成绩单|德信中国：规模五年增长十倍，含金量较低

【编者按】2020年房企业绩有升有降，股东或喜或忧，但全行业须共同面对现实：商品房销售总额摸上“天花板”；“三道红线”“五档分类”新规夹击；30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩；全年超过400家房企破产；2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求，防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势，在新一轮竞争中占得先机？如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配，让鲜花与掌声名副其实？部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

销售规模五年增长十倍，但大规模合作开发导致业绩含金量较低，德信中国冲击千亿之路并非坦途。

德信中国（02019.HK）日前发布2020年12月未经审核营运数据。2020年，公司实现累计合约销售金额约635.3亿元，比2019年的450.8亿元增长40.9%；累计合约销售面积约311.4万平方米。

根据德信中国招股书及历年财报，2015至2018年，公司合约销售额分别为61亿、72亿、151亿和396亿元。从61亿到635亿，5年增长10倍，德信的扩张速度飞快，这与其持续增长的土地储备密不可分。

截至2018年年底，德信中国总土储约为683.4万平方米。2019年，德信中国成功登陆港交所，当年，土储大增96.4%达到约1341.9万平方米。

2020年上半年，德信新增土储投资约214.8亿元，同比增长37.5%；新增20幅地块，建面约286.3万平方米，94%新增土储位于一二线城市。截至2020年6月底，德信在全国24个核心城市共运营149个项目，总土地储备约1570.5万平方米。

2020年11月27日，德信经过287轮竞价，以上限价格拍下浙江台州一宗宅用，溢价率34.92%。2021年1月15日，同样以上限价格，德信竞得杭州江干区一宗宅地，溢价率29.77%。这是德信在土地市场上激进表现的缩影。

土储可为德信中国提供充足的货值，但大规模投入也使得其债务增长较快，可能加重其流动性负担。数据显示，2015年到2019年，德信中国总负债由146.9亿元增至565.5亿元，流动负债占比一直在80%以上。

据统计，截至2020年6月末，德信中国有息负债合计约187.3亿元，比上年同期增长85.1%。

另一方面，德信中国的融资成本着实不低。2020年12月，德信一笔2亿美元债上市，由于票据发售价为本金额的96.872%，该笔美元债实际利率达到11.514%。而上市首年，德信中国发行合计3亿美元的2笔美元债，利率高达12.875%。

截至2020年6月30日，德信中国剔除预收款后的资产负债率为75.2%，踩中“三道红线”中的一条。

值得一提的是，德信中国2018年初制定了2021年实现千亿销售的目标，从2020年的业绩看，德信今年至少完成57.4%的销售增长方可实现千亿。

并且，德信的规模扩张对合作开发依赖度较高，销售权益占比低的状况较为突出。

根据克而瑞数据，2020年前11个月德信全口径销售金额551.2亿元，权益销售金额仅为191.9亿元，权益比仅为34.8%。2020年上半年新增的20个项目地块中，有15个项目的权益比在50%及以下，新增项目权益比平均仅有46.56%。

易居智库中心研究总监严跃进认为，权益比过低则业绩含金量不高，往往使得企业财务数据失真，甚至掩盖了真实经营状况。

过于依赖合作开发也暴露出德信操盘能力的不足，表现出来就是大量的消费者投诉以及监管部门批评。在其大本营浙江，德信旗下项目多次被曝出安全生产、工程质量、虚假宣传、不规范销售等问题，还曾被杭州市、温州市监管部门多次点名批评。这与德信中国一直树立的“杭派精工”的质量形象颇不相符。