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220家上市房企中期数据:七成房企压“三道红线”
原创 时代数据君 时代数据
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据该政策描述,房企融资的“三道红线”分别为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。
而“三道红线”均超过的房企列为“红档”,有息负债规模不得增加;超过“二道红线”的房企列为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;只超过“一道红线”的房企列为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超过的房企列为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。
换句话说,“三道红线”无论是超过还是未超过,房企有息负债都将受到严控。房地产本来就是一个高负债的行业,资产负债率超过70%的房企数不胜数。
对此,时代数据以2020年中期数据为准,对220家A股、港股、美股上市房企进行“三道红线”相关指标分析,发现,有45家房企三线全超,列为红档;有37家房企超过两道线,列为橙档;有73家房企超过一道线,列为黄档;另有65家房企列为绿档。
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值得注意的是,在橙档房企中,五洲国际(1369.HK)净负债率为负值(-199.35%)是由于其股东权益为负值(-43.23亿元),说明该房企已经亏损过多,资不抵债;在绿档房企中,渝开发(000514)、卧龙地产(600173)、大龙地产(600159)等26家房企的净负债率为负值,则是由于其账上现金大于有息负债,说明企业安全性很高,基本上没有有息负债。
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对于超过第一个“剔除预收款后的资产负债率大于70%”指标的房企来说,他们需要通过加大物业销售力度、增加预售按金等形式,达到增加“预收款项”或者“合同负债”来达到降低该指标的目的。
据时代数据以2020年中期数据为准统计,在预收款Top20房企中,有14家房企剔除预收款后的资产负债率大于70%。其中,碧桂园(2007.HK)预收款项最多,达到6858.18亿元;其次是万科(000002),为6159.1亿元;第三是绿地控股(600606),为3933.58亿元。
据时代数据估算,在总资产和总负债变化不大的情况下,碧桂园(2007.HK)、万科(000002)、绿地控股(600606)分别需要增加约5000亿元、约3000亿元、约3300亿元的预收款才能令其剔除预收款后的资产负债率不大于70%。
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对于超过第二个“净负债率大于100%”指标的房企来说,他们需要通过以减少有息负债为主、增加企业现金为辅的方式,达到直接降低净负债率。此外,房企还可以通过增加“股东权益”的手段降低净负债率,但是这一手段并不是“三道红线”融资政策所倡导的。
据时代数据以2020年中期数据为准统计,在220家上市房企中,有26家房企有息负债超过了1000亿元;有26家房企有息负债介于500亿元至1000亿元之间;有68家有息负债介于100亿元至500亿元之间;另有100家房企有息负债低于100亿元,其中7家有息负债为0。
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对于超过第三个“现金短债比小于1倍”指标的房企来说,他们需要通过减少短期债务、并同时增加企业现金的方式,达到直接增加现金短债比。
据时代数据以2020年中期数据为准统计,在220家上市房企中,有4家房企短期债务超过了1000亿元。此外,近期“暴雷”的泰禾集团(000732)现金仅为43.05亿元,短期债务却达到682.37亿元,现金短债比仅为0.06。
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与此同时,现金也是改变“净负债率大于100%”、“现金短债比小于1倍”两大指标的决定性因素。对于房企来说,如果不能通过增加有息负债来增加现金的话,那只能尽可能快的卖房去库存了。
据时代数据以2020年中期数据为准统计,在220家上市房企中,只有7家房企的账上现金达到1000亿元,而账上现金不足100亿元的则有150家。其中,碧桂园(2007.HK)现金最多,达到2055.22亿元。
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因此,对于房地产“三道红线”融资政策说,降低房企的有息负债才是其最终目的。而随着“三道红线”全面实施的时间越来越近,房企们降负债去库存的步伐也只会越来越快。
作者 | 张照
编辑 | 张照
设计 | 蔡展
原标题:《220家上市房企中期数据:七成房企压“三道红线”,150家账上现金不足百亿》
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