报告：长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本

12月11日，仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。

从物业所有权来看，目前长租公寓所有权结构分为两种模式，地方国企主导型和开发商主导型。仲量联行的报告认为，目前中国的长租公寓进入快速成长期。

近年来，一批房企纷纷试水住房租赁这一产业，如万科“泊寓”、碧桂园“BIG+碧家国际社区”、龙湖“冠寓”、旭辉“领寓”、招商、华润等等。

但也有开发商认为，投资长租公寓是一个不赚钱的生意。

SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，不建议投资长租公寓，因为做这个业务一定会有银行贷款，银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，把款贷过来把房子建好租出去回报率只有1%。这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是不归路。

仲量联行认为，长租公寓在中国尚属新兴的另类资产，投资市场正在开始逐渐形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。国内外主要投资机构认为，中国长租公寓市场资产价格过高成为目前市场最大挑战。同时，投资者对于未来5年长租公寓资本化率走势预期平稳或小幅下降。

截至2017年末，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的平均房价收入比达到34.9年。在“租售并举”的政策指导下，国家出台的政策主要是从土地供给、金融支持和个人税收优惠方面给予长租公寓支持。

在土地供给方面，增加租赁住宅土地供应；允许13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房；鼓励探索将商业用房等按规定改建为租赁住房。金融支持方面，拓宽融资渠道，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；部分银行为长租公寓的开发、并购和运营提供贷款；允许险资进入长租领域。在税收优惠方面，允许租金抵扣个人所得税，不同城市的扣除标准为每月800-1200元不等。

但需要指出的是，目前长租公寓开发的融资额小、融资渠道有限，而未来真正的公募房地产信托投资基金（REITs）机制能否推出，将对长租公寓市场今后的规模化发展和行业的资产流动性产生重要影响。

2017年中央经济工作会议提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

目前，中国长租公寓中采用“轻资产”模式的运营企业主要通过风投进行股权融资或发行收费收益权资产担保证券（ABS）产品融资。而“重资产”模式的公寓运营企业可通过银行贷款，或发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和类REITs来融资。仲量联行的数据显示，从2017年至2018年上半年，以长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品（包括收费收益权ABS、CMBS和类REITs）仅占房地产资产证券化产品的不到5%。

此外，报告中提及，机构最担心的未来市场风险是租金和流动性，如租金增长不达预期、流动性少、租金管控、政策支持不达预期以及租赁需求不达预期。