成绩单|时代中国：“举债”冲千亿，浮名这么香？

【编者按】2020年房企业绩有升有降，股东或喜或忧，但全行业须共同面对现实：商品房销售总额摸上“天花板”；“三道红线”“五档分类”新规夹击；30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩；全年超过400家房企破产；2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求，防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势，在新一轮竞争中占得先机？如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配，让鲜花与掌声名副其实？部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

时代中国控股（01233.HK）日前发布截至2020年12月31日未经审核经营数据。2020年，时代中国累计合同销售（连合营项目销售）金额约为1003.8亿元，同比增长28.1%；签约建筑面积约为673.1万平方米，同比增长25.9%。在克而瑞2020年房企销售排行榜上，时代中国排在第43位。

西方经济学著名的“不可能三角”理论多年前被业内人士引入房地产业：房企的规模、负债和利润三者不可兼顾，与规模快速增长并行的很可能是负债的大幅增长和利润的侵蚀。

时代中国2019年度销售金额为783.6亿元，相较很大一部分开发商来说，2020年28.1%的规模增长不可谓不快。须知时代中国2017年即喊出“冲击千亿”，三年之后这一目标终于达成，不过与规模增长同步的是，公司负债大增。

自2015年起时代中国负债总额保持快速增长，时代中国历年财报数据显示，2015-2019年公司总负债分别为366.1亿、529.0亿、734.3亿、967.6亿、1253.9亿元；同期，公司销售额分别为195.1亿、293.3亿、416.3亿、606.0亿、783.6亿元。至2020年中期，时代中国负债总额达到1371.1亿元。

根据贝壳研究院的统计数据，2020年时代中国发债规模达到165亿元，与年销售2706亿元的龙湖相当，比排名前三的万科还高出8亿元，足见其对资金的渴求。

事实上，2015年起时代中国经营活动产生的现金流量净额长期为负，直到2019年才有所好转。知名地产分析师严跃进表示，开发商经营性现金流长期为负，可能是销售表现不好或持续拿地扩张所致，无论是哪个方面的原因，都表明企业有资金方面的压力。

值得关注的是，时代中国CFO（首席财务官）一职，在14个月内换了4人。2019年7月，时代中国原CFO雷伟彬跳槽至弘阳地产任执行董事兼副总裁，黄永年接棒；2020年7月，黄永年因网传视频事件被撤，原时代中国副总裁牛霁旻接任；2个月后，时代中国再发公告，宣布更换首席财务官，牛霁旻辞任，黄嗣宁获委任。

如今，唯规模论的游戏规则已发生改变。“三道红线”“五个档次”新规先后出台，为房企非理性规模竞赛画上休止符，靠负债拉动规模增长的时代已经终结。

根据亿翰智库研究报告，2020年上半年，时代中国营收为149.2亿元，同比下降6.4%。毛利润和净利润分别为40.2亿元和18.1亿元，同比增速分别为-22.5%和6.5%。毛利润率和净利润率分别为26.9%和 12.1%，较2019年同期变动分别为-5.6 个百分点和+1.5个百分点。“收入利润双降，未来提升空间有限。”报告称。

去年12月，花旗发布研报，下调多家内地房企目标价。其中，将时代中国目标价下调35%，调整幅度最大。不过花旗依然维持其“买入”评级。

1月12日，美银证券发表研究报告，调整对内房股的评级与目标价，维持时代中国“跑输大市”评级。