成绩单|招商蛇口：“重返”前十，“增收不增利”略尴尬

【编者按】2020年房企业绩有升有降，股东或喜或忧，但全行业须共同面对现实：商品房销售总额摸上“天花板”；“三道红线”“五档分类”新规夹击；30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩；全年超过400家房企破产；2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求，防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势，在新一轮竞争中占得先机？如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配，让鲜花与掌声名副其实？部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

招商蛇口（001979.SZ）日前发布公告显示，2020年公司累计实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%；累计实现签约销售面积1243.53万平方米，同比增加6.34%。

在招商蛇口2019年度业绩发布会上，公司董事总经理蒋铁峰表示，基于4000亿元的货值，公司确定2020年的销售目标为2500亿元。按此目标计算，招商蛇口完成率为111.04%。

招商蛇口创立于1979年的深圳，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市，以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。

根据克尔瑞历年房企销售额排行榜，自2015年重组之后，招商蛇口业绩排名稳步上升：2016年、2017年排名14位，2018年、2019年排名12位，2020年排名第10位。不过，近年来招商蛇口在规模增长的同时，也遭遇了“增收不增利”的尴尬。

招商蛇口2019年财报显示，公司销售额突破2000亿元大关，是4年前的近4倍。当年实现营收976.72亿元，同比增长10.64%；实现归母净利润约为160.33亿元，同比增长5.20%，比上年大幅下降；归母扣非净利润约为124.73亿元，同比下降14.55%。

招商蛇口2020年三季报显示，截至9月30日，实现营收501.18亿元，同比增长96.21%；归母净利润约为21.92亿元，同比下降56.96%。公司前三季度在营业收入几乎翻倍的情况下，归母净利润大幅下滑。

针对营收与归母净利数据增长出现大幅度背离，招商蛇口在三季报中备注称主要有三点原因：一是报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降；二是自2020年年初疫情爆发以来，公司履行央企责任，对租赁物业采取了减免租等措施，以致公司园区业务利润同比下降明显；三是上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

根据招商蛇口2020年三季报以及Wind数据，截至2020年9月末，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率59.11%，净负债率为36.83%，现金短债比为1.02，“三道红线”均未踩中，属于绿档企业。