存量房贷利率将调降，专家：将有效遏制“提前还贷潮”

中国人民银行（以下简称央行）最新数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，而目前存量房贷的利率普遍在4%以上。

由于新发放房贷利率与存量房贷利率之间的差距逐步拉大，“提前还贷潮”持续，大众对于调整存量房贷利率的呼声渐高。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

中泰证券研究所政策团队首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅对中国商报记者表示，上述政策反映了从货币政策层面推动经济平稳运行的特点，通过降低存款准备金率，进一步释放长期流动性约1万亿元，有利于为实体经济创造更加充裕的资金环境。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，进一步降低了购房门槛，为吸引居民参与楼市创造了条件。

人们在住房公积金管理中心咨询房贷事宜。（资料图片由CNSPHOTO提供）

将有效遏制提前还贷潮

当前，存量房贷与新发房贷利差处于高位。一方面，首套房和二套房的房贷利率持续走低，部分城市房贷利率已进入“2字头”；另一方面，存量房贷利率仍处在4%以上。

在此背景下，居民提前还贷意愿强烈。

中金公司近期统计数据显示，目前银行按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费贷和经营贷置换按揭的空间。另据央行数据，截至今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。

专家认为，调降存量房贷利率或有助于降低贷款人提前还款的意愿。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平认为，存量个人住房贷款利率再次下调可以减缓提前还贷压力，降低按揭贷款的风险，能够减轻借款人还款负担，优化其资产负债表，释放一部分消费潜力。同时，美联储进入降息通道，也释放出一定的降息空间。

仍有一些问题待解

事实上，自9月初以来，有关降低存量房贷利率的呼声越来越高。

在国务院新闻办公室9月5日举行的新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。央行将密切观察政策效果，根据经济的恢复情况、目标的实现情况和宏观经济运行面临的具体问题，合理把握货币政策调控的力度和节奏。

调降存量房贷利率，还应关注哪些问题？

财经作家谢宗博对记者表示，这一政策导向虽然利好，但是需要银行让利。因此，既要满足市场对房贷利率调整的需求，又要平衡银行的正常运行，这是当前要解决的难题。

“建议比照各地新发房贷利率水平测算下调幅度，坚持风险定价原则，将优质客户下调至新发房贷利率的最低水平。鉴于存量房贷调整会减少商业银行的利息收入，建议央行配套出台补偿措施。”杨海平对记者说。

萨摩耶云科技集团首席经济学家郑磊对记者表示，存量房贷的客户群体较为复杂，包括不同收入水平、不同贷款期限、不同还款方式等因素，需要针对不同群体制定差异化的政策措施，以保障政策的可行性和可持续性。

“要提醒房贷客户的是，在考虑提前还贷或调整贷款方案时，需要充分了解自身的实际情况和政策规定，避免盲目跟风或做出错误决策。”郑磊说。

杨畅表示，下一阶段的关注重点在于资金侧政策能否对需求侧形成拉动，同时期待需求侧的增量政策继续发力。（记者 王彤旭）