从购房团蜂拥到房子越卖越多，珠海楼市经历了什么？

以下文章来源于中国房地产报大湾区 ，作者中房君

中国房地产报大湾区.

中国房地产报是国家住房和城乡建设部主管的地产财经人文新闻报纸。大湾区官微，聚焦大湾区房地产发展，进行政策解读、城市发展、行业分析、市场动态、企业脉动等报道，促进大湾区楼市健康可持续发展。

“

如何找到生态保护和经济发展的平衡点，或是珠海的关键一步。

江小亭/发自东莞

珠海楼市正以新的姿态迎接挑战与机遇。

虽都是最早一批对外开放的经济特区，不同于深圳的“深圳速度”，“宜居宜游”成为了珠海的特有标签。

2019年，伴随粤港澳大湾区规划横空出世，位居粤港澳桥头堡位置且生态宜居的珠海一时风光无两，加持以斗门区为先的限购政策松绑，区域楼市也开始高频高调出现在全国视野，吸引一批又一批外地购房团。

楼市热度推高后，紧随而来却是房地产行业的整体下行，从全国购房团蜂拥，到随后的量价齐跌，库存高企，不过短短几年时间。

如今，房地产迷雾尚未散去，珠海虽凭借其独特的旅游城市标签和生态环境优势，仍然吸引着部分外地购房者的目光，但也面临着新的“去库存”挑战与“产品”机遇。

━━━━

卷土重来的“购房团”

将时间拉回到2019年，随着粤港澳大湾区规划的正式发布，与当时已开通的港珠澳大桥，以及包括诸如横琴粤澳深度合作区、深珠合作示范区、第二批自贸区等各类政策礼包的不断倾斜，区域发展的强预期被拉满。

基于有发展概念炒作与现有环境生态条件，加上彼时珠海局部区域的限购松绑还在带来直接刺激，外围目光开始不断聚焦这座城市。

“全国的自媒体人都带着自己的粉丝开始了珠海的团购之路。”有市场人士不乏如此形容着当时盛况。

当年春节后的成交已有明显提升。据合富研究院数据，2019年3月珠海全市新房成交了4718套，环比2月上涨 167%，直接创下调控以来28个月网签新高，其中限购最先放松的斗门区便贡献了全市49%成交量。

彼时，亦不乏有媒体用“虎视眈眈”形容着这群来自全国各地的购房团。

蜂拥而来的外地购买力搭乘全国楼市上行态势，珠海迎来了房价一路猛涨。

据机构公开数据，到2021年上半年时，横琴、拱北、吉大等一些板块均价已来到“4”字头，彼时佛山房价最高区域的还在“3字头”，东莞也仅有南城和长安站上“4字头”。

随后官方开始收紧调控，全国楼市也逐步进入下行周期，“维稳”“托底”成了高频词。

虽然一辆辆大巴拉来珠海购房的场景不再频现，但外地购房团并没有完全消失。

日前，位于珠海凤凰山脚下，背山面海的恒荣城市溪谷三期便罕见迎来一组河北唐山的购房团，根据项目方公布的热销海报显示，该购房团成员为恒荣置地于唐山开发的唐城·壹零壹业主，累积为珠海项目贡献2000多万元销售额。

相较于数量稀少的南下北方客户，重新北上的港澳客户更加不容忽视。

得益于两地间的房价差距，以及加持诸如“港车北上”政策实施、深中通道通车等利好推动，港澳地区人士正成为当下珠海外地购房团的主要组成，并再一次给珠海仍相对低迷的房地产市场带来一定热度。

如上半年珠海全市网签量第一项目即为卖了1064套的澳门新街坊，该盘属于澳门居民定向销售项目。

有专门带队的中介机构人士也提到，如今从香港去往内地的“睇楼团”几乎每周都有，且面对更友好的房价，香港人在内地置业一般更为“爽快”，成交表现尚可。

━━━━

房子越卖越多

虽当下仍有少数外地客户贡献成交，但面对整体热度下行及本地客群购买力有限，珠海市场依旧表现疲软，板块分化明显。

来自珠海市商品房预（销）售专网统计的显示数据，全市2024年上半年仅网签9834套住宅，同比下降26.45%；另外价格方面也在持续探底，珠海中原数据显示，8月份全市新房成交均价约2.26万元/平方米，同比回落10.43%。

