尽职调查有多重要？一个疏忽抵押物就“没了”

文 | 娄博洋 中国工商银行金融研究员

贷前调查是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的一个重要程序和环节，贷前调查的质量优劣直接关系到贷款决策的正确与否。近期某银行就因为信贷经理贷前调查不仔细，让某银行失去了优先追偿受偿权。

在2013年7月13日，B公司与某银行签订《流动资金借款合同》，约定借款金额3200万元，同日，某银行与C公司签订《抵押合同》，C公司以位于我市某黄金地段的农机市场3号楼第一层房屋所有权证作为上述借款提供抵押，房地产抵押清单载明该房屋处于出租状态。

2014年，案外人王某、吴某、赵某、李某分别以C公司于2008年已将该楼的一层101号、102号、104号、105号A房屋出售给其为由起诉C公司，请求判令C公司立即给其办理房屋产权登记以及产权过户手续，并取得胜诉判决。另查明，C公司向某银行提供的抵押房屋含有上述已出售的101号、102号、104号、105A号房屋。其后，B公司未能归还某银行借款，某银行于近期诉讼至法院，要求B公司归还全部借款本息，并就C公司抵押物享有优先受偿权。

但是这里很关键的问题在于某银行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务？某银行是否对C公司的抵押物享有优先受偿权？某银行在对案涉房屋设立抵押权时是否尽到审慎尽调义务根据生效判决认定的事实？

经调查在C公司以101号、102号、104号、105号A房屋向某银行提供抵押之前，该公司已将前述房屋出售给案外人王某等人。C公司与王某等人签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但王某等人已经支付价款并实际占有房屋。某银行自认C公司向其提交的抵押物清单载明前述房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，某银行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是C公司，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

但本案某银行未能提交证据证明某银行对本案涉房屋进行了审慎调查，故未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。第二，某银行是否对C公司的抵押物享有优先受偿权抵押权人对抵押物优先受偿权的实现，以抵押人对抵押物享有处分权为前提。依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不生效力。现今，民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。

本案中，C公司于2008年将涉案房屋出售给案外人王某等人的事实，已被人民法院生效判决予以确认。某银行作为专业金融机构，在接受抵押时未对抵押物现状充分尽调，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。依据前述事实物权人的真实权利优先保护的原则，王某等人享有事实上的所有权，如保护某银行的抵押权，则会产生剥夺了王某等人的财产所有权的后果，也有失公允。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第113条规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，某银行关于确认其对C公司提供的上述房屋享有抵押优先受偿权的理由不能成立。

本案中法院的裁判观点并非个例，银行作为专业金融机构应该在设定抵押前对抵押物进行审慎、合理的调查。该调查应该是实质性的调查，而不是形式上的表面调查。信贷经理在对抵押物尽调时一定要做到充分、详实，不能流于形式。不仅要向房屋登记机关核实抵押房屋的权属登记等相关事项，还应该现场调查抵押物的现状。在调查过程中重点关注抵押人是否具有合法的主体资格，是否对抵押物享有所有权或者依法处分权，抵押物的实际使用权人，抵押物是否存在其他真实的权利人等。

对于抵押物状态，不能仅仅依据抵押人提供的房屋使用情况说明就简单认定抵押物的“出租状态”，若以出租的财产抵押， 应要求抵押人提供能够证明租赁在先这一事实以及抵押人已将本次抵押告知承租人的书面资料。第二，抵押物尽调一定要留有痕迹。在对抵押物现状进行尽调时，应注意保留相应的调查证据，如图片、视频等。对于抵押物状况存疑的，可与抵押人、利害关系人等就抵押物情况制作访谈记录等书面材料，确保银行已对抵押物状况进行审慎调查。一定要确认借款企业法人提供的相关抵押物主体真实性、合法性。到有关部门查询相关信息是否与借款人名称等相符。

原标题：《尽职调查有多重要？一个疏忽抵押物就“没了”》

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