京沪新政落地首个周末：有二手房置换客买大20平米，新楼盘到访量提升50%

12月14日晚，京沪两地同步调整楼市新政，内容涉及优化普通住宅认定标准、购房首付比例下调、调整房贷利率下限。至此，北上广深四个一线城市均已调整优化楼市调控政策。

新政落地后的首个周末，市场反馈究竟怎么样，新政对购房者决策有哪些影响，澎湃新闻实地探访了多家中介门店和新房售楼处。

首付压力变小，置换客买大20平方米

此次，京沪两地同步出台优化普通住宅认定标准。而在这之前，上海、北京执行的普宅标准均已从2014年沿用至今。

其中，上海对普通住宅的认定标准进行了优化，剔除了价格标准，同时提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

普通住宅认定标准的调整，对二手房市场而言有直接的影响。据上海市徐汇区田林板块一中介门店店长介绍，“以门店负责的区域为例，目前系统内总上架房源958套，按照原标准，仅105套房源属于普通住宅。新政调整后，由于不受总价限制，周边868套房源均变为了普通住宅。从占比来看，普通住宅的占比从原来的10%左右变成了90%的量。”

而一旦认定为普通住宅，则意味着二手房出售时税费成本可明显降低。以一套500万元的房源为例，若原买进价100万元，按照原政策，在满五不唯一的情况下需缴纳增值税及附加税约20.19万元、个税9.62万元，政策调整后，仅需缴纳5万元的个税，即增值税及附加税直接减免。

从新政落地后的首个周末来看，部分二手房中介门店的带看量也有所提升。以上述田林板块门店为例，新政实行首日单店带看量为7组，第二天带看量为6组。单日带看量较新政前的一至两组有明显提升。

澎湃新闻在中介门店也注意到，有市民陆续到店咨询，包括当前挂牌价情况、以及新政影响。

另据宝山区一名中介人员反馈，二手房市场在新政出台后变化明显。“我今天（12月16日）从早上8点开始就带人去看房，到下午5点带看了7组客户。其中有明确购房意向的就有3组客户，接下来就是跟卖家谈谈价格了。”该名中介人员表示，周末预约看房的客户较新政之前明显增多，而且挂牌的卖家也有所增加，大多数卖家在价格方面和同小区同户型的相比也并未有所涨价，仅有一两户卖家对于挂牌价有所上调。在记者和该名中介人员交谈之时，该名中介人员就接到了两个买家打电话来进行预约看房。

据上述中介人员表示，截至12月16日17时，他所在的中介门店就新增了约15个挂牌房源。

不过，也有中介人员反馈，“看房量较新政前确实有提升，但从首个周末的表现看，没有我们预期的那么高，买家卖家都相对理性，整体市场稳中有升。”

在成交量方面，据经纪人反馈，此次调整普通住宅标准的同时，二套房的首付比例也有所下调，有利于改善需求入市。“新政落地前，对二套房客户来说，是付七贷三（成），新政之后就可以付五贷五（成），像我们有个客户，自己的房子卖掉300万元不到，新政落地前他置换考虑买450万左右的房子，新政落地后就重新调整了自己的预算，加到了650万左右。客户原本看的都是60平左右的房子，这周六买入的是一套80多平的房子，直接改善了居住需求。”

据网上房地产数据，在上海宣布新政实施首日（12月15日），上海二手房成交662套；次日（12月16日）二手房成交738套。另据上海链家研究院的监控数据显示，11月份上海全市共成交二手房1.41万套，日均成交约470套。

北京普通住房的标准也迎来调整，主要是在建筑面积条件、价格条件方面作出变动，包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，五环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。按照北京市住建委数据，政策调整后北京全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

根据诸葛研究院数据，新政落地第二天（12月15日），北京二手房单日成交426套，较前一日减少53套，但高于近一周水平的6.2%。24小时涨价房源量为273套，较12月14日增加80套。