量价齐跌的同时，抛售现象加剧，并伴随而来不断高企的存量。

目前来看，整个珠海范围仅贝壳平台的二手房挂牌房源已超过5.1万套，倘若以70%的贝壳珠海市占率计算，全市二手房挂牌量或超过7万套。

庞大二手房体量的背后是长期维持高位状态的新增挂牌量，根据贝壳每月新增挂牌数据统计，仅今年1～8月，平台新增挂牌房源累计已达3.7万套，月新增挂牌普遍去到4000多套以上。而相对应，却是每月仅数百套的成交量。

图片来源：贝壳app

“抛售是一方面，同时近年来交付楼盘增多，且限售年限缩短，也使得一大批次新盘纷纷挂牌。”有房地产中介机构人士对此提到。

新房方面亦遭受着库存承压，虽近年来珠海涉宅地成交持续“缩表”，新增房源数量自2022年以来也开始大幅下降，但考虑到新房市场本身去化速度放缓，库存依旧保持高位。

珠海中原地产数据显示，截至8月底，全市住宅已批库存 374.3万 平方米（35193套），同比增长8.38%，库存去化周期 22.14个月。

━━━━

市场回归产品力之争

一边是“天量”库存，一边则是市场参与主体的全力“去库存”。

除了近年来政策层面的步步解绑，于房企角度，也是从价格战到卷产品、卷服务的多样化手段搬出。

近日来看，为冲刺“金九银十”，珠海多个盘再度加码降价幅度。位于斗门湖心路的百万级大盘东方威尼斯因清盘推出单价仅7999元/平方米的特价工抵房引发市场关注，即一套建筑面积约130平方米房源，总价约百万元便可拿下。目前湖心路周边其他在售项目均价普遍在1.2万~1.5万元/平方米。

价格回落之外，以头部房企为先，正同步发力产品。

就当前珠海市场，舒适度更高的板楼变得更为常见，产品优化的宣传也从更多开发商口中释放，典型像珠海市占率最高的华发，便于年内高调喊出要做“新一代好房子”，做优+5.0产品；

与此同时，建筑新规的出台，也给房企的产品升级提供了更大发挥空间，新入市项目得房率正越来越高。

不过值得注意的是，当房企主力“去库存”时，因利润空间压缩，抑或个别企业自身危机，“保交房”之外，亦不免出现部分早期承诺配套迟迟未能兑现情况，诸如某些项目配套商业的未能如期落地、运营艰难等。

不仅如此， 正如大多数市场观点所认为，珠海楼市过去能快速发展起来，各式各样的规划、概念是关键，由此吸引大批“炒房客”，随之推高区域房价。

但目前来看，部分板块远没有跟上兑现速度，进一步加深区域楼市寒意，当中不乏一些过去的网红概念合作区。

从呼声高到兑现难，过程中对于购房者而言，也渐渐对“强概念”祛魅，而更加回归好产品本身，回归自住明显，网签数据显示，改善型产品较为受欢迎。

一直以来，珠海都坚持“绿色发展”理念，严控污染企业准入，守护着区域生态环境；另外在城市的规划建设中，珠海也没有全然追捧高密度高楼大厦，而更为注意人与自然的关系，也使得虽同属特区城市，产业结构的丰富性与经济增速远不及深圳，但珠海的相对“慢节奏生活”同样是一大独特魅力点，并吸引而来不少外地买家。

如何找到生态保护和经济发展的平衡点，或是珠海的关键一步。

原标题：《从购房团蜂拥到房子越卖越多，珠海楼市经历了什么？》

阅读原文