集体经营性建设用地入市，对楼市影响究竟有多大？

12月23日，《土地管理法修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第七次会议审议，以推动农村土地制度改革依法进行。

此次草案主要修改完善了土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、强化耕地尤其是永久基本农田保护等内容。

为了破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，草案删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改，扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

这也意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。也就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有，直接进入建设用地市场。

规划确定为工业、商业等经营性用途

事实上，这一轮土地改革始于2014年12月2日。

2014年12月，中央深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（即“三块地”），彼时被解读为农村土地改革“三箭齐发”。

2015年2月，北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。

2016年1月，北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。

截至目前，33个试点县（市、区）已按新办法实施征地1275宗、18万亩；集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元，办理集体经营性建设用地抵押贷款228宗、38.6亿元；腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗、111亿元。

中原地产首席分析师张大伟称，过去从事非农业建设使用土地的必须国有化，也就是必须经过地方政府收储后，按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年，中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益，而农民与农村集体的土地收益较低。

此次，土地管理法修改为对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

张大伟称，明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击，主要影响的是非住宅类经营性土地。这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市，因为未放开住宅类属性，所以对于一二线城市看，特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。

苏州大学王健法学院副教授程雪阳表示，从目前试点的情况来看，集体经营性建设用地入市后的用途主要是工商业、服务业、旅游业，有一些地方在获得国土部许可后开始进行公租房和廉租房建设，目前的试点还没有允许集体经营性建设用地进行商品房建设。因此，后续公租房、廉租房市场的供给会增加，但是商品房市场价格估计不会有太多的变化。

建租赁用房，利好对高房价对冲

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“实际上在2018年年初，全国国土资源工作会议就提出，将改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。当时即形成了很大的讨论，即除了地方政府以外，其他供给者应该是谁呢？该讨论实际上就把焦点开始转向了农村集体经济组织，或者说村委会的概念。”过去此类土地是需要通过征地等方式，即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在约束减少，自然使得此类土地后续交易的活跃度增加。

在其看来，供地模式有所松动，这有助于后续土地市场的交易活跃的，即有更多土地可以加入到土地供应市场。按照直接出让的规定，也使得征地的成本和环节减少，这是利好降低土地的基准价格的。此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的，这是利好对高房价的对冲的。

今年11月，中财办原副主任、全国政协经济委员会副主任杨伟民在公开场合表示，推进城镇化，离不开建立城乡统一的建设用地市场。

杨伟民指出，农村集体土地改革已经有33个县市试点，其在肯定现有成果的同时也指出，可以在思想上再解放一点，在不改变农村建设用地集体所有制前提下，通过所有权与使用权分开的产权制度改革，解决城乡建设用地的市场分割问题，实现与国有土地同等入市，同权同价，最终实现城乡建设用地市场的统一。

杨伟民还认为，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于目前所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。因此，拿出一小部分农村空置的宅基地转为城市居住用地，可以大幅度降低地价，应该赋予农户对宅基地充分的用益物权，可以长租、流转、抵押、继承。

“允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权，他的收入可以用于在城市购房的初始资金，同时允许城市人下乡购买他们宅基地使用权。”杨伟民指出。