【“凤城天平•释法明礼”大课堂】婚房变凶宅，能否退房退款？

“凤城天平•释法明礼”大课堂

现如今买房不易

千挑万选买来的婚房竟是“凶宅”

可怎么办?

本期“凤城天平•释法明礼”大课堂

靖江法院生祠法庭陆园丁法官

通过案例探寻

诚实信用原则

在房屋买卖个案中的具体适用问题

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案情回顾

2018年6月29日，原告通过中介与被告签订了《存量房买卖合同》，购买了某小区408室房屋，房款为115.8万元，于2018年7月2日办理了过户手续。后原告了解到该房屋是凶宅，曾有人在该房屋内上吊自杀死亡，被告购房后发现了这一情况，找前手退房未果后，便通过中介刊登卖房信息。正巧原告为结婚在房产中介登记婚房求购信息。原、被告通过中介联系买卖事宜，并成交了408室房屋。

原告认为

被告在售房时故意隐瞒了房屋是“凶宅”的事实，是欺诈行为，故诉至法院，请求撤销合同，退还购房款并赔偿损失。

被告则认为

没有隐瞒所售房屋系凶宅的情况，合同中没有关于是否为凶宅的约定，法律对是否为凶宅也没有明确的概念，原告也没有明确提出或询问是否为凶宅。被告不构成欺诈，不同意撤销合同。

那么，被告在与原告订立买卖合同时，是否明知408室内发生过上吊自杀事件，被告未披露该事实有无使原告产生错误认识并签订合同。

法院审理

被告虽否认明知408室发生上吊自杀的事件，但通过分析被告获知消息来源、时间、后续行为等事实，结合日常生活经验法则，可以推定被告在与原告订立合同时主观上明知408室内的上吊自杀事件。

首先，408室发生上吊自杀并死亡，警察出警勘验现场，对小区居民具有较大影响力，小区居民完全知晓死亡原因。

其次，被告自称仅知道有人死亡，按照人之常情显然会进一步打听。

第三，被告要求前手退房未果，约5日后即通过中介与原告订立合同出卖408室房屋，同时负担大部分费用，表明急迫迅速解脱的主观心态，可见被告已经明知408室发生过上吊自杀事件。

上吊自杀事件对原告是重大事项，加之原告购买408室目的是结婚，而被告向前手退房不成、急于转手，隐瞒真相，主观上具有恶意，客观上存在误导，继续与原告签订买卖合同，违背了原告的真实意思，构成欺诈，合同应予撤销。合同撤销后，因合同取得的财产应当返还，并按过错赔偿对方遭受的损失。这一裁判结果，符合社会主义核心价值导向，向社会传递出讲诚信、重规则的契约精神。

法官说法

实践中，房屋出卖人为了以正常价格出售“凶宅”，往往会隐瞒房屋为“凶宅”的事实，“凶宅”交易纠纷的发生大多源于此。“凶宅”虽不属于房屋本身的质量瑕疵，但因客观发生的不幸事件影响到人们心理感受而造成交易价值降低，与当事人达成合意时的原初心理状态不符，违背了买受人对于房屋的价值和通常居住使用效用的期待。基于民法的诚实信用原则，销售“凶宅”的出卖人应当承担告知义务，将房屋有关的全部信息充分告知买受人，使其能够做出正确的意思表示。对于买受人而言，享有对这些信息的知情权。即使合同中未约定有告知义务，出卖人隐瞒房屋为“凶宅”的事实，违背了诚实信用原则而构成欺诈，应承担相应的法律后果。

虽然现实中购得“凶宅”的概率非常低，但还是屡有此类纠纷发生。为此，特给有买房打算的市民作以下提醒：

一、买房人在签订买卖合同之前仔细调查房产的相关情况，不仅是要查清房屋权属登记情况、有无共有人、是否属于共同财产等问题，还可以到物业公司、居委会、邻居处了解该房屋和所在社区是否发生过意外死亡事件等相关具体情况，充分考虑各方面因素后再签订买卖合同。

二、一旦发现所购房屋为“凶宅”，及时向卖房人主张权利。根据法律规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。

原标题：《【“凤城天平•释法明礼”大课堂】婚房变凶宅，能否退房退款？》

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