优客工场上市破发，联合办公能摆脱“二房东”模式吗？

11月24日，优客工场正式在美国纳斯达克证券交易所挂牌上市，优客工场与特殊目的收购公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp.完成合并，成为“联合办公第一股”。11月24日，优客工场开盘价为9.25美元，收盘价为8.3美元，下跌4.82%，以收盘价计算，市值约6.18亿美元。

优客工场成立于2015年4月，是一个创业联合办公社区及创业服务平台。作为毛大庆的明星创业项目，优客工场在成立初期，获得了红杉资本、经纬中国、真格基金等头部股权机构的投资。在上市之前，优客工场累计获得20轮融资，估值一度达到30亿美元。如今上市，市值不足7亿美元，呈断崖式缩水。

2017年，优客工场创始人毛大庆就已经透露了上市计划。直到2019年12月，优客工场向美国证监会提交了IPO申请，开启赴美上市之路。然而，2019年10月，有着“联合办公鼻祖”之称的美国明星企业Wework因盈利模式止步IPO，引发投资者对联合办公模式的质疑。此外，瑞幸造假引发对中概股的信任危机，疫情的发生导致线下办公受到影响，优客工场的上市之路颇为曲折。

优客工场这种联合办公模式一般是将办公楼租下之后，将其改造、分拆出租，并提供相应服务，本质上是“二房东”，类似于长租公寓平台，需要资本作为后盾来维持日常运行和扩张。因此，联合办公也一直深陷模式重、盈利难的泥潭。亿欧的数据调研显示，联合办公的出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡，一旦资金运转不过来，“二房东”们的收款压力就会加大。另外，据报道，一些入驻联合办公的企业在合同结束之后会选择直接跟业主续租。

2019年以来，国内的联合办公都在向轻资产模式转型，试图摆脱“二房东”模式。毛大庆也曾宣布优客工场将进行“轻资产、重赋能”的战略转型，主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造以及管理服务。

轻资产模式可以降低成本，不过由重转轻，输出管理、品牌，也并非易事。有分析认为，轻资产转型更像是将亏损转嫁给重资产这一方，使得整个行业的链条变得割裂，不利于形成健康的闭环。只有在整条产业链实现盈利的情况下，轻资产转型才是成立的。目前的轻资产运营，只是增加了一个盈利模式，一种补充方案。

也有人士表示，轻资产的模式轻，也意味着利润更薄。数据显示，2017年、2018年、2019年，优客工场净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、8.07亿元；2020年上半年，优客工场净亏损为1.89亿元。三年多，优客工场累计亏损超16亿元。

“二房东”模式显然没有未来，联合办公将走向何处还是未知，断崖式缩水的优客工场还在持续亏损，优客工场的未来将会走到哪里并不明朗。