东京城市更新中的那些“不可能”

当前，上海、北京和广州等中国重要城市对标全球发达城市的思路，是要学习伦敦、纽约、东京和新加坡等全球城市不断通过城市更新等举措持续提升城市能级、竞争力和市民满意度的经验。这些对标城市在城市更新方面，尤其进入21世纪以来在城市核心区域进行的城市更新举措方面体现出很大的共性，或者说是当前全球城市在提升城市能级，尤其是提升城市核心区域能级方面具有共同趋势。

新书《东京城市更新经验》聚焦东京中心城区，案例均为20世纪末日本泡沫经济结束后，代表东京新一轮城市更新政策导向的重大再开发项目，这些项目对东京的经济发展、城市能级提升和参与再开发的所有利益方都有重要意义。

《东京城市更新经验》的案例中，包含了一些按照我们目前的管理机制和各类规范“不可能”实现的做法，这些“不可能”揭示出今后上海等我国一线大城市开展城市更新需要解决的一些问题。以下介绍其中6个“不可能”：

1.高度建成区进行全方位大幅度的再开发和优化升级，以丸之内（大丸有地区）为代表

2.重要历史街区内出现超高层大型再开发项目，历史保护和再开发并存，以日本桥和代官山为代表

3.高等级再开发项目与电力等大型基础设施相结合

4.再开发项目涉及众多权益人，产权情况复杂，必须由资本和众多大大小小的权益人共同形成开发组合实施开发项目

5.政府管理部门为特殊的重大再开发项目专门定制管理规则

6.城市重要区域再开发承载力超强

1. 高度建成区进行全方位大幅度的再开发和优化升级，以丸之内（大丸有地区）为代表

20世纪30年代的丸之内和上海外滩区域在功能和建设容量等方面很相似，20世纪60至80年代日本经济快速发展时期丸之内进行了全面升级，形成亚洲第一个CBD，从泡沫经济结束至今的新一轮全面再开发实现了建设容量、地下连通网络和配套服务设施再次全面大幅提升。丸之内的持续更新与纽约曼哈顿下城区及伦敦金融城的城市更新逻辑完全一致。

▲ 由上至下依次是1960年代、1992年和2017年的东京站区域鸟瞰。这一区域作为东京城市中心的代表和日本经济核心引擎区域，在60年间经历两轮建设高潮，增量明显

▲ 上图是东京站及丸之内地下连通网络示意图。橘色为地下步行通道和相连的地铁站，深灰色为建筑物地下范围，浅灰色为地面道路，黑色实线为地铁线路，虚线为一组JR轨道线路；下左图为地下步行空间，一般会结合人防和商业，该图两侧为都是布置商业的情况；下右图为改造更新后的、以步行为主的典型街道景象

2. 重要历史街区内出现超高层大型再开发项目，历史保护和再开发并存，以日本桥和代官山为代表

在历史保护和通过再开发促进区域合理发展二者之间寻求平衡，而不是走极端（或者以保护遏制发展，或者单纯追求开发量最大化），这是东京能够大规模再开发，而又不失城市特色的重要原因之一。如在日本桥地区——一个极具东京历史渊源和传统特色的城市中心重要街区，通过制定“重要历史文化遗产保存型特定街区制度”等举措，找到了解决保护和开发利益平衡问题的办法，产生了以日本桥三井大厦为首的一系列重大再开发项目，带动整个地区重焕活力，形成传统、近代和当代特色兼容的繁华商业和商务办公区。

▲ 1960年代（上图）和2018年（下图）的日本桥中央大街街景对比

▲ 上图为再开发前的三井总部大厦（历史建筑），下图为再开发后的建筑形象，图中超高层建筑为新建的日本桥三井大厦

▲ 日本桥地区当前仍有地块处于再开发状态

3. 高等级再开发项目与电力等大型基础设施相结合

在以桢文彦设计的Hillside Terrace项目为代表的特色街区代官山新建超高层就已让人觉得不太可能，而代官山同润会公寓再开发项目（高级住宅项目）甚至还在基地内纳入了一个面积达13000平方米的变电枢纽站。这一项目将超高层建筑及住宅与大型电力设施很好地结合在了一起，且正是因为有东京电力购买了不易被当时市场消化的地下空间用来建设变电站，才使该项目能完成经济平衡从而顺利推进，老旧住区得以彻底更新，不但自身的物业价值大大提升，还推动了整个代官山地区的活化发展。该项目建成至今已近20年，对于将超高层建筑及住宅与变电枢纽站放在一块基地上的问题并未引起过争议。

