成绩单|弘阳地产：“食言”千亿宏愿，利润率下滑怎么破？

【编者按】2020年房企业绩有升有降，股东或喜或忧，但全行业须共同面对现实：商品房销售总额摸上“天花板”；“三道红线”“五档分类”新规夹击；30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩；全年超过400家房企破产；2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求，防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势，在新一轮竞争中占得先机？如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配，让鲜花与掌声名副其实？部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

弘阳地产（01996.HK）日前发布2020年销售数据，公司实现累计合约销售金额865.0亿元，同比增长32.8%；累计销售面积约为591.6万平方米，平均销售价格14662元/平方米。

弘阳地产前身红太阳集团由福建商人曾焕沙1996年创立，2009年更名为弘阳集团；2018年7月，弘阳地产在香港联交所上市；2019年2月，弘阳上海总部启用，开始南京、上海双总部运营。在克而瑞2020年房企销售排行榜上，弘阳地产排第49位。

2017年，弘阳集团董事长曾焕沙提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿销售目标。弘阳地产在上市招股书中表达了高周转的意愿，“在获取土地后85天内实现开工，180天内实现有质量的开盘。”

2017-2019年，弘阳分别实现销售额257.0亿元、473.4亿元、651.5亿元。2020年1月，受疫情影响，弘阳合约销售额刚过20亿元。在2020年3月举行的业绩发布会上，弘阳地产执行董事、总裁何捷宣布，“2020年销售目标定为750亿元。”

千亿目标推迟，弘阳管理层的解释是，正放缓对规模的诉求，转向强调提质增效，希望公司能完成从“快速增长”到“持续、健康、有质量的快速增长”的战略升级。

然而，提质增效并不简单。弘阳规模快速增长的同时，营收也取得较好增长，但利润率却出现下滑。

根据财报数据，弘扬地产2017年、2018年、2019年的毛利率分别约为40.6%、31.2%、25.1%；净利润率分别约为19.5%、14.3%、10.8%，均呈逐年下滑趋势。

2020年上半年，弘阳实现营业收入约96.24亿元，同比增长约146.3%；毛利润为24.34亿元，同比增长115.0%；净利润为8.95亿元，同比增长23.5%；归母净利润为6.77亿元，同比下降约8.9%。与上年同期相比，毛利率和净利润率依然双双下滑，其中，毛利率下降3.7个百分点至25.3%，净利润率下降9.2个百分点至9.3%。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，地产开发企业快速扩张的同时，资金需求强烈，加之融资环境趋紧，导致融资成本攀升，便会侵蚀利润。此外，高溢价拿地也会吞噬利润。

财报显示，弘阳地产的负债总额从2017年的328.7亿元增长至2020年中期的815.4亿元。2019年度，弘阳地产融资成本约为6.34亿元，同比增长27.0%；2020年上半年的融资成本约为4.25亿元，同比增长131.3%。

“融资成本的变动主要由于期内土地获取及物业开发扩张导致借贷增加所致。”弘阳地产在2020年中期报告中称。

密集融资的同时，弘阳地产亦频频现身各地土拍市场，且拿地多伴以高溢价。例如，2020年4月，弘阳地产经过242轮的激烈角逐，竞得浙江宁波一宗宅地，溢价率为43.13%；6月，又以联合体的身份，竞价181轮摘得江苏南通一宗宅地，溢价率高达50.19%。2021年1月18日，经过365轮举牌，弘阳以17.33亿元竞得江苏淮安生态新城203号商住地块，溢价率98.74%。

截至2020年6月30日，弘阳地产土储总建筑面积约为1837.4万平方米，其中权益建筑面积约967.8万平方米，权益比约为52.7%。

弘扬地产“增收不增利”的现象并非偶然。贝壳研究院通过对70家样本房企2020年上半年的营收与毛利率交叉分析发现，其中44家房企“增收减利”。

贝壳研究院报告认为，2020年的突发疫情并非行业增速下滑的根本性原因，房企业绩增速放缓是长期趋势。增速放缓的趋势下，如何稳定利润将是弘阳等房企面临的新课题。