科技城·5G｜中国如何建好智慧社区

我小时候读过的书，听过的故事，不管是《小灵通漫游未来》，还是《哆啦A梦》，都说未来我们生活在一个环境优美、充满高科技的环境中，各类机器人将为我们提供服务。今天，未来已至，智慧社区成为梦想成真的入口。从智慧社区过往的经验和教训中，笔者发现了一些问题，也提出了解决问题的建议。

智慧社区的专业定义是这样:利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术，融合社区场景下的人、事、地、物、情、组织等多种数据资源，提供面向政府、物业、居民和企业的社区管理与服务类应用。

我们以张三（化名）为例，通过他近三十年的人生经历，来回忆这段历史。

2000年之前：尚无规范标准，开发商自行建设数字小区

1992年，张三下海了，在改革大潮中，他很快攒下第一桶金。改善居住环境被提上日程。但是离开了体制，也就告别了福利分房。好在市场上有商品房在销售，一个香港地产商开发的楼盘吸引了他。这是早期强调社区（物业）服务、居住品质的小区，不仅有绿化，还有各种当时先进的设备，包括楼宇对讲系统、呼叫小区保安的对讲和报警系统、监控系统，同时电话线和有线电视线路也已经先行布设好了。

张三不知道的是，他居住的先进数字小区的经验，给了政府部门启迪，并被写入标准规范，未来这些都是标配。

2000-2010年：数字小区规范逐步形成，社区治理模式探讨

2008年，奥运之年，张三的儿子要成家了，已经身家颇丰的张三给儿子在市中心购买了一个大房子。在十多年前被视为先进的物业管理、小区绿化、数字化设施等，这个时候基本成为标配。

在这十年中，一系列小区数字化标准规范出台，新建小区普遍拥有了电话线、有线电视、网线入户，弱电箱，基站，楼宇门铃，视频监控、弱电围栏、室内报警等安防设备。

居住在老房子里的张三，也感觉到除了物业服务外，街道和居委提供了越来越多的服务，小区周边环境也日益改善。这都得益于2001年，《全国城市社区建设示范活动指导纲要》的出台，网格化的社区治理模式站上了历史舞台。

2011-2015年：智慧社区概念提出，以基础设施建设与管理应用为核心

2014年，年近花甲的张三，决定给自己购置新房用来养老。各类监控等设备，早已成为小区标配，物业也使用管理信息系统进行登记管理，小区内的浇灌等设备都可以远程统一操控，家中的网络也是高速宽带了。

当然，对智慧社区建设感受更深的是张三的儿子，他在政府机关工作，不仅仅参与了智慧社区建设指南的编写，把更丰富、更智慧的基础设施加入到小区建设中；同时也参与了政府管理信息系统的建设，对社区采用了数字化管理方式，大幅度提升了效率。

2016年至今：智慧社区深入发展，服务民生渐成主流

最近5年，张三明显感觉到所在社区“热闹”了很多，小区物业让大家下载APP、关注公众号，可以在上面缴纳物业费，一键报修、购物等；一些电商纷纷在门口设摊，说他们可以送菜上门；小区里甚至出现了一台机器人，帮着送货，引起了大家围观；业主们建立了各种各样的群，每天从早聊到晚……

不仅张三的新房子如此，他的老房子也这样了，在政府、物业和热心居民的一起推动下，有了公众号，改造了监控，有了热热闹闹的微信群。

而张三的儿子所在的政府部门，对社区管理逐步步入智能化时代。在“城市大脑”的建设过程中，对社区当中的数据进行全面接入，并智能化分析，一个大屏幕就能看到当前整个社区现状，出现的问题，并自动派遣人员前往处理。

张三一家人所感受到的智慧社区变化，也是我们每个普通人所感受的，在这种变化的背后，有着四种力量。

驱动力1：政府

在智慧社区发展中，政府位居核心。第一，社区治理是政府行政职能之一，街道、居委会等是政府单位；第二，小区等设计、验收标准均由政府制定；第三，政府是智慧社区建设的重要投资主体，尤其是在老旧小区改造；第四，政府在推动新技术发展时，将社区作为应用场景。

综合分析近十年来中央各部门、各省市自治区以及重点地市的230余份与智慧社区相关的文件，可将其划分为八种类型，如图1所示。

图1 智慧社区相关产业政策类型及关联

驱动力2：开发商/物业

开发商/物业是市场主体，主要受利益驱动。政府对小区的建设和标准规范，它们必须遵守，同时它们也会主动引入先进的产品与技术。

1990年代，一批在大陆开拓市场的香港开发商，成为那个时代引领者，它们引入当时香港的住宅建设与管理经验，张三当年所购置的房产，就是这样性质；在2010年前后，随着互联网产业发展，一些开发商把“科技”元素融入了建设当中，主打科技住宅，在上海等城市，价格能够比同地段、同品质小区高2000元左右，并且受到购房者欢迎。