▲ 上图为再开发前的代官山同润会公寓及周边区域，下图为再开发项目建成后鸟瞰，该项目为整个代官山地区增加了商业和社区公共服务设施，改善了地区连通关系

▲ 代官山同润会公寓再开发项目总平面图。大型变电设施位于超高层住宅塔楼北侧

▲ 项目内的大型公共变电设施（上图），其屋顶层是开放草坪（下图）

4. 再开发项目涉及众多权益人，产权情况复杂，必须由资本和众多大大小小的权益人共同形成开发组合实施开发项目

当前，东京中心城区大型再开发项目需要面对上百个土地权益人，需要处理复杂的产权转换已经成为常态。从1969年首次颁布的《城市再开发法》以来，通过一系列重大项目的摸索，形成一套城市公共利益、开发单位和小业主三方均收益的合理路径，东京日暮里站前区域再开发是典型例子。

▲ 日暮里站前区域再开发前后对比，2004年（上图）和2015年（下图）区域鸟瞰

▲ 再开发项目建成后鸟瞰，三个地块（三个独立项目）实行一体化再开发，在步行系统和公共服务功能上实现联动，形成依托轨道交通枢纽的地区新门户

▲ 再开发项目沿高架步行平台及底层沿街布置菜场、传统小商铺等服务性商业，形成立体街巷，保留了该地区的烟火气和传统日本街区特点

5. 政府管理部门为特殊的重大再开发项目专门定制管理规则

虎之门新城项目是典型例子，这是一栋跨立在城市重要主干道环状2号线上、功能复合的超高层建筑，这样颠覆常规的项目之所以能实现，除了有业主与专业人员的创新构想外，更依赖于规划制度与实施机制的大胆突破，如果没有“立体道路制度”“容积率转移”和“项目合伙人制度”为支撑，这个项目无法实现。

▲ 虎之门新城建成后的新桥—虎之门地区鸟瞰，虎之门新城超高层成为地区地标

▲ 上图为环状2号线与虎之门新城剖面示意图，下左图为道路与超高层建筑的平面关系示意，下右图为二者立体相接关系示意。环状2号线以隧道方式从基地下方穿过，其中一半道路位于超高层建筑下

6. 城市重要区域再开发承载力超强

以虎之门六本木地区为例，六本木山（2003年完成，75.8万平方米）和东京中城（2007年完成，56.4万平方米）直线距离500米，不远处还有ARK Hills等其他建成项目。城市重要区域的土地利用效率和能级与通常区域具有显著差别。

▲ 虎之门—六本木地区，图中范围是1.2kmX1.4km，除六本木山、东京中城和ARK Hills三个重要项目外，还有其他类似开发项目，都与轨道交通站点直接关联，这些项目促成这一区域成为东京顶级商务办公区域之一

此外，日本城市更新相关法规调整频度，东京轨道交通等基础设施优化速度，当前东京中心城区的再开发项目数量和规模，以及政府和民间资本进行对话的日本特色的PPP模式也都值得专门研究。要大幅提升城市重要区域的能级，这些问题无法回避，突破这些“不可能”是我国城市更新今后寻求适应中国国情的发展路径的工作内容之一。

推荐阅读

《东京城市更新经验：城市再开发重大案例研究》

同济大学建筑与城市空间研究所 株式会社日本设计 著

同济大学出版社   

ISBN：9787560885193

定价：128.00   

内容简介

本书系统介绍东京城市更新经验——在阐述东京城市形成演变过程、城市规划管理法规及再开发项目机制的基础上，对不同类型的12个城市再开发案例进行分析。12个案例与东京中心城区内12个重点区域的更新发展密切相关,涉及自20世纪60年代以来的东京城市演变背景，并重点聚焦20世纪80年代日本经济高速增长期结束后针对城市重点区域实施TOD模式，并采取政府与民营资本合作新路径,对东京发展产生巨大积极作用的重大更新举措。

本书试图阐明东京城市发展的背景条件和特征,呈现东京城市再开发举措的独特性和合理性，揭示确保再开发项目得以实现的政策支撑、资本参与、政府部门管控及专业机构发挥作用的项目机制。东京城市更新经验体现出全球城市和亚洲发达城市针对城市重点区域进行改造更新的共同趋势和机制方面的一些相似之处，从这个角度而言，本书所探讨的是与城市决策、规划管理、城市设计和建筑设计专业领域,以及房地产等行业都有密切关系的综合性城市发展问题。

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