福建泉州拟修订商品房预售资金监管规定：设农民工工资专用账户

1月9日，福建省泉州市住房和城乡建设局发布《关于公开征求修订<泉州市商品房预售资金监督管理规定（征求意见稿）>意见的通知》，进一步加强商品房预售资金监督管理，规范预售资金的缴存使用行为，保障预售资金优先用于项目工程建设，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

县区住建部门负责辖区内商品房预售资金监管

文件明确各方监管职责。其中，泉州市住房和城乡建设局（以下简称“泉州市住建局”）负责指导全市商品房预售资金监管工作，负责统管区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州台商投资区）及泉州开发区商品房预售资金监管的组织实施。各县（市）、泉港区住建主管部门负责本辖区范围内商品房预售资金监管工作。

泉州市住建局委托泉州市房地产交易与监测中心，负责统管区及泉州开发区商品房预售资金监管制度落实情况的日常巡查、预售项目工程形象进度现场查勘、预售资金拨付受理和审核、预售资金信息系统建设等工作。

泉州市级住建主管部门委托的建设工程质量安全监督机构负责预售项目的工程质量监督管理，指导项目创建优质工程，配合落实预售资金监管的相关工作。县级住建主管部门委托的建设工程质量安全监督机构负责具体监督项目创建优质工程的全过程。

商业银行、政策性银行（以下简称“监管银行”）配合住建主管部门和被授权委托的事业单位（以下统称“住建主管部门”）共同做好商品房预售资金监管工作，按照住建主管部门的审批意见及时拨付进度款项，配合预售资金监管检查工作，实时提供监管账户出入账信息等相关资料。

同时，建立预售资金监管银行名单，凡在本市辖区设立银行或分支机构，具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及信息化管理所需的技术标准，没有不良记录，承诺遵守法律法规和监管协议约定，积极配合住建主管部门做好预售资金监管和房屋交易网签备案工作的，可向住建主管部门申请，加入预售资金监管银行名单。

监管账户不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户

文件显示，以独立商品房项目为单位申请设立预售资金监管账户。开发企业应在取得建筑工程施工许可后、申请商品房预售许可前，按照一本预售许可证对应一个账户的原则在监管银行名单中选取银行开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），监管账户名应当体现“商品房预售资金监管专户”字样。

监管账户应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，该账户不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

开发企业、监管银行和住建主管部门三方应当签订监管协议，明确预售资金监管额度、相应建设形象进度节点监管资金控制要求、拨付流程、监管责任及违约责任等。监管协议作为商品房预售方案的附件。

预售资金监管方案应当包括以下内容：项目总造价；项目重点资金监管额度；工程形象进度计划表；工程款支付计划表；监管账户名称、账号。

预售资金缴存：开发贷应全部进入监管账户

意见稿提出，商品房预售时，开发企业应当提供所开设的监管账户给购房人，协助购房人将全部购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）和全装修款实名直接存入监管账户，由监管银行通过预售资金监管系统上传实时数据或存入监管账户的凭证，凭证应体现监管账户名称和账号信息。

开发企业收缴购房款项采用pos机结算时，需向住建主管部门提供pos机绑定监管账户为结算账户的书面证明。

住建主管部门在办理商品房预售合同网签备案时，应当核对预售资金已存入监管账户的凭证，或以其他监管手段确保预售资金存入监管账户。

房地产项目的开发贷款，包括土地使用权抵押贷款、在建工程抵押贷款等，应当用于所设置抵押的房地产项目的开发建设，并全部进入该项目的监管账户。商品房项目办理预售许可前存在土地使用权抵押的，应先转成在建工程抵押，并将抵押贷款全部转入预售资金监管账户；土地使用权抵押贷款和在建工程抵押贷款已用于监管项目前期开发建设费用的，在保证重点监管资金额度的前提下，可凭发票进行抵扣。

预售资金使用：预售项目出现逾期、难交付等隐患时，全封闭管理监管资金

对存入监管账户的商品房预售款、开发贷款等资金全部进行监管，分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是确保预售商品房竣工交付所需的建设资金。

重点监管资金专项用于支付预售项目工程建设费用，重点监管资金额度原则上按照项目总造价的1.2倍核定。

重点监管资金以外的为一般监管资金。预售项目留足重点监管资金后，在项目无拖欠工程款和农民工工资的情况下，开发企业可以申请提取一般监管资金拨付至其基本户，优先用于本项目建设、缴纳税费和偿还项目贷款。

监管账户设立时，开发企业应同时提交施工总承包单位的普通账户和农民工工资专用账户，工程款按规定比例要求直接拨付至农民工工资专户，剩余工程款原则上应直接转入施工单位账户、建材供应商账户等。

一般监管资金应预留不低于已收房款15%的额度，优先用于支付法定税费、行政事业性收费，预留额度随已拨付税费金额下调。一般监管资金拨付时应综合考虑，确保集团公司在本市项目的保交楼。

司法、税务等部门依法对监管账户的预售资金进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件，以说明商品房预售资金及监管账户的性质，并于当日书面告知住建主管部门。住建主管部门应及时致函相关部门，说明预售资金的用途及冻结、扣划的风险。

预售项目出现逾期、难交付等重大风险隐患时，住建主管部门应对监管账户内的资金实施全额封闭管理，待开发企业提交保交楼方案后，按照项目工程建设计划支取使用预售资金。

监管银行擅自截留、挪用监管资金的，住建部门发函限期追回

文件明确，监管银行有下列情形之一的，由住建主管部门发函要求其限期整改追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。相关行为通报人民银行分支机构、银保监部门予以处理。监管银行未在规定时限内整改到位的，移出预售资金监管银行名单，列入商品房预售资金监管不诚信单位名单，不得承接新的监管业务：

未按要求及时将预售款、开发贷款等资金存入监管账户的；发现房地产开发企业存在违规收存预售资金行为，未及时通报住建主管部门的；未经住建主管部门同意擅自拨付商品房预售资金的；未按预售资金监管系统数据接口规范传输数据的；拒不配合监管部门对预售资金监管账户监督检查的；擅自截留、挪用或者拖延支付商品房预售资金的。

住建主管部门内设科室、局属单位要加强信息互通、联动，形成监管合力。住建主管部门、监管银行等工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。