蛋壳公寓遭遇危机，迈向下半场的长租公寓行业值得期待吗？

年初以来，长租公寓行业一直是市场热点，长租公寓“跑路”、“暴雷”事件在多个城市上演，最新蛋壳公寓爆发危机更是引发热议。

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来源：NBS新品略  作者：吴文武

那么，经历过蛋壳公寓危机后的长租公寓行业是否会迎来新拐点？

01 蛋壳公寓危机

有自媒体11月16日发文称，从蛋壳公寓新离职员工口中获悉，蛋壳公寓或将宣布破产，蛋壳公寓疑似“暴雷”的消息迅速传开。

加上此前就有媒体报道称，最近杭州蛋壳公寓出现租户断电断网，深圳蛋壳公寓已经有房东开始驱赶租客，武汉蛋壳公寓已经有房东开始直接联系租客交房租。

更有市场消息人士称，蛋壳公寓的资金链其实早在6月就初现端倪，向银行融资失败。

市场传言加市场迹象，把这家在美国上市的互联网长租公寓企业推到风口浪尖。

蛋壳公寓很快回应称，没有破产，也不会跑路，只是和部分供应商存在经济纠纷，正在积极处理。后又传出蛋壳公寓被我爱我家接盘的消息，我爱我家却否认接盘。

可蛋壳公寓的股价在这两天上演了惊天大逆袭，却累计上涨234%，甚至超越其目前8.4亿美元的市值。

根据媒体最新报道，北京住建委已经针对蛋壳公寓成立专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。

2015年1月，定位为高端白领公寓品牌的蛋壳公寓在北京成立，正式进入O2O租房市场，目前已进入北上广深及杭州、天津、无锡、重庆等13个城市。短短四年，其经营房源从最初成立时的2434套增加180倍，到2019年的43.83万套。

蛋壳公寓于2020年1月17日在美国纽交所上市，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股，但目前蛋壳公寓累计亏损超60亿元。

02 变了味的长租公寓

近年来，资本和市场都普遍看好长租公寓，被誉为房地产后市场的一大风口。

在传统二手房租赁市场，参与者为房东、租客、中介机构，中介机构为房东、租客提供信息和交易撮合服务，通常收取1个月租金作为中介服务费。初次租房者需要向房东交押金和房租，面临较大的经济压力。

后来，互联网长租公寓品牌如雨后春笋般出现，于是就催生了“租金贷”。

在“租金贷”模式下，整个环节的参与者发生了变化，即房东、长租公寓运营商、租客、商业银行四方。

其中，租客与长租公寓运营商签订协议，商业银行向租客发放贷款，这笔钱支付给长租公寓运营商，长租公寓运营商再按月、按季将房租支付给房东。也就是说，房东与租客并不直接发生资金往来。

乍一看，该模式能够让各方获益——房东获得客源和租金，租客付款压力有所缓解，银行获得贷款收益，长租公寓运营商则一次性提前获取租客一年的租金。

但问题也恰恰出现在这里，租金没有直接支付给房东，而是给了长租公寓运营商。无形中，长租公寓运营商将资金提前归集，形成了资金池。

然而为了激烈的争夺市场份额，长租公寓运营商会以高于正常市场租金从房东处租得房源，再以较低的价格租给租户，也就是“高进低出”。

在租金贷模式下，租户却一次性将一年的租金交付给长租公寓运营商，也就是在无形中，长租公寓运营商将资金提前归集，形成资金池。加杠杆收购更多房源，来实现快速扩张。

然而一旦市场有变，如租金收入下降、租金贷来源减少，这一模式就会“暴雷”，陷入现金流危机。

于是就出现了如今的房东无法收租、租客被赶出房门、长租公寓运营商“暴雷”、“跑路”等市场乱象。

蛋壳公寓只是近年来长租公寓市场快速发展的一个缩影。

03 长租公寓行业迈向下半场

蛋壳公寓遭遇经营危机，市场掀起了“蛋碎”还是“破壳”话题的讨论，在解决蛋壳危机的同时，我们更应该思考长租公寓市场未来该如何实现良性可持续发展。

长租公寓是市场刚需，特别是在一二线城市和新一线城市等大中城市需求明显，满足了许多白领的高品质居住需求。

长租公寓运营商存在的价值就在于品牌化、平台化和专业化，这也是市场未来发展的趋势。

从行业发展阶段来看，长租公寓暴雷事件是行业正常优胜劣汰的体现，初心不正、违法经营的长租公寓运营商被市场淘汰，行业正在经历一次大洗牌，破而后立，中国的长租公寓行业正在迈向下半场。

任何一个行业都是在发展过程中不断进行规范和监管，长租公寓行业也是如此。

最近多个城市发布长租公寓监管的规定。以深圳为例，11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，主要内容概括为“十不准”，引导住房租赁企业规范经营。

1、不准无证经营、超范围经营。2、不准发布虚假广告、虚假房源等不实信息。3、不准从业人员私自承接住房租赁业务。4、不准实施价格违法行为。5、不准合同欺诈。6、不准强制交易。7、不准随意涨租和乱收费。8、不准通过“高进低出”“长收短付”方式侵害权利人合法权益。9、不准违规采用“租金贷”。10、不准违规驱逐承租人。

行业监管规范正显示出积极信号，可以看出强监管、严规范将会成为长租公寓行业未来发展的主基调。

从商业层面来看，任何一个行业都有商业模式和发展逻辑，脱离了正常商业逻辑的运营模式决不可长久，“高进低出”的运营模式就不符合商业逻辑。

长租公寓运营商应该从长远发展、当下市场环境及稳健经营角度进行全方位思考，构建一个可持续的商业模式。

从整体政策层面来看，国家住房和城乡建设部已经明确提出，加快发展住房租赁市场，多措并举增加租赁住房供应。

正如中指研究院在报告中分析的观点，从行业政策支持、市场容量、长远发展趋势来看，长租公寓市场不必悲观。

相信未来，即将迈向下半场的长租公寓行业，未来仍值得期待。