成绩单|融创中国：降杠杆超预期，多家投行给予正面评级

【编者按】2020年房企业绩有升有降，股东或喜或忧，但全行业须共同面对现实：商品房销售总额摸上“天花板”；“三道红线”“五档分类”新规夹击；30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩；全年超过400家房企破产；2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求，防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势，在新一轮竞争中占得先机？如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配，让鲜花与掌声名副其实？部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

基于降杠杆超过市场预期，融创中国（01918.HK）近日获多家投资机构给予正面评级。

2020年融创中国累计实现合同销售金额约5752.6亿元，同比增长3.42%；累计合同销售面积约4102.1万平方米，同比增长7.15%；合同销售均价约14020元/平方米。权益合同销售金额约3889.2亿元，权益比约为67.61%。在克而瑞2020年房企销售排行榜上，融创中国列第4位。

按照去年初业绩会上定下的6000亿元销售目标计算，融创的完成率约为95.88%。不过，在其他房企忙于冲刺的12月，融创的合同销售金额反而较11月有20%的回落，合同销售均价则升至年内最高。有分析据此认为，融创12月销售的回落以及均价的抬升，或许是不想为了规模而放弃利润。

根据“三条红线”新规，截至2020年中期，融创中国扣除预收款后负债率、净负债率、现金短债比三项均“踩线”。不过融创管理层多次表明降负债决心，并采取赎短放长、尝试多种融资工具、引入股权合作对象等方式改善融资结构、降低融资成本、降低负债率、优化现金短债比。

“这几年公司的负债率是持续稳步往下走的，未来2-3年，我们的负债率往下走的方向是不会改变的。”融创中国行政总裁汪孟德在去年的业绩会上说。

基于降杠杆成效显著，多家机构近日给予融创中国正面评级。

1月7日，瑞信出具行业研报，认为融创中国迅速实现超预期的降杠杆，预计2020年底净负债率为99%，给予其“跑赢大盘”的评级。

1月11日，花旗出具研报，认为融创中国在优化负债结构方面取得超预期进展，融资成本显著下降，债务规模得到有效控制，债务结构进一步优化，2020年底净负债率预计低于100%，给予“买入”评级。同日，摩根士丹利出具研报，认为融创降杠杆进程超市场预期，预计2020年净有息负债将降至100%以内，给予“买入”评级。

1月12日，中金研报称，融创资产结构将得到显著优化，预计2020年底净负债率降至90%-100％，现金与短债比高于1，维持“优于大盘”评级。第一上海研报称，融创中国在降杠杆方面成效显著，预计2020年底净负债率降至100%以下，现金短债比大于1，评级为“买入”。摩根大通报告称，融创在降杠杆方面成效显著，给予“买入”评级。

融创中国董事会主席孙宏斌近期三次增持公司股票也引发关注。根据港交所披露，2020年12月30日及2021年1月4日、1月5日，孙宏斌三次累计斥资1.535亿港元，增持564万股。而上一次孙宏斌增持融创股票，还是在2017年1月。