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蛋壳卖身？长租他不行，圈钱第一名？

2020-11-20 07:06

来源：澎湃新闻·澎湃号·湃客

原创 95

易简财经

微信ID：ejfinance

今天凌晨，“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的消息持续发酵，蛋壳股价再度大涨90.42%。受上述传闻影响，蛋壳公寓的股价已连续两天大涨。

10个月前，蛋壳公寓在纳斯达克敲钟，可其股价已从巅峰的每股13.9美元，暴跌至最低的每股1.37美元，最大跌幅达90%。这两天虽大涨，股价仍累计跌超60％。

从股价暴涨的走势来看，蛋壳卖身是大概率事件。

前有CEO被调查、COO离职、公司被列为被执行人，后有数百员工维权讨薪，称公司或将破产，中间还夹杂着与房东租户各种恩怨情仇……作为国内分散式长租公寓的老二，蛋壳一个好好的上市公司，为何沦落到卖身的局面？

蛋壳并非慈善家，他心中的小九九，无非就是在玩一个披着长租公寓外衣的“融资把戏”。而这种把戏，在目前的情况下，已经很难维持下去。

长租公寓本身有问题吗？

其实长租公寓本身是没有太大问题的。

国内的流动人口数量不断攀升，其中大部分为80、90后。而年轻人由于购买力有限，逐渐成为长租公寓最匹配的用户群。国家统计局数据显示，截至2019年年底，中国流动人口数量达2.36亿，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。

近几年中央层面也出台了足够多的政策，以明确发展方向、支持、鼓励住房租赁市场发展为主，光2019年就出台了12个住房租赁相关政策。

另外，在外租过房的打工人，想必都有一些糟心的经历。大到黑中介坑租金，突然收到房东要你提前搬走的消息，小到费用乱扣、漏水没人理、网线自己搭等等。

所以当长租公寓出现，给了你装扮一新的房屋、规范化的管理和收费、拎包入住的体验，虽然肯定不是十全十美吧，但相比已经是省事很多了。有需求就会有市场，所以说长租公寓本身的存在是没有问题的。

那么为何爆雷的这么多？归根结底还是蛋壳们自身模式的问题。

互联网思维的错误应用

蛋壳的模式，犯了两个大错误，互联网思维的不恰当运用，以及租金贷占比过高。

天眼查显示，蛋壳公寓背后是紫梧桐（北京）资产管理有限公司，成立于2015年。蛋壳公寓的创始人高靖，在创办蛋壳前，曾先后在百度、okbuy、糯米网等互联网大厂工作，互联网思维也被他带到蛋壳公寓中。

互联网思维是什么？烧钱换取规模和用户，最后再收割整个市场。美团、滴滴等例子数不胜数，大肆烧钱给消费者扔补贴，换取知名度与流量。但互联网讲究的是边际效应：当你研发出一款产品，使用的人数越多，成本就会摊得越低。

可长租公寓不一样，随着房间数、居住人数的增加，你所要付出的成本是同比上升的。蛋壳公寓一季度财报显示，其已进入全国13个城市，运营公寓数量达到41.9万间。与此同时，其运营开支人民币31.016亿元，增长58.5%，技术与产品研发开支为人民币6100万元，同比增长25.6%。

这就像滚雪球，所需资金跟规模一样越滚越大，于是蛋壳将目光转到资本市场。上市之前，蛋壳公寓就先后获得八轮融资，投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等。

过度加杠杆的野蛮生长

但不是谁都能烧钱烧成滴滴和美团的。在扣除租金、人工等成本之后，蛋壳的营业收入往往无法覆盖正常的业务运转。此时，租金贷应运而生。

通常，长租公寓都是与房东签订一年以上的出租合同，然后按月付房东租金，一年付11个月。而在租户端，长租公寓会通过各种手段，引导或强迫租户使用分期月付，即一次缴纳一年的房租。

然后，长租公寓再将手里的租约打包抵押给金融机构，一次性拿到一年的钱，再用这些钱去开拓市场，签订更多的房源。

在这种模式之下，2017年至2019年前9个月，蛋壳公寓使用租金贷的租客占比分别高达91.3%、75.8%、67.9%。相比之下，基于链家的自如公寓，租金贷比例仅在20%左右。

值得注意的是，住建部等六部门曾在去年底指出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。而蛋壳公寓显然已远超这一比例要求。

据报道，微众银行是蛋壳公寓在金融领域的主要合作伙伴，目前蛋壳公寓的租房贷款金额在30亿元至40亿元。就蛋壳目前状况，这笔贷款将是不小的负担。

陷入“圈钱-扩张-再圈钱”的循环，蛋壳其实啥也没赚到。财报显示，2017年至2020年一季度，蛋壳分别亏损2.72亿元、13.7亿元、34.37亿元和12.34亿元，三年多累计亏损已经超过63亿。

这种利用第三方租金贷，加杠杆的商业模式有很高的风险，也是90%的长租公寓爆雷的最大原因。

一旦资金链断裂，长租公寓不仅付不起房东租金，可能连公司正常运转都成问题。特别是在疫情下，房子租不出去，这场带血的金融游戏最终由已入住的租客来承担。

国外的长租公寓也这样吗

任何一个行业或者企业，想要打开市场扩大规模，总是离不开一开始的野蛮生长。在长租公寓领域，美国的EQR、日本的Leopalace21都经历过这个阶段，但它们都相安无事存活至今。

一方面，欧美等发达国家的租金收益率普遍较高，长租公寓面临的风险因此较小。9月，易居发布的一份报告显示，全球80个主要城市平均租金收益率为4.2%，但中国12个纳入统计的主要城市平均数仅为1.7%。

另一方面，明源地产研究院表示，欧美的长租公寓是轻资产，做的是简单的租赁生意，不乱加杠杆，靠资产增值+租金赚钱。加上欧美国家有成熟的房地产信托投资基金市场（REITs），能为长租公寓扎扎实实发展当后盾。

而到了国内却变味了，包租的重资产模式仍是主流，长租公寓成了当二房东赚租金差，并且依靠过度加杠杆扩张规模，来实现盈利。新派公寓CEO王戈宏认为，中国在REITs出来之前，包租模式的红利已经消失，盈利前景堪忧。

可以看到，相较欧美地区，国内的长租公寓还处在一个初级的发展阶段。对于国内长租行业的发展，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，长租公寓行业回报周期长，在国内仍是发展初期阶段，国内租金回报率低，前期需要投入大量成本，机构不能急功近利，精细化运营稳步发展才是立身之本。