最近5年，中国房地产业进入了新阶段，智慧社区建设和运营成为刚需，这里列举一些开发商所面临的场景。第一种，开发商拿了一块自持比重较高，甚至是纯自持的土地，需要以运营获得收入；第二种，开发商冒险在市中心拿了一块面粉贵过面包的土地，需要把所有可增值的元素都添加上，以成功盈利；第三种，开发商在郊区拿了很大的一块土地，一般采用分期开发的方法，于是一方面需要提升品质，以吸引后期购房者，另一方面需要通过运营补充资金流。

目前，部分开发商/物业，除了打造硬件设施、管理平台，还通过与互联网企业等合作，构建O2O社区，为居民提供服务（如表1所示）。

表1 部分房企的O2O社区

驱动力3：社区居民

所有的居民，都对智慧和美好有期望，但其中两类居民尤其明显。一类是青年人群，他们对新技术都是充满好奇心，并且作为互联网成长的一代，他们期望能够通过互联网络解决所有的问题。张三就一直对儿子一家的“懒”表示不满，基本上就是通过手机点外卖、买水果、买菜、找家政服务等，甚至周末都不愿下楼。

另一类则是老年群体，在以居家养老为主的时期，需要主动关心老年群体，尤其是独居老人。张三父母所住的小区最近就在改造，居委登记了所有老人的信息，通过楼道里的摄像头对所有人进行面部识别，如果一个老人数天没有出门，那么居委就主动上门询问；同时，张三也主动在父母家中安装了智能摄像头，如果摔倒等行为发生，就会主动向张三报警。

驱动力4：产品与技术

所有“智慧”的落地，得益于产品和技术的进步。例如：高清视频监控与AI诞生，才能够对小区内的人、车监控与分析，包括分析老年人的行为等；有了传感器和物联网络，才能够对社区进行全方位数据采集并汇总；有了智能终端普及以及定位技术的发展，才能够让获得周边商品与服务成为可能；有了外卖等基础设施，才能够让快速上门加以实现。

基于上述技术与设施，各服务提供商打造完善的产品与方案。包括中国电信等运营商所提供的整体解决方案，叮咚买菜等垂直服务商提供的社区电商等业务，阿里、腾讯等提供的生活号、公众号等社区入口，腾讯海纳等提供的综合社区平台等。

存在的问题

智慧化是各产业未来的主流，智慧社区同样不例外，根据统计，中国共有16.44万个社区，近8亿城镇人口，规模相当巨大，且不断增长，预期将成为万亿级别的市场（如图2所示）。

图2 2016-2025年全国智慧社区规模（亿元）
数据来源：《2019年中国智慧社区行业市场前景及投资研究报告》

但智慧社区的建设也存在不少问题。

1、缺少资金

新建小区资金相对充足，不仅是开发商对小区品质追求，同时政府也在引导，例如重庆采用智慧小区星级评定的方法，开发商可以适度提升销售备案价格，并适度降低建设保证金比重，经过一年多的试点，已有超过200个新小区挂上了智慧的牌匾。

但是，存量小区智慧化改造缺少资金，笔者在上海进行了调研，一是政府在社区“智慧”方面的投入，或者在试点小区内建设，或者是在市政管辖的范围内建设；二是老旧小区物业的投入，基本只能在道闸的更换，监控布设等基础投入上；三是居民的投入，除了房屋成套改建、原地重建、安装电梯等工程外，其他改造均难独立收取费用，而维修基金，老旧小区或无维修基金，或者动用手续复杂。

2、缺少标准

概括而言，强制性标准，主要是小区验收规范，为了在全国实施，因此标准较低。真正体现“智慧”特色的，基本是推荐标准，如《智慧社区建设指南（试行）》（2014），《智慧城市建筑及居住区第1部分：智慧社区建设规范（征求意见稿）》（2020），以及各地的建设指南，一般仅描述功能，未定义数据接口，让各个系统间贯通不易。

3、缺少数据整合

智慧社区的深度应用，是将所有数据整合，有一个城市大脑进行统一智能应用。例如，原先一个井盖的丢失，需要等巡逻人员检查到，一个消防栓的损坏，需要在定期检查的时候看到，但是有了智慧大脑，井盖可能刚刚被抬起，就有公安人员前来查看，消防栓当天损坏，当天有人上门修理。

