数据，我国商品房住宅占住宅总量的比例仍不到六成，且其中相当一部分房子购买于2010年后，多数仍处于按揭状态; 我国商品房市场尤其大城市的商品房，在未来若干年内将总体处于单边上涨状态; 其间，受管制与调控政策影响，价格可能会有震荡和波动。

这是现阶段我国城市化进程和住房市场的实际情况，时代背景和现实情况决定了我国当下完全不具备开征房产税的前提与条件。罔顾实际而硬推所谓房产税，结果必然是“南橘北枳”，陷入拉美式国家的失败无序状态。

目前的研究赋予房产税的功能包括调控房价、调节贫富差距、开辟地方税源以帮助地方摆脱对土地财政的依赖等。从房产税的起源以及在部分发达国家的运行实际来看，调控房价、调节贫富差距既不是房产税应该担起、能够担起的责任，也不是开征房产税的应有之义。

从根本上讲，我国现阶段土地财政的实质与房产税的功用是一致的。许多研究指出，我国土地财政的实质是: 出售土地未来（例如住宅用地70年）的增值，贴现工业和城市发展的未来信用，为工业园区建设和城市软硬基础设施建设一次性融资。房产税的功能与作用，在我国土地财政实施过程中已经得到完美映照。

更现实的是，相比房产税，现阶段的土地财政更能担当重任。基于我国目前房地产市场的实际，无论怎么测算，相比每年几万亿的土地出让收入，相对于城市化大背景下我国城市基础设施建设巨额需求，房产税注定不能担当重任。这个大任只能由而且已经由土地财政担当多年。

现阶段，我国土地财政还肩负着厘清土地产权、发展房地产业、构建和积累居民家庭财产、壮大中产阶级财富池、培育直接税基础等重要功能，这些当然是房产税无法胜任的。不仅如此，开征房产税的条件却是因为土地财政不断发挥这些功能从而创造的。换句话说，现阶段土地财政的实施，是在为将来有效有序开征房产税积累基础、创造条件。相对于土地财政是发展财政而言，房产税属于公共财政。发展财政是有其历史使命的，当发展的主要任务完成，发展财政理念也将退出历史舞台，土地财政最终将让位于税收财政。

（本文原题“试析中国现阶段是否具备有效开征房产税的前提和条件”，原载《云南财经大学学报》2020年第11 期。作者周文豪。）

房产税如何影响宏观经济

作为成熟市场经济体地方财政收入的重要和稳定来源，房产税具有支持地方公共设施建设和公共服务、调节收入分配、促进社会公平等独特优势。当前，随着我国存量房时代的来临，土地财政收入减少，地方财政将面临较大的收支压力和债务风险。

事实上，作为我国财税体制改革和提高国家治理能力的重要组成部分，房产税改革的紧迫性逐步上升。2014年政府工作报告首次提出房地产税立法。2018年和2019年政府工作报告分别提出“稳妥推进房地产税立法”和“稳步推进房地产税立法”。2018年9月7日，十三届全国人大常委会将房地产税法写入未来五年的立法规划。

然而，因房地产产业链长、关联面广，开征房地产税对消费、投资、产出及金融稳定都会产生较大的影响，甚至可能成为我国经济金融领域的“灰犀牛”。房产税改革通过影响房地产市场对宏观经济形成冲击，因此研究开征房产税的宏观经济影响效应，进而为推进房产税改革提供理论支持，具有重大的实践意义。

本研究基于银行是否能区分企业贷款是投入实体经济还是房地产业两种情形，分析房产税（对家庭存量住房征收）引入住房市场前后对宏观经济的影响效应。主要结论有:

首先，房产税开征对房地产开发投资、房价和新住房生产具有明显的抑制作用。由于房产税增加了房产的持有成本，住房市场会承压。

其次，房产税开征对实体经济投资具有双重效应: 一方面产生正挤入效应，增加实物投资; 另一方面因企业家财产净值的下降而产生负抵押效应，减少实物投资。

第三，在长期，因实体经济投资需求减少的负抵押效应大于实体经济投资需求增加的正挤入效应，总实物资本减少导致产出下降。

第四，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，因前期的负抵押效应大于正挤入效应，总实物资本减少，产出下降; 当银行可清晰区分二者时，因银行可更好地服务于实体经济，前期的负抵押效应变为小于正挤入效应，总实物资本增加，产出上升。

第五，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，随着杠杆率的上升，总实物资本前期下降得更少，后期上升得更多，因而产出前期减少得更少，后期增加得更多; 当银行可清晰区分二者时，随着杠杆率的上升，总实物资本增加得更多，因而产出增加得更多。

第六，在短期，当银行无法区分贷款是投入实体经济还是房地产业时，随着回报份额的上升，总实物资本前期下降得更多，后期上升得更少，因而产出减少得更多; 当银行可清晰区分二者时，随着回报份额的上升，总实物资本前期增加得更少，后期增加得更多，因而产出前期增加得更少，后期增加得更多。

鉴于开征房产税对房地产业及宏观经济具有一定负面影响，本研究认为，应坚持“立法先行，充分授权，分步推进”原则，适时稳妥推出房产税，特别是在我国当前面临新冠肺炎疫情影响的经济下行期，应更加慎重。

（本文原题“房产税对宏观经济的影响效应研究”，原载《金融研究》2020年第8期。作者刘建丰、于雪、彭俞超、许志伟。）

个人住房房产税改革的思路

本研究考虑了各种因素，并借鉴国外经验，针对个人住房房产税改革提出了一些思路。

第一，关于征收目的。鉴于房产税没有明显的抑制房价作用，房产税征收的目的主要是增加财政收入，因此应在税基和税率上综合考虑如何在征税的同时减轻纳税人的负担，进而引导房地产市场平稳健康发展。

第二，关于征收范围。兼顾公平和效率原则，对于正在居住的住房不征收房产税，其征收范围确定为出租和闲置的投资性房产。在大数据时代，主要通过以下步骤实施：（1）完善全国房地产建设信息；（2）完善全国房地产权利信息；（3）比对全国房地产建设信息和房地产权利；（4）登记房产使用信息；（5）确定房产税征收范围。

第三，关于计税依据。考虑当地工资收入水平，以房产原值为基础（交易价格不合理的，以购买当时的评估值），扣减相当比例后的余值再减去必要的相关费用后为计税依据，从价计征。因房价也不是永远显现增长态势，也有可能会因泡沫经济而下跌，此时应采用房产原值与评估价值熟低法确定计税基础。

第四，关于税率。采用多级累进税率，对于出租和闲置的投资性房产，按套数或者面积，采用累进税率。

第五，关于税收优惠。由于个人住房房产税一般作为地方财政收入，因此给予地方一定的减免税收的权限，有利于地方政府因地制宜处理相关问题。以下情况（但不限于）应当给予合理的税收优惠：一是因公殉职家庭闲置下来的房产；二是家庭收入主要贡献人员意外身亡家庭闲置下来的房产；三是家庭唯一住房用以出租的；四是对超过60岁的老人给予适当的税收优惠；五是对退伍军人给予适当的税收优惠。

通过世界各国房产税制度对财政收入和房价影响的分析可知，房产税可以增加财政收入，但是对于抑制房价并不明显。因此，我国个人住房房产税税制需要综合考虑税收原则、税收作用，对税收的征收目的、征收范围、计税依据、税率和税收优惠等方面进行改革，使房产税能够起到调节社会资源再分配问题，并能够满足社会公共需要。

（本文原题“浅议我国个人住房房产税改革的思路”，原载《改革与开放》2020年第16期，作者文惠英。）