成绩单|中梁控股：规模增长滑坡，转型路还长

【编者按】2020年房企业绩有升有降，股东或喜或忧，但全行业须共同面对现实：商品房销售总额摸上“天花板”；“三道红线”“五档分类”新规夹击；30强房企中24家股价下跌，跌幅最大的近乎腰斩；全年超过400家房企破产；2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求，防范金融风险，地产行业去杠杆已成定局，规模必将让位于可持续发展，“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势，在新一轮竞争中占得先机？如何转变发展模式，提质增效，让真实的业绩与市值相匹配，让鲜花与掌声名副其实？部分企业已提前进行战略调整，也有企业尚未作出清晰判断，2020年房企成绩单或可窥一斑。

从2017年的241.6%，到2020年的10.7%，中梁控股销售增速严重滑坡。中梁官方的说法是“从规模导向转向了有质量的增长”，这意味着规模降速是其主动的选择；然而，从目前中梁产品、服务的质量和满意度来看，“有质量的增长”这条路还很长。

中梁控股（02772.HK）日前发布公告，披露公司2020年12月的若干未经审核营运数据。2020年，中梁控股累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约人民币1688亿元，合约销售面积约1350.6万平方米。

根据克而瑞日前发布的2020年房企销售排行榜，中梁控股列第20位。

公开资料显示，中梁控股1993年创立于温州。2016年，中梁将大本营迁至上海，开始了大规模的扩张，并于2019年7月16日正式登陆港交所。

招股书及2019年年报显示，2016年到2019年，中梁控股合约销售额分别为190亿、649亿、1015亿、1525亿元，2017年到2019增长幅度分别约为241.6%、56.4%、50.2%，三年复合增长率超过100%。

虽然2020年1688亿元的销售额完成了中梁年初设定的目标，但增速降为10.7%，是4年来最低的一年。

2020年最后一天，中梁控股在其官网发文（标题为《奔向2021|中梁控股业绩稳居行业20强，圆满完成年度目标》）称：“黑马”、“小碧桂园”、“高周转”这些都曾是外界给中梁控股打上的标签，但这些标签如今已逐渐褪去，自去年（2019年）上市以后，中梁控股就已经从规模导向转向了有质量的增长。

当前可见的是，规模增长的滑坡已成现实，“有质量的增长”远未实现。

据澎湃新闻记者不完全统计，在中梁控股高速发展的2017年至2020年，其旗下九江中梁首府、盐城中梁聚龙首府、温州中梁壹号院、张家港中梁壹号院、绍兴中梁赞成悦贤府、长沙市宁乡中梁首府、赣州市中梁南山院、无锡宜兴中梁壹号院等多个项目，曝出被各地监管部门通报批评、约谈、责令停工整改，以及业主投诉维权等，主要原因涉及安全生产、虚假宣传、房屋质量、收费不合理等。

2020年，仅在合肥一地，中梁控股旗下项目就多次被合肥市住建局通报。

2020年12月24日，中梁控股旗下合肥梁锦企业管理咨询有限公司（下称“合肥梁锦”）合肥XZQTD235地块（一标段）项目因安全生产隐患，被合肥市城乡建设局作为典型案例通报。

同样是合肥梁锦建设的听悦湾XZQTD235项目，也曾因安全产生隐患于2020年5月被合肥市城乡建设局通报批评，责令全面停工整顿，列为重点监管对象。

再往前，2020年4月28日，中梁控股旗下合肥中梁筑信置业有限公司（下称“中梁筑信”）建设的合肥市美好花园项目发生生产安全事故，造成1人死亡。合肥市城乡建设局责令中梁筑信所有在合肥建设的项目全部暂停施工，开展安全隐患排查整改。同时，该局约谈中梁筑信，在会上进行警示教育，并责令其在全市安全例会上做反思发言。

针对部分项目因各种问题导致的投诉维权事件，中梁控股执行董事兼联席总裁陈红亮此前也曾公开表示，“这是我们的短板，对于类似问题我们是不回避的，也在三四线城市着手处理类似问题，包括通过严管控、产品标准化等方式解决这些问题。”

根据亿翰智库研究报告，截至2020年6月底，中梁控股净负债率为69.9%，较2019年底上升4.3个百分点。有息负债总额为528.1亿元，较2019年底上升31.4%。“总体来看，中梁控股财务状况呈改善的态势，但短债占比以及融资成本过高等问题仍然存在。”报告称。

从“三道红线”到“五档分类”，从资金需求侧到资金供给侧，监管进一步升级。全行业去杠杆，未来房企传统业务发展的着力点将是提质增效。对于中梁控股而言，提质增效不是一蹴而就的。