机构：上海办公楼市场超预期复苏，行业需求有望推动租赁回暖

近日，多家商业地产机构相继发布2020年第四季度及全年报告。数据显示。2020年第四季度上海办公楼净吸纳量显著上升，而租金则有下行趋势。预计2021年，上海优质写字楼市场新增供应、净吸纳量将继续上涨，受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏。

办公楼净吸纳量超预期增长

多个报告显示，2020年第四季度的上海写字楼市场逐渐走出新冠疫情的影响，需求持续释放，净吸纳量超预期增长。

高力国际数据显示，2020年上半年，上海写字楼市场受疫情冲击明显。然而，2020年下半年市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，和2019年同期相比上涨46%，和半年环比增长168%。高力国际指出，上海写字楼市场四季度的净吸纳量创下2018年第四季度以来的最高值。

仲量联行的报告显示，2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米，环比增长32%。

全年来看，世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，上海写字楼市场全年净吸纳量录得49.4万平方米，同比提升67%。

受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2020下半年陆家嘴区域成为市场热点，此外前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。

高力国际的数据显示，各行业吸纳量占比中，金融行业写字楼需求仍最为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业6%，在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

其中，高力国际华东区办公楼服务执行董事吴群指出：“内资的扩张是我们没有想到的。”根据高力国际的报告，从需求端来看，以企业性质区分，内资企业占比56%，仍为需求主力。

吴群指出，从去年的情况来看，外资企业基本是“平移”，即以原本的规模搬迁，甚至个别企业因为工作模式的调整还会有轻微的减少办公租赁面积，而内资企业则是扩大规模。

受益于疫情或受政策扶持行业有望推动租赁复苏

持续的新增供应带来了租金下行趋势的延续。

高力国际的数据显示，2020年上海写字楼市场平均租金为人民币7.64元每平方米每天，同比有所下降。不过根据CBRE的数据，随着市场下半年需求强势回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度环比跌幅仅录得0.3%。

分区域来看，根据仲量联行的报告，2020年第四季度中央商务区租金环比下降1.3%；非中央商务区整体租金环比下降0.9%。然而，包括前滩在内的部分板块租赁势头强劲，自2020年下半年开始，已经实现租金增长。

不过，多家商业地产机构的报告均认为，疫情和供应影响或将使租金在短期承压。

黄臻指出：“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2021年将继续有所下降。受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”

CBRE预测数据显示，2021年全年上海优质写字楼市场新增供应、净吸纳量将继续上涨，租金或继续下跌。其中新增供应约110万平方米，租金或下降4%至3%。

零售物业市场方面，核心区域的空置率已经开始下降，租金也开始上涨。

CBRE的报告显示，伴随着下半年消费氛围持续回暖带动品牌租赁活动逐渐活跃，零售物业市场净吸纳量在第三季度由负转正并在第四季度持续攀升，到2020年年末空置率回落至疫情前水平。

仲量联行的报告显示，随着国内消费持续恢复，四季度市区零售物业净吸纳量上升至13.9万平方米。高力国际的报告则显示，得益于休闲餐饮和潮流运动品牌需求的快速回暖，以及新能源汽车、盲盒集合店与美妆生活方式集合店的迅猛扩张，2020年下半年上海零售物业市场净吸纳量39万平方米，空置率半年环比下降1.0%。

租金方面，高力国际的数据显示，2020年上海零售物业市场平均租金为人民币33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

从单季来看，仲量联行指出，由于新开业项目预租及现有项目租户调整进展较为顺利，核心区空置率略有下降。同时，由于多个项目对餐饮及儿童教育类租户的升级，非核心区空置率亦有微降。

与此同时，核心区域首层的租金不降反升。仲量联行披露的数据显示，2020年上海零售物业核心商圈的首层租金为48.6元每平方米每天，同比下降1.6%，环比上涨0.4%。

高力国际预计，2021年上海零售市场全年净吸纳量有望达到73万平方米。其中，北外滩来福士、前滩太古里以及位于核心区改造入市的中信泰富广场等共约99万平方米新增供应即将入市。 2022-2025年间，伴随成熟区域项目的计划入市，整体零售市场租金将保持平稳增长。未来5年租金平均增速或将达1.4%。

值得一提的是，根据仲量联行的研究，受2020年奢侈品消费回流影响，中国奢侈品消费实现强劲反弹，预计2020年奢侈品市场的销售额同比增长20%-30%。

大宗交易市场投资者意向显著增强

投资市场方面，仲量联行的报告显示，2020年全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元。

其中，大部分的交易是由境内参与者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客户的成交占比高达67%。

仲量联行的研究表明，在投资市场中，办公楼仍是最受欢迎的板块。虽然办公楼租赁市场受到供应周期的压力，但是由于自用买家的入市，办公楼仍是市场参与者的首选资产类别。其成交量较去年持平，占总成交量的比重达到了82%。

值得一提的是，日前由CBRE促成的上海黄浦区核心商办项目歌斐中心的出售或成为2020年第四季度价格最高的交易之一。歌斐中心楼内有众多知名500强企业，出租率长期维持在九成以上。据澎湃新闻了解，建筑面积达74110平方米的歌斐中心以42.8亿元的价格被平安信托拿下，达成2020年上海大宗交易市场的标志性交易。

另据CBRE的一份调研数据显示，对2021年的中国内地大宗交易市场有投资意向的投资者占比57%，投资者意向的显著增强，料大宗交易市场会快速回暖。而根据投资者在新冠疫情后对投资策略的调整意向来看，受影响最严重的是酒店，其次是购物中心，而受影响最轻的是高标仓库，其次是数据中心。

CBRE调研数据显示，79%的投资者更加重视租户租金偿付能力和租金增长能力，59%的投资者更加关注长期人口和技术趋势。

CBRE华东区投资及资本市场负责人何树奇表示：“未来六个月，中国经济的复苏速度将超前于其他成熟经济体，这将吸引更多海内外的机构资本在商业地产领域进行配置。建议投资者多关注位于租赁需求旺盛且金融及TMT产业集聚板块内的写字楼及商务园区，以及受益于城市化和消费升级长期驱动下的零售资产及中高端长租公寓的投资机会。”