有新房项目单日销售20套房源，到访量提升50%

从新房市场而言，部分置换客认为新政落地有利于打通二手房、新房市场的销售通道。

“我是置换的，对我来说政策是比较有利的，之前二手房市场相对平淡，增值税没了之后，房东和买家的心理价差其实是缩小的，更有利于二手房出售。目前二手房还在挂牌，新房我们已经订好了，开发商也会给到一些置换周期，所以想等市场回暖后将二手房出售。”上海一新房售楼处客户表示。

不过，对于首次置业的买家来说，新政落地的影响相对有限。有新房项目客户表示，“我们是买首套房，新政对我们的购房决策没什么影响，首付比例下调意味着多贷款，但月供和利息也会变多，我们还是会按照自己的节奏走。不过，房贷利率下限调整对我们是一个利好”。

从新政落地后首个周末的楼盘表现看，各项目也表现不一。

据万科朗拾花语营销负责人介绍，该楼盘到访量一直较高，此前工作日约80~100组，周末单天在两三百组左右，新政出台后，整体的来访量差不多提升约50%。

澎湃新闻在上述项目售楼处看到，售楼处人流量较大，且看房者车辆在项目外排起长龙。

据介绍，该项目位于闵行区梅陇板块，一批次于今年9月开盘，二批次于11月底开盘。

“目前货量剩的不多了，从认购量来说，新政落地后的这个周末相比之前周末的话，认购量有提升一倍左右。”上述营销负责人介绍，“新政出台后，出来看房的人也比较多，客户对包括楼层、楼栋的位置等的接受度也有提高，之前犹豫的部分客户也会入市。特别是一些置换的客户，新政对二手房利好的情况下他们更倾向于先来下定。”

据了解，该项目于新政落地后单日销售量20套。

同样位于闵行区的新房项目绿城沁兰园正处于认购阶段。据介绍，该项目于12月14日开启认购，截至12月16日晚18时认筹客户超390组，认购率112%；周日（17日）单日认筹客户过百。澎湃新闻在项目现场看到，周日傍晚，该项目仍陆续有客户进入售楼处。项目认购将于12月18日上午12时结束。

此次，上海的住房信贷政策也有所调整。上海新政提及，上海首套房首付比例调整为不低于30%。二套房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，最低首付款比例调整为不低于40%。

澎湃新闻从位于自贸区临港新片区的中建玖海云天项目处了解到，新政落地后，项目当晚不打烊。据项目负责人介绍，新政后咨询客户明显变多，存量客户里面首付不足的和犹豫的新政一出就出手了，当晚多组客户直接下定，周末来访量翻倍，截至周日（12月17日）16时，已新增销售30余套。据项目官方披露的数据，上海新政落地4天，该项目销售额破1亿元。

不过，新政落地后，不同项目的售楼处表现并不相同。12月16日下午3时，澎湃新闻来到了位于宝山区的一个新房售楼处，一名销售人员表示，目前的客流量较新政之前来说并未增加很多，属于正常阶段，前来咨询的购房者较多，但真正能够下手购买的还是不算多，有些客户还在观望阶段。“今天到目前为止接待了三组客户，聊下来感觉只有一组是真的想买房的，另外两组只是来看看行情到底怎么样，只是咨询。”

也有新房渠道销售对澎湃新闻表示，“新政落地，对新房市场有一定的推动，我们的带看量也有提升，不过不同项目受政策影响不太一样。”

北京单日新房成交涨30%

从北京市场的表现来看，新政也带动部分新房销售。按照政策内容，北京降低了首付和房贷利率，同时针对首套和二套、城六区和非城六区做了差异化调整，同时取消了普通住房与非普通住房差异化的首付比例政策。

据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，本周六（12月16日）北京新建商品房成交556套，较前一日增加131套，环比上涨30.8%。近一周北京新建商品房日均成交428套。12月16日单日成交556套，高于近一周平均水平29.9%。