但目前对于数据整合的现状，尚不容乐观：

第一，国内仅部分城市打造了城市大脑平台，支持数据汇总。

第二，社区对口众多垂直管理部门，在众多城市中，各部门相互独立，末梢居委会，有多张数据表需要维护，甚至以Word等文件形式报送。

第三，智慧社区末梢数据库的管理单位众多，包括物业、居委会、腾讯等服务平台等，它们未贯通。

4、缺少持续运营机制

获得稳定资金支持，是智慧社区连续运营的基础。目前互联网服务提供商，叮咚买菜等，已经进入良性轨道；对道闸、监控、系统平台等软硬件设施维护，是固定成本支出。

但是，一些计划通过O2O社区，实现收益的房企而言，目标尚未有效实现，在美团等规模型企业面前，独立APP模式，难以持续发展。根据笔者观察，近年来，相关的APP部分已经停止运营，部分与美团等企业合营，所谓本地入口存在。

解决方案

未来的社区，是智慧的社区，无论是新建小区，还是老旧小区，均是如此。为了少走弯路，并且让智慧社区发挥更大的效能，笔者认为需要把握两个方面的关键点。

政策关键点

政府是智慧社区重要资金投入者、标准制定者、最终使用者，在智慧社区建设上起到一言九鼎的作用。

首先，促进各类企业的投资。对于开发商，将通过智慧星级小区评定，进而在楼宇备案价格，项目资本金、项目预售金和企业诚信加分等提供优惠政策；对于物业，将智慧化纳入物业星级评定的指标中；鼓励电商、电信企业等在社区内，进行诸如快递柜、基站等新基础设施建设。

其次，完善标准规范的建设，推动信息孤岛的连接。

 一方面，智慧社区的功能被分层，形成强制性、建议性的类型，并且有越来越多的功能被纳入到强制性的标准当中；另一方面，在迭代完善的基础上，不断有新的技术与功能模块被引入。

包括数据采集的接口，与对外数据传输接口的标准化，从而为实现全面的数据整合奠定基础。

第三，政府加强推进城市大脑整体建设，并且在制定规划时，将智慧社区的发展予以整体考虑。

市场切入点

现有产业有八个领域，已有众多市场机会，值得现有服务商切入，少走弯路。

新建小区：各类开发商着力打造科技型小区，以提升销售时的品质，并实现长期持续经营。

老旧小区改造和美丽家园建设：主要是对老旧小区的基础设施进行智能化改造，包括监控设备安装、门禁系统、停车道闸、物业管理系统等。

数字乡村的建设试点：智能社区的建设并不仅有城市内的社区建设，数字乡村建设亦是当前政策重点，与美丽乡村、扶贫等工作结合开展。

智慧养老：社区化养老是政策上的新动向，为此需要采用智慧化的方式，对老人进行监控，为其及时提供应急等方面服务。

平安小区：与雪亮工程等结合，提升小区安全性，部分地区已经提出有条件的小区可以进行智能摄像头的布设。

社区商业：充分整合社区周边的资源，提供购物、医疗等方面的服务，并且通过智能配送柜等建设，打通最后一公里。

城市大脑：参考上海浦南街道等地的经验，部分城市大脑建设会从单个社区进行起步，再由点及面的进行拓展。

5G、人工智能等领域的示范工程：新兴领域的应用，需要开展示范工程，其中每年政府均有相应的示范工程申报工作。

智慧社区投入和运营的资金来源

依据现有政策，智慧社区的建设有多种资金来源，包括政府投资以及企业社会资金投入等，具体有以下几个来源：

政府财政资金，包括地方政府财政投入与中央财政转移支付。在智慧社区领域的建设重点，一是老旧小区改造过程中的建设，二是智慧城市建设过程中，关于智慧社区的建设部分。

开发商、物业的资金，前者是新建小区的智慧化一体建设，后者是对所管理小区的改造。目前，重庆等地的政府，正在激励相关方面的投入，例如重庆市，对于实施智慧小区项目实施项目资本金、项目预售金和企业诚信加分等优惠政策，住宅项目满足二星级智慧小区相关要求的示范工程项目，按照示范建筑面积200元/㎡的标准进行补助。

 PPP模式，政府与运营方合作投入建设（一般成立项目制公司），通过后期的运营，实现对合作运营方的回报。例如河北在对公租房小区智慧化改造的政策中，提及此模式，核心原因是小区具有稳定的运营型收入。

经营型企业投入，对于投入后，可独立经营的资产，各地均鼓励相关企业自行投入，包括网络、智能快递柜等。

（作者王志成来自天翼物联科技有限公司研究中心）